Описание методов оценки движимого имущества. Выбор подходов к оценке.

Для Движимого имущества:

Затратный подход

Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате износа.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на анализе цен покупки и продажи, сложившихся в данный момент на рынке. Сравнительный подход целесообразно использовать для оборудования, которое не выпускается на дату оценки, и для оборудования с большим сроком эксплуатации.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования. Основная предпосылка доходного подхода заключается в том, что экономическая ценность какого-либо объекта в настоящем обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. Таким образом, оценка стоимости на основе доходного подхода – это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения ими.

Выбор подходов к оценке

Оборудования - выпускаемое на дату оценки оценивается затратным подходом. Методика определения износа а также дополнительные корректировки для оценки затратным подходом определены.

Объекты оценки оцениваемые затратным подходом имеют незначительный износ, а также эксплуатируются в течении небольшого количества времени, получены данные о ценах на первичном рынке для подобного оборудования от дилера с региона объекта оценки.

Сравнительный подход не применялся – по причине отсутствия аналогов на вторичном рынке.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта. Оценщик не располагает сведениями по аренде аналогичного оборудования и по эксплуатационным затратам по данному оборудованию, а также оценщику не была предоставлена информация по доходам предприятия от продажи производимых деталей на станках – объектах оценки. В связи с этим невозможно прогнозировать денежные потоки от использования оцениваемого оборудования. На основании вышеизложенных фактов Оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода к данной оценке.

Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении конкретного объекта основных фондов и исходит из того, что инвестор, действующий экономически рационально, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение (или изготовление) аналогичного по назначению, качеству и техническому состоянию объекта.

Полную восстановительную стоимость оборудования определяют, исходя из реально сложившихся к моменту оценки условий воспроизводства: отпускных цен заводов-изготовителей; сведений об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертных заключений; транспортных тарифов и т.д.

Полную восстановительную стоимость можно получить двумя способами: определяя стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах (существующих на дату проведения оценки) на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Однако, часто определить стоимость воспроизводства невозможно, т.к. модель, например, снята с производства.

Тогда прибегают к определению стоимости замещения, т.е. стоимости функционального аналога реального объекта. Зачастую этот способ бывает единственно возможным, при этом аналог может быть несколько дороже или дешевле точной копии. Как правило, стоимость замещения меньше стоимости воспроизводства (современные аналоги имеют более дешевую технологию).

Таким образом, в настоящее время в практике оценки сложил­ся определенный алгоритм выбора базы при затратном подходе:

Если объект оценки еще производится, то, как правило, ка­ких-либо существенных изменений в его конструкции, приме­няемых материалах и технологии производства еще не произош­ло. В этом случае оценка может быть произведена как оценка стоимости воспроизводства С воспр.

Если объект оценки достаточно старый и снят с производства, то использовать его стоимость воспроизводства С воспр в качестве базы расчета не имеет смысла, так для производства современ­ных машин такого же функционального назначения уже приме­няют новые материалы, конструкции и технологии. В этом слу­чае при эквивалентной полезности объекта оценки и современ­ного аналога окажется, что С воспр > С замещ. Поэтому в этом слу­чае оценка может быть произведена как определение стоимости замещения С замещ.

Общий алгоритм расчета стоимости затратным подходом:

1. Определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (стоимость воспроизводства или стоимость замещения)

2. Определяется физический износ Ифиз

3. Определяется моральный износ Имор

4. Определяется общий накопленный износ Исов

5. Определяется итоговая стоимость C по формуле:

С = ПВС х (1−Исов)

Восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость оборудования определялась методом сравнительной единицы, т.е. в качестве восстановительной стоимости используются данные о ценах заводов-изготовителей (или цены фирм, занимающихся реализацией нового оборудования). Учет НДС проводился согласно телефонному интервью источников.

Скидка при переходе с первичного рынка на вторичный.

После приобретения практически любых товаров, относящихся к движимому имуществу (в частности, машин и оборудования или транспортных средств), на первичном рынке продать их по цене приобретения (при отсутствии дефицита) не удается, даже если они не были в эксплуатации. Причины этого, по-видимому, лежат в области психологии (поведенческой мотивации участников рынка), поскольку с одной стороны покупатель осознает повышенный риск приобретения товара со скрытыми дефектами, а с другой - затруднительное положение продавца, который понимает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке. В связи с этим у покупателя возникает возможность требовать снижения цены по сравнению с ценой первичного рынка. Поскольку в данном случае продажа приобретенного товара происходит уже на вторичном рынке, такую скидку принято характеризовать коэффициентом перехода с первичного рынка на вторичный.

Для оценки величины скидки при переходе на вторичный рынок используется таблица 8, в которой в зависимости от степени ликвидности оборудования присваивается определенный диапазон скидок.

Расчет скидки при переходе на вторичный рынок

Источник: лекция проф. СТАНКИНа Хомякова В.С., 2003 г.

Для определения степени ликвидности оборудования (в баллах) используется следующая таблица:

Расчет баллов ликвидности при переходе на вторичный рынок

Фактор	Градация факторов
Совокупный износ	И < 5% Б = 5
6 – 15% Б = 4
16 – 35% Б = 3
36 – 60% Б = 1
61 – 80% Б = -1
Более 80% Б = -5
	Много Б = 4
Несколько Б = 2
Мало Б= -1
	Много Б = 3
Несколько Б = 2
Мало Б= 1
	Много Б = 2
Несколько Б = 1
Мало Б= 0
	Высокая Б = 0
Низкая Б = 1
	Повышены Б=-2
Средние Б =0
Любые Б = 2
	Есть Б = 1
Нет Б = 0
	До 10% Б = 4
15 – 60% Б = 0
Более 60% Б = -3
	Рост Б = 5
Стабильн. Б = 3
Упадок Б = -5

Итак, с использованием методологии, описанной выше, определим степень ликвидности оцениваемого оборудования и соответствующую ей величину скидки при переходе на вторичный рынок.

Расчет баллов ликвидности при переходе на вторичный рынок остального оборудования оцениваемого затратным подходом.

Таблица 8б

Фактор	Градация факторов	Значение фактора	Балл
Совокупный износ	И < 5% Б = 5	60-80%	-1
6 – 15% Б = 4
16 – 35% Б = 3
36 – 60% Б = 1
61 – 80% Б = -1
Более 80% Б = -5
Количество потенциальных потребителей данного оборудования в регионе	Много Б = 4	Много
Несколько Б = 2
Мало Б= -1
Количество организаций, торгующих подобным оборудованием	Много Б = 3	Много
Несколько Б = 2
Мало Б= 1
Полнота ценовой информации о реализуемом оборудовании	Много Б = 2	Несколько
Несколько Б = 1
Мало Б= 0
Степень уникальности оборудования	Высокая Б = 0	низкая
Низкая Б = 1
Требования к условиям, в которых работает оборудование	Повышены Б=-2	средние
Средние Б =0
Любые Б = 2
Возможность реализации оборудования по частям	Есть Б = 1	Есть
Нет Б = 0
Затраты на демонтаж, транспортировку, монтаж, наладку, в % от стоимости	До 10% Б = 4	До 10%
15 – 60% Б = 0
Более 60% Б = -3
Экономическое состояние отрасли, т.е. ее покупательская способность	Рост Б = 5	Стабильн.
Стабильн. Б = 3
Упадок Б = -5
СУММА БАЛЛОВ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБОРУДОВАНИЯ

Средняя ликвидность: баллы 16

Скидка на вторичный рынок: от 17% до 20%

Принимаемое к расчету значение скидки: максимальное значение скидки в 20%

В оценочной деятельности износ машин и оборудования - это действительная потеря в стоимости машин и оборудования в результате действия комплекса факторов, приводящего к ухудшению или утрате машиной или оборудованием своих потребительских свойств. При оценке машин и оборудования, как правило, выделяют два вида износа - физический износ и моральный износ.

Физический износ машин и оборудования - это действительная потеря в стоимости машин и оборудования вызванная снижением их работоспособности в результате постепенной потери ими своих естественных (физических, химических, биологических и т.п.) свойств в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или влияния внешних неблагоприятных факторов (землетрясений, наводнений, пожаров и т.д.).

Моральный износ машин и оборудования - частичная утрата стоимости машин и оборудования в связи с удешевлением их воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми.

Стоимость функционального износа равна разности между стоимостью воспроизводства объекта оценки и ценой более совершенного аналога, скорректированный на уровень параметров качества объектов оценки.

Совокупный износ - потеря стоимости объекта по всем возможным причинам

Исов=1–(1–Ифиз)х(1–Имор)

Моральный (функциональный) износ для оцениваемого имущества не определяется, т.к. при расчете восстановительной стоимости определяется стоимость воспроизводства (создания точной копии оцениваемого имущества)

Совокупный износ для оцениваемого имущества совпадает с физическим износом.

Расчет физического износа

Метод экспертизы технического состояния

При применении этого метода объекту оценки сопоставляется одно из возможных описаний его технического состояния. Экспертный анализ физического состояния предполагает привлечение экспертов для определения степени износа оборудования. При проведении этой работы учитывается мнение собственника объекта и персонала, эксплуатирующего оборудование. Для обеспечения единства критериев оценки износа используется оценочная шкала, в которой описанию технического состояния имущества сопоставляется диапазон возможных значений физического износа.

Шкала экспертных оценок для определения износа оборудования

Состояние оборудова­ния	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, %	Средний коэффициент износа, %
Новое	Новое, установленное и еще не эксплуатировавшееся оборудование в отличном состоянии	0-5
Очень хорошее	Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	6-15
Хорошее	Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	16-35
Удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких, как подшипники, вкладыши и др.	36-60
Условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких, как двигатель, и других ответственных узлов	61-80
Неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого, как замена рабочих органов основных агрегатов	81-90
Негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости ос­новных материалов, которые можно из него извлечь	91-100

Методом экспертизы технического состояния определялся физический износ оборудования 2013 годов выпуска или начала эксплуатации. Экспертно оценка – 60-80.

В таблице 9 сведены результаты расчетов рыночной стоимости оцениваемого оборудования методами затратного и сравнительного подходом:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

№ п.п.	Наименование, модель, инв. номер	Восстановительная стоимость, руб.	Износ экспертный, %	Корректировка на износ	Результат с учетом износа, руб.	Скидка при переходе на вторичный рынок, %	Корректировка на вторичный рынок	Рыночная стоимость затратным подходом, руб.
	Компрессор SCHNEIDER UNM 260-10-50 W/UNM 260-10-50 WX	39 440,00	60%	0,40		20%	0,80
	Автомойка Karcher K 7	28 614,00	80%	0,20		20%	0,80

Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более, чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4.4% в Москве, 5.0% в МО, 5.4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9.2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее.

Выводы:

· Средний размер торга при сделках на вторичном рынке растет на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг. Сейчас он составляет 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге.

· В условиях стагнации средних цен предложения (они практически не меняются последние 2 года) именно динамика поправки на торг становится более важным рыночным индикатором, чем более привычная для участников рынка средняя цена квадратного метра.

· 20% продавцов квартир в Москве, 17% в МО, 23% в Санкт-Петербурге в 2017 году в процессе продажи снижали цену более, чем на 15%.

· Сильнее всего вынуждены снижать цены продавцы квартир в домах советской постройки; в недавно сданных новостройках среднее снижение цены выражено слабее.

· Увеличение разрыва между ценой сделки и ценой публикации объявления снижает точность моделей массовой оценки (которые используют цены предложения в качестве ориентиров). Это ухудшает точность ряда индикаторов, к примеру, кадастровой стоимости и налога на недвижимость.

1

В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования. Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок. Автором рассматривается коэффициент перехода на вторичный рынок как элемент обесценения по факторам функционального устаревания. Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка.

коэффициент перехода на вторичный рынок

обесценение

ценообразующие факторы

вторичный рынок

ценообразование

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Теория и практика оценки машин и оборудования: учебник. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 587 с.

2. Ковалев А.П. Построение обобщенной кривой износа для массовой оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. – 2009. – № 3. – С. 29.

3. Михайлов А.И. Методические аспекты оценки экономического устаревания движимого имущества / А.И. Михайлов // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; Режим доступа: http://www..

4. Фоменко А.Н. Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке // Вопросы оценки. – 2010. – № 1. – С. 53.

5. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования. Режим доступа: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Введение

Вторичный рынок машин и оборудования - это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

Рисунок 1. Среда воздействия на ТО

Сегментированная среда воздействия факторов совокупного обесценения представлена на рис. 1.

На рис. 1 видно, что используя системные представления, факторы обесценения можно разделить на три вида по характеру среды воздействия на конкретный технический объект :

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

• возраст оборудования;
• наработка объекта;
• условия эксплуатации;
• условия среды функционирования;
• пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

• комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
• номинальная производительность оборудования;
• прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
• появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО :

• законодательные ограничения;
• экономический спад и инфляция;
• рост налогов и пошлин;
• состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
• сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
• возросшая конкуренция и сужение рынка;
• рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
• высокие процентные ставки;
• изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
• уровень конкурентоспособности предприятия;
• требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях (рис. 2).

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

Макроуровень:

• общая экономическая ситуации в стране и мире;
• налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
• изменения в законодательной и нормативной базе;
• состояние отрасли;
• конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
• наличие конкурентов на рынке;

Микроуровень:

• конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
• причины падения в целом выручки предприятия;
• причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
• наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

Предлагается к использованию следующий алгоритм анализа:

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному .

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок - это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа ;
• По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок - это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом .

Однако автор считает, что отнесение коэффициента перехода на вторичный рынок к категории физического износа является некорректным, в виду отсутствия у нового объекта, выставленного на продажу на вторичном рынке, неустранимого физического износа.

Кроме того, переход на вторичный рынок ТО не связан и с факторами экономического устаревания (подробное описание обесценения ТО по факторам экономического устаревания представлено в п. 3.4 диссертационной работы автора). Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем.

Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие - непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок.

Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания. Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым». Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами. Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок.

По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка. По мнению сотрудников залоговых подразделений банков, оценщиков, представителей дилерских и комиссионных компаний, средний диапазон коэффициента перехода на вторичный рынок для машин и оборудования составляет 10-20 %.

Таким образом, анализ ценообразующих факторов является основой ценообразования на вторичном рынке машин и оборудования. Изложенная выше классификация факторов обесценения представляет собой систему, которая позволяет избежать возможного двойного их учета и комплексно определить совокупное обесценение оборудования, реализуемого на вторичном рынке.

Рецензенты:

Касьяненко Т.Г., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

Бочаров В.В., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

На рис. 1 представлена территориально-пространственная структура среды воздействия на ТО без рассмотрения стоимостного аспекта.

Технический объект (ТО) - это реально существующий материальный объект, относящийся к движимой собственности, созданный человеком или автоматом, и предназначенный для удовлетворения определенной потребности .

Библиографическая ссылка

Михайлов А.И. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 6.;
URL: http://science-education.ru/ru/article/view?id=11376 (дата обращения: 30.03.2019). Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»

Размер: px

Начинать показ со страницы:

Транскрипт

1 УДК ББК Б43 Автор татьи Белов В.Л. Оценщик МиО О так называемом «Коэффициенте перехода на вторичный рынок», мифы и реальность. Заблуждения в теории ведут к ошибкам на практике, при этом оценка, и в частности оценка МиО, не является исключением. К таким заблуждениям в первую очередь, возможно отнести так называемый «Коэффициент перехода на вторичный рынок». Для изучения вопроса о «Коэффициенте перехода на вторичный рынок» логично обратиться к существующим на сегодняшний день источникам, активно пропагандирующим его применение в оценке МиО, при этом подводящие под это теоретическую базу и распространяющие на коммерческой осе его числовые значения. Осными известными источниками являются справочники Лейфера Л.А. и Яскевича Е.Е. В правочнике оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»: «При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз. Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены ого объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно ым, продается на вторичном рынке». Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр. 41 правочника расчетных данных для оценки и консалтинга РД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)", под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича: «Коэффициенты перехода на вторичный рынок определялись по предложениям к продаже «ого» (Ц ого) и «ого, не бывшего в эксплуатации» (Ц втор) объекта. Отбирались объекты с разницей во времени изготовления свыше 1 года. Предполагалось, что для оферт коэффициенты уторгования сравнимы, физические и функциональные износы отсутствуют». Кроме этих двух концепций существования и применения описываемого коэффициента, существуют еще множество мнений от отнесения данного коэффициента к функциональному и экономическому устареванию до банальной скидке на торг. Все бы ничего, но по факту, пока одни подводят теоретическую базу, выкатывая из автосалона автомобиль и тут же его, продавая, а особо продвинутые умудряются его закатить обратно, при этом ставя банальный вопрос земля круглая или нет, и при этом, делая неправильные выводы, другие (и их число по ощущениям неукоснительно растет) [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 1

2 неправильно применяют теорию на практике, искажая тем самым итоговую рыночную стоимость. Ну и, конечно же, и третьи, которые в этой ситуации выселятся, либо зарабатывая на продаже значений этого пресловутого коэффициента, либо «управляя» получаемой стоимостью объекта оценки. Давайте попробуем разобраться. читаю верным предположение о том, что с момента изготовления (приобретения) имущества до момента начала его эксплуатации, происходит некое изменение стоимости имущества. Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «ого» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ это заблуждение, перешедшее в миф. В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании. Данный процесс проиллюстрирован на Рис. 1., стоимость «ого» имущества, не обладающего хронологическим возрастом, t = 0., t1 стоимость «ого» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 0. бу, t2 стоимость бывшего в употреблении имущества, t2 0. При построении графика (см. рис.1) предполагалось, что рассматриваемое имущество находится на этапе эксплуатации, предварительно были пройдены циклы нахождения в состоянии «ого» при t = 0 и t1 0. Для простоты восприятия график изменения стоимости был изображен линейно., t1 бу, t2 0 t1 t2 t Рис.1 Зависимость стоимости имущества от времени в разрезе циклов жизни [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 2

3 Приведем формулу определений «коэффициента перехода на вторичный рынок» (источник: РД-21, ноябрь 2017 г.), t1 К пер К пер «коэффициент перехода на вторичный рынок». C 1, Из предположения, что с наибольшей вероятность изменение стоимости рассматриваемого имущества при воздействии физического износа происходит по экспоненциальной зависимости, приведем ставшую классической формулу определения коэффициента физического износа: 1,6 хр К из. физ 1 е, К из.физ. - коэффициент физического износа. е = 2,72 математическая константа, осание натурального логарифма. хр хронологический возраст имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении с даты продажи «ого») до даты оценки. сс срок службы имущества. А теперь немного математики. начала определимся с расчетом «коэффициента перехода на вторичный рынок» через, t1 стоимость «ого» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 0., t1 C (1 Киз. физ) 11 е 1,6 t1 е 1,6 t1 тогда: К пер е 1,6t 1, ГК Итак, судя по внешнему виду полученной зависимости, и что главное, по сути, «коэффициент перехода на вторичный рынок» это не что иное, как форма физического износа для имущества в «ом состоянии» до момента начала эксплуатации это еще одна реальность, К пер «коэффициент перехода на вторичный рынок». е = 2,72 математическая константа, осание натурального логарифма. t1 время цикла жизни имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении с даты продажи «ого») до даты ввода в эксплуатацию. 1 Источник: с.41, правочник расчетных данных для оценки и консалтинга РД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)", под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 3

4 Примеры определения t1 для разных сценариев «жизни» имущества: - для имущества при не существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи - в соответствии с ликвидностью имущества в качестве t1 принимаем максимальное значение «рыночного» срока реализации (определяется или по результатам анализа рынка, или при использовании справочных данных). При этом логика следующая: после приобретения имущества в случае следующего шага ого собственника при не существенном промежутке времени между моментами приобретения имущества и принятия решения о его продажи, в соответствии с определением рыночной стоимости потребуется рыночный срок экспозиции, это срок и идет в зачет хронологического возраста имущества. - для имущества при существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи все тоже самое, как и при первом варианте, только необходимо учесть срок между датой производства и датой продажи, если данный износ не учтен в цене определенной продавцом. и т.д. сс, ГК срок службы имущества. В данной ситуации определяется по данным ГК, как максимальный срок службы имущества учитывающий все циклы «жизни». Далее путем преобразования выше приведенных формул определяем итоговую формулу определения стоимости имущества в рамках затратного подхода с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок». t 2t1 t2t1 t1 t 2t1 1,6 t 1,6 1 1,6 ГК ОКОФ ГК ОКОФ 1,6 сс, оо, бу, t1 е е е е бу оо е тогда 1,6(пер из.) е 1,6 оо оо,бу стоимость, имущества определенная в рамках затратного подхода, с учетом «коэффициента перехода на вторичный рынок». сс,окоф срок службы имущества. В данной ситуации определяется в соответствии с амортизационной группой к которой относится имущество по классификации ОКОФ, 00 пер из - функция, зависящая от времени определенного жизненного цикла имущества. пер t1 сс, ГК - функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества с момента изготовления до ввода в эксплуатацию. t2 t1 из - функция, зависящая от времени жизненного цикла имущества, относящегося сс, ОКОФ к его эксплуатации. Выводы: Не акцентируя внимание на само название - «коэффициент перехода на вторичный рынок», которое, по ряду причин, не отражает саму сущность данного коэффициента, тем не менее, признается существование явления, отражающего изменение стоимости (в, [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 4

5 большинстве случаев в меньшую сторону) объекта «ого» не бывшего в эксплуатации при отсутствии у последнего хронологического возраста по отношению к стоимости такого же объекта, не введенного в эксплуатацию, но с предполагаемым хронологическим возрастом. аким образом, данный коэффициент определяется как коэффициент физического износа, и должен использоваться при определении стоимости объекта оценки: - для «ого» не бывшего в эксплуатации имущества, находящегося в собственности у конечного потребителя (эксплуатанта), применяется в расчетах всегда, при этом, в том числе учитывается время на рыночный срок экспозиции в случае продажи объекта до ввода в эксплуатацию; - для имущества, находящегося в эксплуатации и введенного в эксплуатацию в срок меньший или равный рыночному сроку экспозиции и при соответствии срока изготовления и продажи, данный вид физического износа не учитывается, учитывается только физический износ, накопленный в результате эксплуатации имущества. И последнее Поскольку мы наблюдаем изменение стоимости имущества на временном интервале от состояния «ого» до состояния «ого» не бывшего в эксплуатации имущества спустя время t1, то корректнее назвать коэффициент, отражающий это изменение стоимости коэффициентом физического износа для «ого» не бывшего в эксплуатации имущества, или если кратко коэффициент физического износа для ого имущества. Литература 1. Оценка для целей залога теория, практика, рекомендации, М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мыша, Москва, «Финансы и статистика», правочник оценщика машин и оборудования, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией Л.А. Лейфер, Нижний Новгород, правочник расчетных данных для оценки и консалтинга РД-21, ноябрь 2017 г., Москва, 2017, ООО "Научно-практический Центр Профессиональной Оценки (НЦПО)", под редакцией к.т.н. Е.Е. Яскевича Москва, 2017 [Белов В.Л. Оценщик МиО т ] 5

Тумаковские чтения. Самара, февраль 2010 г. Практическое применение «Модифицированного метода сроков жизни» для расчета износа оборудования Александров Роман Геннадьевич [email protected] Описание метода

Новые подходы к определению ликвидационной стоимости залогового имущества. Лейфер Л. А. Конференция 23.11.2017г. Синергия Прямая и обратная задача ликвидности.) Прямая задача: Объект выставлен на продажу

Максим Витальевич Живаев, член правления НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности

М.В. Живаев, член правления НРО РОО, член ЭКК НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности

1(64), 2007 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Оценка права бессрочного пользования земельным участком Л.А. Лейфер генеральный директор Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, кандидат технических

Л.А. Лейфер, Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, действительный член РОО, г. Нижний Новгород МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ. ОБОБЩЕННАЯ МОДЕЛЬ ИНВУДА В соответствии с методом прямой капитализации

Ликвидность залога - функция переменная Будем собирать факты, чтобы появились идеи. Луи Пастер Нет неразрешимых проблем, есть неприятные решения. Эрик Борн Руководитель Залоговой службы ПАО АКБ «Связь-Банк»

Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации/м. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. Н. Щербакова, А. И. Мышанов. М.: Финансы и статистика, 2008. 384 с: ил. Оценка для целей залога один из наиболее

ВСЕРОССИЙСКИЙ ОЦЕНОЧНЫЙ ФОРУМ Предложения по изменению положений, содержащихся в ФСО 9 Москва, 2015 г. 6. При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее - комплекс имущества),

Бондарев Е.В. Генеральный директор компании «Интегрированные Консалтинговые Системы», автор проекта профессиональной сети «Оценщики и эксперты» www.ocek.ru О ВЫБОРЕ НАИБОЛЕЕ ТИПИЧЕСКИХ ЗНАЧЕНИЙ РАЗЛИЧНЫХ

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ Метод рыночной экстракции для обоснования коэффициента капитализации* А.В. Савельев заместитель директора по научно-методической и экспертной работе компании

Сколько стоит б/у катер? Вопрос о рыночной стоимости катеров и яхт всегда встает при купле-продаже, залоге, дарении, наследовании и других гражданских и юридических операциях с активами физических и юридических

Анализ рынка земельных участков, выставленных на продажу в регионе КМВ по состоянию на 1.6.215 года I. АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ РЕГИОНА КАВКАЗСКИХ МИНЕРАЛЬНЫХ ВОД ПОД ИЖС Анализ ситуации, сложившейся

Тестовые задания 1. Часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, это А) земельный участок Б) земельный фонд В) земля Г) лесной фонд 2. Вексель это А) именное

Объем выборки аналогов при стоимостной оценке машин и оборудования А.П. Ковалев профессор кафедры «Производственный менеджмент» МГТУ «СТАНКИН», доктор экономических наук (г. Москва) Анатолий Павлович Ковалев,

Тест для сдачи зачета 1. Фактор местоположения объекта недвижимости не включает: А) наличие банковских учреждений в районе расположения объекта для получения кредита на приобретение объекта недвижимости;

Тест для сдачи зачета 1. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: А) земельные участки, здания, сооружения и все, что в них находится; Б) все имущество, которое продается на

Ключевые направления развития работы с залогами В.Ю. Рослов Председатель Комитета АРБ по оценочной деятельности Ключевая тенденция переход к работе с большими массивами данных Характер работы с информацией

Особенности оценки имущества для целей залога в условиях кризиса Вовк Антон Группа компаний «Аверс» Санкт-Петербург Москва Кёльн Группа компаний «Аверс» сотрудничает с российскими и зарубежными банками,

Л.А. Лейфер, ген. директор ЗАО Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, З.А. Кашникова, А.В. Кузьмин, И.Л. Лейфер, г. Нижний Новгород Äîëÿ çåìëè â îáùåé ñòîèìîñòè åäèíîãî îáúåêòà íåäâèæèìîñòè

Бурцев И.Г. Эксперт ООО «Бюро Оценки Софт» Проблемы оценки рыночной стоимости ТС Оценка рыночной стоимости один из массовых видов оценки Операции по оценке транспорта стандартны и успех компании зависят

Валовой рентный мультипликатор как база для расчёта коэффициента капитализации. Его применение в практике оценки. При расчете стоимости недвижимости в оценочной практике используются различные мультипликаторы

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ВОПРОСЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ Загирова А.Э. Башкирский ГАУ Уфа, Россия MACHINERY AND EQUIPMENT: ITEMS OF THE RECOVERY VALUE ESTIMATION Zagirova A.E.

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФАКУЛЬТЕТ УДК 332.62:332.64 О.В. НОСОВА, студентка гр. 148.2 Научный руководитель: О.А. ХАЦКЕВИЧ, ст. преподаватель ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ КАК ОСНОВА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЦЕНЫ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

Корсаков Р.О., 17.06.2016 Исследование точности оценки рыночной стоимости методом регрессионного анализа связи цена интегральный показатель качества объекта Цель исследования Целью настоящего исследования

ПРОЕКТ Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО 9)» В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской

Оценка стоимости машин и оборудования для залога Вовк А.С. Что учесть на начальном этапе оценки, во время осмотра, какие методы расчета применимы при определении стоимости машин и оборудования для залога

5.2.2 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости Таблица 5.2.2.1 Элементы сравнения (ценообразующие факторы) Передаваемые имущественные права, ограничения

1 Зависимости стоимости различных видов машин от возраста Смоляк С.А., д.э.н., главный научный сотрудник Центрального экономико-математического института РАН, профессор ГУУ Оценка подержанных машин обычно

7(46), 2005 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ Анализ рынка коммерческой недвижимости. Практический опыт 1 А.А. Железнов доцент кафедры «Строительные конструкции» Сибирской автомобильнодорожной академии города

ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ Оценка имущества на основе сравнения продаж. Проблема малой выборки и пути ее решения Л.А. Лейфер генеральный директор Приволжского центра финансового консалтинга и оценки,

Старая редакция ФСО 1 Новая редакция ФСО 1 I. Общие положения 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке

ИЗМЕНЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА В РОССИИ НА ПРИМЕРЕ ПРОДАЖ ОАО «РАД» В 2014 2015 гг. Ирина Ольшанникова, заместитель генерального директора по стратегическому и региональному развитию ОАО «Российский

Вл. Н. Подкорытов Канд. экон. наук, член Экспертного Совета РОО, ЗАО «Капитал-Инвест-Оценка». г. Екатеринбург ДОХОДНЫЙ ПОДХОД: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА Оценочная деятельность в России активно развивается около

Статистическая модель рынка и ее использование в методах оценки рыночной и ликвидационной стоимости Л.А. Лейфер генеральный директор Приволжского центра финансового консалтинга и оценки Общий взгляд на

Аннотация рабочей программы учебной дисциплины Математика 1. Область применения программы Рабочая программа учебной дисциплины является частью программы подготовки специалистов среднего звена в соответствии

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ «СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ» (ГОУ ВПО «СГГА») Кафедра

Муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение «Классическая школа» г. Гурьевска Рабочая программа учебного предмета алгебра в 7-ых классах (базовый уровень) Составила Самохина О.В. учитель математики

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7) 1 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 7)" Утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.

ООО «АГЕНТСТВО РЕГИСТРАЦИИ И РАЗВИТИЯ БИЗНЕСА» АНАЛИТИЧЕСКИЙ РЕСУРС СДМ-ПРАЙС Справочник Машины и Оборудование (МиО) ЦЕНЫ Раздел I Строительные и Дорожные машины (СДМ) Землеройная техника 1/7-2017 IV квартал

УДК 336.221:332.63 Л.А. Бастригина, зам. генерального директора ООО «Топ-Консалт», г. Москва; ЮМ. Федорова, доцент ФГБОУ ВПО «Московский государственный университет геодезии и картографии» г. Москва ПРОБЛЕМЫ

УТВЕРЖДЕНО Правлением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Протокол 113 от «18» декабря 2014 года Система стандартизации саморегулируемой

Министерство образования и науки Российской Федерации ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «САРАТОВСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

УДК 332.62:332.64 ОСОБЕННОСТИ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ Хацкевич Ольга Александровна, ст. преподаватель Томск, Томский государственный архитектурно-строительный университет

"Единственный практически осуществимый способ движения вперед состоит в том, чтобы выбрать простую функцию, проверить ее эмпирически и придерживаться ее до тех пор, пока не будет найдено что-то лучшее"

НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» Методические решения проблемных вопросов оценки ОКС ИЛЬИН Максим Олегович Исполнительной директор НП «СРОО «Экспертный совет», к.э.н. Москва,

МКОУ Средняя общеобразовательная школа 2 Рассмотрено Принято Утверждаю на заседании ШМО на заседании научноучителей математики методического совета Директор МКОУ Средняя МКОУ Средняя МКОУ Средняя общеобразовательная

НАЦИОНАЛЬНАЯ АССОЦИАЦИЯ ОЦЕНОЧНЫХ КОМПАНИЙ ФИНАНСОВЫХ РЫНКОВ (НАОК) «УТВЕРЖДЕНО» РЕШЕНИЕМ СОВЕТА НАОК ПРОТОКОЛ ОТ «.» 2016 ГОДА ВНЕСЕНЫ Вице президентом, членом Совете НАОК, к.т.н. Слуцким А.А. (генеральный

Справочник корректировок для оценки стоимости земельных участков ДЕМО-ВЕРСИЯ г. Волгоград, г. Екатеринбург, г. Казань, г. Красноярск, г. Нижний Новгород, г. Новосибирск, г. Омск, г. Пермь, г. Ростов-на-Дону,

Особенности итоговой аттестации по математике в 2015 году Заместитель руководителя федеральной комиссии по разработке КИМ для проведения государственной итоговой аттестации по образовательным программам

Автор: Живаев Максим Витальевич, член правления НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности

ПРАВИТЕЛЬСТВО ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 26 декабря 2013 г. N 1388 О ПОРЯДКЕ ОЦЕНКИ ЛИКВИДНОСТИ ИМУЩЕСТВА, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО ПРИНЦИПАЛОМ В ЗАЛОГ В КАЧЕСТВЕ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

Государственный выпускной экзамен (письменная форма) по МАТЕМАТИКЕ для обучающихся, освоивших образовательные программы основного общего образования Экзаменационная модель соответствует требованиям новых

Рабочая программа по алгебре для 9 класса 4 часа в неделю, 136 часов за год учебник «Алгебра 9» под редакцией Мордковича А. Г. Пояснительная записка Рабочая программа по алгебре для учащихся 9 класса представлена

Рабочая программа по алгебре 7 класс Рабочая программа по алгебре для 7 класса составлена в соответствии с положениями Федерального государственного образовательного стандарта основного общего образования

РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ПО АЛГЕБРЕ 9 А, Б, Г класс Количество часов: Общее: 102 часа В неделю: 3 часа УМК: Программы Алгебра 7-9 / авт.-сост. Зубарева И.И., Мордкович А.Г. Допущено Министерством образования

Тема 11.Сравнительный подход и его методы Сущность подхода. Этапы реализации подхода. Выбор единиц для сравнения. Основные элементы сравнения. Расчет корректировок по условиям сравнения. Пример реализации

Фоменко А.Н. практикующий оценщик, ктн член Президиума Экспертного совета РОО г. Королев МО Анализ основных параметров моделей ликвидационной стоимости. Методы расчета коэффициента эластичности спроса

Мероприятия по минимизации коррупционных рисков до заключения договора по продаже движимого и недвижимого имущества и нематериальных активов проводит подразделение - инициатор сделки, и оформляет их в

Комнаты как разменная монета рынка недвижимости Петербурга. Как избежать подводных камней при покупке/продаже комнат. ЖИЛИЩНЫЙ ПРОЕКТ, 13 февраля 2016 г. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ Самый дорогой автомобиль это «Запорожец»

Задача B11 Исследование функции с помощью производной В задаче B11 предлагается исследовать на экстремумы функцию, заданную формулой. Это стандартная задача по математическому анализу, и ее сложность сильно

Математика. класс. Демонстрационный вариант Итоговая работа по МАТЕМАТИКЕ класс базовый уровень Демонстрационный вариант На выполнение итоговой работы по математике даётся 9 минут. Работа включает в себя

4 (163) 015 Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости ЛА Лейфер научный руководитель Приволжского центра финансового консалтинга и оценки,

Тесты и задачи по оценке МиО май 2017 1. Какие износы и устаревания предусмотрены ФСО 10? а) физический износ, функциональный износ, внешнее устаревание, совокупный износ б) физический износ, функциональный

1. Интеллектуальная собственность - это а) собирательное понятие, применяемое для обозначения прав на результаты интеллектуальной (творческой) деятельности в области литературы, искусства, науки и техники,

ПРОТОКОЛ 3 заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения при Управлении Росреестра по Красноярскому краю 10:00 г. Красноярск «11» февраля 2016 г. Председатель Комиссии Заместитель

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок. В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок – это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта.

ВРМ = Ц / АПгод) Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду Процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости. Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД) Величина, показывающая, сколько процентов от ДВД составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т.д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора.
Величина недозагрузки площадей Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год. Величина неплатежей при аренде Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год.
Для удовлетворения требований пунктов 19 и 22 ФСО №1 приводится условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений. Характеристика Условие применения Минимальное значение Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение величины Максимальное значение Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение величины Среднее значение Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка Промежуточные значения в интервале Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение величины Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

Переход на вторичный рынок оборудование оценка

ЦХгг?}Ж&║xЁЬ▀Йъ$_xРЗкм=ъ$∙ЗЩ┴pш┘^YС};Ё▒~qWйЗЬЬГ┤ч≈uвшБ╢│┬ПъТ^╩NК@ИТ∙]┤u©ЩТф=Ъ`┬Пj- endstream endobj 105 0 objstream H┴╛Wк┼\7щъ╞п╡’╦=K╫хccH ╦w!{├q 1д©÷sJRъшМnЦ0цп▄J*U²z╙╝3н8⌡²obч|ЪСБlsя|2Kха┼кf]╠╠4С[°█ткa[#zб╤FkЕ:┘tb╩фТ2!█аы╘C┼-·ьbПж’f▓┌T═cц∙m-д}Ё1чБЙ╡·NlL╢TjQpе├Dгe╗█┼dЕй░Лu+ц;7≤╨╗≈цж┌M╬²akчФPот»Юe▀МSУll╠»╩⌡XlOl╠!∙⌡(╤i╢V&╠NK0┌╫х ╕.ИыпR┌Шо░%╓{M[╔’·╟▒vЫ*оАйЧз|sg ;цQvж╣+gp╬;.ъ▐яxs|©═»О┬═╞▄ и02A─Б8Ю≥▐≤⌠жлЯaЫУч┘m√БаС©Жш─e~Пимr(6_lАtГ╥ЦkбI Ё:ФЬТBянэ7xQл5Га`]F╩pД~ЬUйТ╒)Б5Д╡bы7’oЬL?░©^ЪфрП{{Пн╙’.%3tуЪк▓Lи╔~RГф┴©╜dж╔ZЖ;√╒╩Ы-█Y▐$&+╩^≥Пщ²└рv╞Н$З╦кw{tН²В╩ц╖┼Р╛╨^R╨≈есИ▀@кП *oя╛╓┌J q:╦{M╓╛∙е╦Еw#╚uДA≥л÷∙▐Hш&ы╚+I6zEТЦ4▐3aИЯн~Я*JВР╙KrЦ*╒ё╜2уЭт÷-ТC┤’┤ц≈╔ДаэeТёкгяXЩ╗wг≤3З*╒┘`8G┘pыXВ4чyZOЦя≥р▄L≤М#FL}≈Мfolб└т&Ig6%ь?,п⌠у╫Я╣эЩ╒А╬4зOО┴ШчЩg;█gаИK│P▌,╤&ХТшK╘Ю▒UеЭ╔яM╨]П╞╨Q:7fo8▄▀БJt┤▓a░Y■·╖T╣.
Еще раз следует подчеркнуть, что речь идет о стоимости «нового» не бывшего в эксплуатации (употреблении, использовании) имущества. При этом ближе всего к истине в данном случае Яскевич Е.Е., единственное, в чем он заблуждается, это в предположении, что у объектов имущества, не бывших в эксплуатации, но обладающих хронологическим возрастом, отсутствует физический износ – это заблуждение, перешедшее в миф. В реальности, понимая, что физический износ это функция времени, совершенно очевидно предполагать, что для одного и того же имущества, с течением времени (на разных этапах жизни) может меняться стоимость в результате физического износа в его экономическом понимании.
Данный процесс проиллюстрирован на Рис.

Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем. Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие – непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок. Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания.

Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым».
ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ЦЕНООБРАЗУЮЩИЕ ФАКТОРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ 1 Михайлов А.И.1 1 ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок.

Сегодня наше отделение взяло курс на консолидацию профессионального потенциала оценщиков отделений Сибири с целью объединения тех идей, предложений и методических наработок, которые есть у наших оценщиков. Считаем, что эта статья поможет сибирским оценщика в повседневной практической работе, а начатое проведение экспертных опросов будет действовать на постоянной основе. Литература:

1. «Справочника оценщика недвижимости».

Издание второе актуализированное и расширенное. Нижний Новгород 2012 г. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.;

«Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Фридман Дж., Ордуэй Ник.. Пер. с англ.,- М.: «Дело Лтд», 1995. – 480с.

«Методы капитализации доходов» С.В.

Грибовский. Курс лекций. Санкт – Петербург, 1997. – 172с.

«Оценка недвижимости» Тарасевич Е. И.

Внимание

Лейфер, Нижний Новгород, 2015, на стр.46, приведено следующее пояснение о сущности и применении в оценке «скидки на вторичный рынок»: «При проведении затратного подхода при оценке объектов машин и оборудования следует учитывать скидку при переходе на вторичный рынок. Данная скидка начинает действовать с момента передачи прав собственности на объект от производителя продавцу. Данная скидка распространяется на каждый объект один раз.

Ее экономический смысл заключается в передаваемых рисках (возникновения скрытых дефектов при транспортировке, заводские браки и т.д.). В таблицах приведены значения скидок, выраженные в процентах от цены нового объекта на первичном рынке, заявленной производителем или дилером, что этот объект, будучи абсолютно новым, продается на вторичном рынке». Алгоритм определения коэффициента перехода на вторичный рынок приведен на стр.

Коэффициент вариации рассчитывается по формуле: При маленьких числах, даже когда все значения укладываются в 5% (например от 0% до 5%) коэффициент вариации показывает, что выборка не однородна. При переходе от процентов к коэффициентам (скидка 5% — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для Величины ВРМ, ставки дисконтирования и величины операционных расходов такой переход не возможен. Для выборок данных величин произведено удаление крайних значений, пока коэффициент вариации не стал меньше 33% и выборки не стали однородными. Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность.

Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго. 2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке.

Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий. 3.