Аптечный бизнес: как открыть собственную аптеку. Развитие аптечной сети как бизнес. Сколько стоит открыть аптеку. Общие принципы развития и территориальной организации аптек. Выбор места влияет на стратегию
Здесь мы рассмотри статью о том, как открыть аптеку, что нужно для этого, сколько стоит открытие и пример бизнес-плана для данного дела.
Аптечный бизнес с каждым годом растет и набирает все больших оборотов. Люди как и раньше продолжают болеть, увеличивается стоимость зарубежных и отечественных медикаментов, люди заботятся о своем здоровье и используют профилактические препараты, большую роль играют всевозможные рекламные кампании. Среднестатистические аптечные чеки содержат довольно внушительные сумы, медикаменты имеют, в среднем, два года срока годности. Эти факторы влияют на то, что аптеки можно назвать доходным бизнесом.
Современный рынок широко заполнен аптеками, но если подходить конструктивно, то можно открыть аптеку с нуля вблизи торгового центра, станций метро, медицинских учреждений и прочих зданий массового скопления населения. Позаботьтесь о дизайне помещения, красивых стеклянных витринах, профессиональных работниках, и не забывайте о посильной рекламе, вывесках, названии и умеренных ценах.
Бизнес-план — готовый пример
Представляем вам бесплатно готовый пример бизнес-плана аптеки, который поможет вам начать данное. Ценовой диапазон открытия данного бизнеса варьируется в пределах 20 тыс.дол.- аптечный пункт и 1 млн. дол. – сеть аптек.
Очень часто цена является завышенной, продавец желает окупить все свои вложения и получить доход. Выгодная покупка сводится к поиску надежного консультанта знающего данный бизнес. Покупая аптеку, необходимо в первую очередь, выбрать выгодно местоположение, чтоб были действующими связи с поставщиками. Также важен ремонт в помещении, реклама, персонал. Как вы видите, купить хороший бизнес ресурс довольно таки сложно. Может легче организовать аптечный бизнес с нуля? Это будет сделать также достаточно проблематично, если вы не владеете всеми подводными камнями данного дела, а также необходимо знание в сфере налогообложения, регистрационные вопросы и прочее.
Если правильно организовать ваш аптечный бизнес и план, то предполагаемый доход будет составлять 3000-15000 долларов в месяц.
Как открыть с «нуля»
Итак, рассмотрим информацию о том, как открыть аптеку с «нуля».
Планируем будущую деятельность
Для прибыльной деятельности необходимо хорошо разбираться в специфике аптечного бизнеса. Так, существуют аптечные киоски, пункты, обычные, аптеки в форме мини-маркетов или сеть. Также существуют разграничения и в ассортименте, так, возможно реализовывать только медикаменты, можно лечебную и детскую косметику, здоровое питание, товары для диагностики и прочее. Реализовывать лекарственные препараты рецептурного назначения по-закону разрешено только аптекам и пунктам, поэтому необходимо изначально определиться с формой заведения и ассортиментом препаратов. А также, работающий фармацевт должен быть опытен в аптечной деятельности.
Открытие аптеки в кратчайшие сроки
Выбор помещения, ремонт, техника, персонал — эти составляющие зависят от вас и при желании, все организовать можно за месяц. Но самым долгим периодом в начале деятельности является получение лицензии для аптеки. Цепочка длительная и утомительная: местная лицензионная комиссия, московская, федеральная, плюс заключения СЭС и пожарных. На получение всех уведомлений, разрешений и лицензии может уйти примерно два месяца, а у неопытного и до полугода времени.
Выгодное местоположение – залог успеха
Как уже говорилось, для большой посещаемости покупателей необходимо удачно выбрать место аптеки, т.е. место большого скопления людей. Это могут быть станции метро, большие жилмассивы, торговые и медицинские центры, автобусные остановки и прочее.
Обратите внимание, что успех данного дела на 50% зависит от расположения аптеки, на 30% от работников вашего заведения, на 10% от конкуренции, остальное — реклама и ценовая политика – на вас или заведующей аптеки.
Коллектив
Невозможно иметь хорошие деньги без слаженного коллектива. У всех должна быть одна цель. Вам необходимо создать благоприятные условия для работы от провизора до уборщицы. Пусть люди ходят на работу в аптеку с удовольствием. Организовывайте корпоративы, премии, у работников должна быть хорошей оплата. По сравнению с 2001 годом зарплата провизоров выросла на 80%. У персонала должно быть соответствующее образование, желателен опыт работы.
Широкий ассортимент
Постоянно расширяйте ассортимент предлагаемого товара в аптеке, которую вы открыли. Пусть у вас будут на прилавках зарубежные и проверенные отечественные аналоги. Также введите косметические средства, здоровое и детское питание, минеральную воду, травяные чаи и прочее.
Компьютерная техника и прочее для аптечного бизнеса
Для быстрого и качественного обслуживания клиентов вашей аптеки необходима оптимизация рабочего места компьютерными программами. Благодаря которым, вы быстро отследите заказ, его наличие, примените дисконтные программы, увидит высвобождаемость средств для новых закупок и прочее.
Не забывайте о холодильниках, соответствующей мебели, кондиционерах и прочих удобствах для клиентов.
Цена вопроса — сколько стоит открыть?
Если вы арендуете аптеку, львиную долю в затратах будет составлять арендная плата, следующим пунктом будет стоимость оборудования. При аренде обязательно составляйте договор аренды минимум на 4-5 лет, ведь окупаемость проекта составляет 2-3 года.
Безубыточная деятельность — это продажи на уровне 20-25 тысяч рублей в день, остальное является вашей прибылью. При успехе в бизнесе в месяц оборот должен составлять один млн. рублей.
Аптека с ремонтом помещения составит, примерно, 45-50 тысяч долларов.
- Аренда – от 5000 долларов
- Ремонт – 20000
- Торговое и кассовое оборудование – 12000
- Холодильное оборудование – 1000
- Программное сопровождение – 3000
- Дополнительные затраты – 3000
- Разрешительные документы – 5500
- Наружные вывески и прочее – 3000
Сколько стоит открыть аптеку? Итого: 52500 долларов США.
Также, можно заказать услуги по подбору персонала и консультации по ведению бизнеса.
МИНИСТЕРСТВО ЗДРАВООХРАНЕНИЯ СССР
О нормативах развития и принципах размещения аптек
Улучшение и совершенствование организационных форм лекарственной помощи населению являются одним из важных направлений деятельности органов и учреждений здравоохранения по выполнению Постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 22 сентября 1977 года N 870 "О мерах по дальнейшему улучшению народного здравоохранения".
Аптеки являются составной частью материально-технической базы здравоохранения. Их роль и задачи в лекарственном обеспечении населения определяются постоянным ростом и совершенствованием уровня амбулаторно-поликлинической, стационарной, санаторно-курортной помощи населению и повышением его материального и культурного уровня.
Строительство и территориальное размещение аптек и обеспеченность населения фармацевтическими кадрами должны отвечать задачам своевременного обеспечения населения лекарственной помощью с наименьшими затратами времени при высокой культуре обслуживания.
В целях дальнейшего улучшения лекарственного обеспечения населения и планирования развития и размещения сети аптек
Утверждаю:
1. Нормативы развития сети аптек системы Минздрава СССР (приложение N 1).
2. Методические указания об основных принципах размещения аптек (приложение N 2).
Приказываю:
I. Ввести в действие с 1979 года "Нормативы развития сети хозрасчетных аптек Минздрава СССР" и "Методические указания об основных принципах размещения аптек".
II. Министрам здравоохранения союзных республик:
а) при разработке соответствующих разделов территориальных перспективных планов развития сети аптек руководствоваться настоящими "Нормативами развития аптек системы Минздрава СССР" и "Методическими указаниями об основных принципах размещения аптек";
б) до декабря 1980 года утвердить республиканские нормативы развития сети хозрасчетных аптек, учитывающие местные особенности.
III. Главному аптечному управлению Минздрава СССР (тов.Клюев М.А.) по согласованию с Планово-финансовым управлением Минздрава СССР (тов.Головтеев В.В.) разрабатывать проекты перспективных планов развития сети хозрасчетных аптек страны, руководствуясь настоящими нормативами.
IV. Считать утратившими силу: пп.2 пункта 1, пункт VIII, приложение N 2 "Нормативы расширения и дислокации аптек" приказа министра здравоохранения СССР от 11 июля 1961 года N 308 "О мерах по дальнейшему улучшению лекарственного обслуживания населения".
V. Контроль за исполнением приказа возложить на заместителя Министра здравоохранения СССР тов.Герасимова П.И.
Приложение 1. Нормативы развития сети хозрасчетных аптек Министерства здравоохранения СССР
Приложение 1
к приказу Минздрава СССР
от 27.07.78 N 705
Нормативы |
||
Число жителей | Число фармацев- |
|
1. Средний расчетный показатель по стране | ||
2. В сельских населенных пунктах | ||
3. В городах и поселках городского типа | ||
из них с числом жителей: | ||
от 10 до 50 тыс. | ||
от 50 до 100 тыс. | ||
от 100 до 500 тыс. | ||
от 500 до 1000 тыс. | ||
свыше 1000 тыс. | ||
Примечание: В городских поселениях с числом жителей до 10 тыс. целесообразность открытия хозрасчетных аптек определяется в зависимости от местных условий.
Приложение 2. Методические указания об основных принципах размещения аптек
Приложение 2
к приказу Минздрава СССР
от 27.07.78 N 705
________________
* В дальнейшем принято сокращенное название - "Методические указания".
Методические указания выполнены на основе и в развитие действующих нормативных документов Министерства здравоохранения СССР, Государственного комитета Совета Министров СССР по делам строительства и Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре, регламентирующих номенклатуру и категории учреждений здравоохранения, планировку и застройку населенных мест, номенклатуру типов общественных зданий для городского и сельского строительства.
Методические указания разработаны применительно к нормативам развития сети хозрасчетных аптек, утвержденным настоящим приказом и служат основой для рационального размещения сети аптек в целях своевременного и наиболее полного удовлетворения потребности населения в лекарственной помощи.
Методические указания распространяются на хозрасчетные аптеки системы Главного аптечного управления Министерства здравоохранения СССР, занятые обслуживанием амбулаторных больных, и мелкорозничную аптечную сеть.
По характеру выполняемой работы аптеки, обслуживающие амбулаторных больных, подразделяются на:
- хозрасчетные аптеки общего типа, обслуживающие население и лечебно-профилактические учреждения готовыми лекарственными средствами и лекарствами индивидуального приготовления;
- центральные районные аптеки (ЦРА) городских и сельских административно-территориальных районов, выполняющие все функции аптеки общего типа и осуществляющие административное и организационно-методическое руководство прикрепленными аптеками района (при отсутствии межрайонных контор).
Хозрасчетная аптека общего типа может иметь прикрепленную мелкорозничную сеть, которая включает:
- аптечный киоск. Организуется аптекой в местах значительного сосредоточения людей. Предназначен для продажи лекарств без рецептов, перевязочного материала, предметов санитарии, гигиены и ухода за больными;
- аптечный пункт I группы. Организуется при лечебно-профилактических учреждениях с правом приготовления лекарств и продажи готовых лекарств по рецептам и без них. Аптечные пункты при городских поликлиниках могут принимать рецепты на индивидуальное приготовление лекарств и передавать их в аптеку.
В сельских поселениях, где нет аптек, функции по продаже готовых лекарств населению осуществляют аптечные пункты II группы, организуемые при фельдшерско-акушерских пунктах и фельдшерских здравпунктах.
1. Общие принципы развития и территориальной организации аптек
1.1. Развитие и территориальная организация сети аптек должны обеспечить:
- полное и своевременное удовлетворение потребности населения в лекарственных средствах и предметах медицинского назначения;
- повышение уровня организации лекарственного обслуживания, обеспечивающего оптимальные удобства для населения;
- количественный рост учреждений аптечной сети в соответствии с ростом потребностей населения и лечебно-профилактических учреждений в лекарственных средствах и других предметах медицинского назначения;
- равномерную загрузку и рентабельность хозрасчетных аптек;
- сближение уровней лекарственного обеспечения в городских и сельских поселениях;
- рациональное укрупнение аптек в пределах допустимого радиуса обслуживания;
- совершенствование существующих и применение более прогрессивных форм лекарственного обслуживания населения.
1.2. Нормативы для городских и сельских поселений являются среднесоюзными расчетными нормативами для составления перспективных и текущих планов развития сети хозрасчетных аптек. Нормативы развития аптек должны применяться дифференцированно для городских и сельских поселений в зависимости от числа жителей в них. Наряду с нормативами необходимо руководствоваться общими принципами территориального построения сети аптек, которые должны конкретизироваться применительно к местным условиям.
1.3. При определении числа аптек, их мощности и оптимального размещения целесообразно учитывать получение населением района, области, края, республики лекарственной помощи непосредственно в районном, областном, краевом или республиканском центрах.
1.4. Разработка плана развития сети аптек должна начинаться с анализа ее состояния. Для оценки фактической обеспеченности населения учреждениями аптечной сети и фармацевтическими кадрами рекомендуется применять следующие методы:
а) на основании статистических данных о числе аптек и штатной численности фармацевтических кадров следует определять показатели:
- плотности сети хозрасчетных аптек путем исчисления среднего числа населения, приходящегося на одну аптеку,
Обеспеченности населения фармацевтическими кадрами путем исчисления числа фармацевтических должностей в аптеках на 100 тыс. населения.
На основании проведенного анализа следует сделать вывод об уровне обеспеченности населения аптечной сетью и определить потребное число аптек и фармацевтических кадров для данного населенного пункта или отдельного административного и жилого района по соответствующим нормативам;
б) картографический анализ. Для этого всю существующую сеть аптек, киосков и аптечных пунктов, а также амбулаторно-поликлинических учреждений следует нанести на карту-схему населенного пункта или отдельного района. По результатам картографического анализа необходимо установить взаимосвязь лечебно-профилактических и аптечных учреждений.
Картографический анализ размещения сети аптечных учреждений позволит более правильно определить территориальное размещение вновь открываемых аптек, спланировать развитие аптек на ближайший период и на перспективу;
в) в пространственной организации сети хозрасчетных аптек необходимо учитывать: радиус обслуживания аптек в км, т.е. величину пути, проходимую населением от наиболее отдаленной части обслуживаемой территории до аптеки. Средний радиус обслуживания определяется как средняя арифметическая всех расстояний от аптеки до ближайших 3-4 аптечных учреждений, осуществляющих отпуск лекарств по рецептам (аптек, аптечных пунктов I группы). Например, расстояние до ближайших четырех аптек составляет 3 км, 1 км, 2 км, 4 км. Радиус обслуживания аптеки составит:
[(3/2 + 1/2 + 2/2 + 4/2) : 4] = 1,25 км
В городах радиус обслуживания аптеки не должен превышать радиуса обслуживания поликлиники, т.е. 1,5-2 км при пешеходном сообщении. Но принимая во внимание, что в жилом районе имеется несколько аптек, радиус обслуживания аптек в городе должен быть не более 1 км.
В крупнейших и крупных городах при застройке жилых районов зданиями в 9-12-16-20 этажей плотность населения увеличивается. В связи с этим радиус обслуживания аптек в этих городах может быть до 0,5 км.
В сельской местности радиус обслуживания аптек в основном не должен превышать 5-10 км при средней плотности населения 50-70 жителей на 1 кв. км.
При планировании сети аптек следует учитывать не только длину пешеходного пути до аптеки, но и транспортную доступность аптечного учреждения.
Пешеходно-транспортная доступность измеряется временем передвижения населения до аптечного учреждения.
В городах пешеходно-транспортная доступность начинается с величины передвижения более 300 м и не должна превышать 10-15 мин. В сельской местности при расстоянии от населенного пункта до аптеки от 3 до 10 км пешеходно-транспортная доступность не должна превышать 30-40 мин.
1.5. При составлении плана развития сети аптечных учреждений и определении территориального размещения вновь открываемых аптек необходимо принимать во внимание следующие факторы:
- фактическую обеспеченность населения аптеками и фармацевтическими кадрами;
- административно-территориальное устройство республики, края, области, города;
- распределение городов, поселков городского типа и сельскохозяйственных поселений по числу жителей в них;
- средние абсолютные показатели плотности населения, степень заселения территории;
- организацию амбулаторно-поликлинической медицинской помощи населению;
- экономико-географические, социально-экономические и другие особенности различных зон страны.
Кроме этого, при планировании рационального размещения аптек в сельской местности необходимо учитывать дополнительно следующие факторы:
- производственное значение отдельных населенных пунктов;
- удаленность населенных пунктов от районного центра, города, краевого, областного центра;
- сосредоточенность мест приложения труда в сельскохозяйственном производстве и сезонность работ;
- курортное или туристское значение отдельных населенных пунктов и т.п.
Перечисленные факторы могут действовать на территории всей республики, края, области, однако степень их проявления в отдельных районах может быть различна.
1.6. Применительно к определенным городским и сельским населенным пунктам рациональное построение аптечной сети должно обеспечить:
- размещение сети аптек на территории в зависимости от плотности населения, основных потоков его движения и, главное, в соответствии с уровнем и организацией амбулаторно-поликлинической и стационарной медицинской помощи населению;
Доступность лекарственной помощи населению в пределах радиуса обслуживания;
- равномерную загрузку и условия рентабельности работы хозрасчетных аптек;
- увязку проектирования и строительства аптек с медицинскими учреждениями и торговыми центрами.
2. Основные принципы размещения учреждений аптечной сети
2.1. Аптечная сеть должна планироваться в общем комплексе градостроительства. Организация сети хозрасчетных аптек должна осуществляться с учетом особенностей городов, архитектурно-планировочной организации их территории, планировки и застройки жилых районов, размещения амбулаторно-поликлинических и больничных учреждений, построения системы культурно-бытового обслуживания.
2.2. При решении вопроса территориального размещения аптек следует принимать во внимание распределение городов по числу жителей в них в соответствии со СНиП П-60-75, а также их административно-хозяйственное значение.
По административно-хозяйственному значению города классифицированы следующим образом:
- города - столицы союзных республик;
- города - центры АССР, краев и областей;
- города республиканского, краевого, областного подчинения;
- города - районные центры;
- города - районного подчинения;
- поселки городского типа.
Административно-хозяйственное значение города необходимо учитывать особенно при определении типов аптечных учреждений.
2.3. Особенности планировки и застройки крупнейших городов, размещения сети лечебно-профилактических учреждений требуют индивидуального подхода к планированию числа аптек и их территориальному размещению. В связи с этим планирование развития аптек необходимо проводить не только по нормативам, но и по специальным планам, согласованным с планами реконструкции городов.
В городах, имеющих административные районы, в каждом районе создаются центральные районные аптеки.
Планирование сети аптек следует начинать с жилого района города. В соответствии со СНиП П-60-75 в каждом жилом районе может быть несколько аптек. Исходя из местных условий, одна из аптек жилого района может быть аптекой непроизводственного типа.
Размещение аптек целесообразно производить преимущественно в комплексе с лечебно-профилактическими учреждениями, торговыми центрами и в отдельно стоящих зданиях.
2.4. Сосредоточение медицинской помощи и лекарственного обеспечения населения в одном территориальном комплексе позволит обеспечить своевременность получения лекарств населением. Исходя из этого, применительно к номенклатуре типов лечебно-профилактических учреждений, утвержденных приказом N 150 от 28 июля 1977 года Государственного Комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР в таблице 2.1 представлены типы и категории аптек, рекомендованные к проектированию и строительству при городских самостоятельных амбулаторно-поликлинических учреждениях и больницах, имеющих в своем составе поликлиники.
При расчете мощности аптеки больничного комплекса следует принимать во внимание объем медицинской помощи для больных, находящихся на амбулаторном и стационарном лечении.
Таблица 2.1. Типы и мощность аптек при лечебно-профилактических учреждениях в городских поселениях
Таблица 2.1
Тип лечебно-профи- | Объем работы | Число | |||
число | число | ||||
Oбластная | Крупный город | ||||
Городская | |||||
Хозрасчетная |
|||||
Районная больница с поликлиникой | Хозрасчетная |
||||
Районная больница с поликлиникой | Хозрасчетная |
||||
Базовая консультативная | Хозрасчетная |
||||
Базовая консультативная | Хозрасчетная |
||||
Поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Детская поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Детская поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Детская поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Детская поликлиника | Хозрасчетная |
||||
При размещении детской поликлиники в одном территориальном комплексе с поликлиникой для взрослых целесообразно предусмотреть одну аптеку для обслуживания взрослого и детского населения.
При определении объема работы аптеки следует учитывать число амбулаторно-поликлинических посещений поликлиники для взрослых и поликлиники для детей.
2.5. Аптека может быть размещена в одном здании с поликлиникой, но с отдельным входом или в отдельно стоящем здании на территории лечебно-профилактического учреждения.
2.6. На промышленных предприятиях, имеющих медико-санитарную часть, в состав которой входят поликлиника, стационар и цеховые здравпункты целесообразно предусматривать открытие хозрасчетной аптеки для лекарственного обеспечения амбулаторных и стационарных больных.
На промышленных предприятиях, имеющих врачебный здравпункт, целесообразно открывать аптечный пункт I группы с правом приготовления лекарств.
2.7. Номенклатурой типов общественных зданий, утвержденной Госстроем СССР, в составе городских торговых центров, размещаемых в жилой зоне, предусмотрены аптеки.
Исходя из числа обслуживаемого населения, доступности аптечного учреждения в таблице 2.2 представлены типы и категории аптек, рекомендованные к проектированию и строительству в торговых центрах.
2.8. В городах республиканского, областного, краевого подчинения и в районных центрах при застройке жилой зоны зданиями малой этажности могут создаваться аптеки в отдельно стоящих зданиях.
2.9. В поселениях городского типа с числом жителей менее 3 тыс. может быть открыта аптека при наличии в населенном пункте участковой больницы и амбулатории. В населенных пунктах, имеющих только амбулаторию, может быть открыта аптека или аптечный пункт I группы. При определении категории аптеки следует учитывать население прилегающих сел.
Таблица 2.2. Типы и мощность аптек в составе торговых центров
Таблица 2.2
Тип | Число | Применение |
|
Хозрасчетная аптека | В реконструируемых |
||
Хозрасчетная аптека | В жилой зоне города |
||
Хозрасчетная аптека | В жилой зоне города |
||
Хозрасчетная аптека | В жилой зоне города |
3. Основные принципы размещения аптечной сети в сельских поселениях
3.1. Размещение аптек в сельской местности в значительной мере зависит от характера расселения. По численности населения сельские населенные пункты различны.
При составлении плана развития сети аптек рекомендуется принимать во внимание условное деление сельских населенных пунктов на три основных вида: районные центры, населенные пункты-центры притяжения, рядовые населенные пункты.
В сельских районных центрах одна аптека должна выполнять функцию центральной районной и по возможности находиться в территориальном комплексе с центральной районной больницей.
В населенных пунктах-центрах притяжения при построении сети аптек следует принимать во внимание не только число жителей данного населенного пункта, но и тяготеющее к нему население прилегающих сел.
3.2. Построение сети аптек в сельской местности в первую очередь должно быть увязано с размещением поликлиник, амбулаторий, центральных районных, районных и участковых больниц, врачебных, фельдшерских здравпунктов и фельдшерско-акушерских пунктов.
3.3. Применительно к номенклатуре типов лечебно-профилактических учреждений, утвержденных в 1977 году Государственным Комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, в таблице 3.1 представлены типы и категории аптечных учреждений, рекомендованные к проектированию и строительству при сельских амбулаторно-поликлинических учреждениях и больницах, имеющих в своем составе поликлиники. В населенных пунктах, имеющих врачебные здравпункты, следует организовывать аптечные пункты I группы.
В населенных пунктах, имеющих фельдшерские здравпункты и фельдшерско-акушерские пункты, - открывать аптечные пункты II группы.
Исходя из специфики местных условий, лекарственное обеспечение сельского населения может осуществляться через автокиоски.
Таблица 3.1
ТИПЫ И МОЩНОСТЬ АПТЕЧНЫХ УЧРЕЖДЕНИЙ ПРИ ЛЕЧЕБНО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКИХ УЧРЕЖДЕНИЯХ В СЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ
Тип лечебно-профи- | Объем работы | Число | |||
число коек | число | ||||
Районная больница | Хозрасчетная |
||||
Районная больница | Хозрасчетная |
||||
Районная больница | Хозрасчетная |
||||
Участковая больница | Хозрасчетная |
||||
Участковая больница | Хозрасчетная |
||||
Участковая больница | Хозрасчетная |
||||
Поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Поликлиника | Хозрасчетная |
||||
Амбулатория | Хозрасчетная |
||||
Амбулатория | Хозрасчетная |
||||
Фельдшерско-акушерский | Аптечный |
||||
3.4. В районных центрах сельской местности и в сельских поселениях с числом жителей свыше 7 тыс., с учетом прилегающего населения, одна из аптек может быть размещена в торговом центре.
Текст документа сверен по:
"Справочник главного врача",
N 1, 2000 год
Аптечный бизнес – один из самых выгодных после бизнеса, связанного с продуктами питания, алкоголем и табаком. Спрос на медицинские препараты и сопутствующие товары неуклонно растет.
Отчасти это связано и с плохой экологией, и с высокой концентрацией вредных веществ в продуктах питания, и с более пристальным вниманием людей к своему здоровью. Средний аптечный чек вполне сопоставим со средним чеком из супермаркета.
На первый взгляд этот сегмент рынка кажется закрытым и довольно трудным для входа. На деле это совсем не так. Раньше действительно аптеки были сугубо семейным бизнесом, и административные барьеры на пути к аптечному делу были трудно преодолимыми.
Теперь если человек обладает достаточным начальным капиталом и необходимыми деловыми качествами, то он нередко начинает задаваться вопросом, как открыть аптеку с нуля и с чего начать.
Аптеки могут быть нескольких видов, а именно:
- аптечный пункт;
- аптечный магазин или киоск;
- аптека готовых лекарств;
- производственная аптека;
- аптека с правом производства асептических препаратов.
Лучше выбирать из первых трех вариантов. И аптека готовых лекарств здесь обладает самым широким спектром функций, в том числе и возможностью продажи лекарств по рецептам.
Открыв аптеку, вы позаботитесь и о перспективах дальнейшего расширения бизнеса. К примеру, сможете открыть несколько аптечных пунктов, а аптека станет для них головным офисом.
Документы, необходимые для открытия аптеки
Для того, чтобы открыть аптеку, нужны следующие документы:
- получить лицензию на торговлю лекарствами в розницу;
- получить разрешение пожарной службы;
- обратиться в СЭС и получить санитарный паспорт помещения и разрешение на его использование в качестве аптеки.
Даже если собирать документы с максимальной скоростью и с напряжением всех сил, на это потребуется минимум полтора месяца.
Форма организации торговли
Для начала нужно определиться, будет ли выкладка закрытой, когда товары лежат за стеклом витрины, или открытой, когда покупатели сами могут брать товар, как в супермаркете.
Конечно, закрытая выкладка более безопасная, зато открытая выкладка сразу же повышает продажи на 20-30% . Но эти цифры работают только для аптек, расположенных в оживленных многолюдных местах с проходимостью более 10 тысяч человек в день. Если проходимость меньше, то открытая выкладка к существенному росту прибыли не приведет.
Что нужно, чтобы открыть аптеку с нуля
Требования к помещению
Хотя многие стремятся открыть аптеку в центре города, возле метро или в большом торговом центре, большинство людей все-таки предпочитают посещать ближайшую к дому аптеку.
При этом чуть большие цены, чем у конкурентов, обычно в расчет не принимаются. Поэтому лучшим местом для открытия аптеки будет спальный район , достаточно оживленный и густонаселенный.
Минимальная площадь помещения должна составлять 75-80 квадратных метров, которые будут включать:
- торговый зал;
- место для хранения препаратов;
- место для персонала.
Хорошо, если будут еще кабинет для руководителя и бухгалтера, архив, хозяйственный блок.
Выбирая отделочные материалы, следует помнить, что в аптеке будет регулярно производиться влажная уборка с использованием дезинфицирующих средств. Пол аптек обычно либо отделывается плиткой, либо покрывается линолеумом со сварными швами.
Медикаменты нуждаются в хранении в стерильно чистом помещении. Не нужно забывать, что разным препаратам нужны разные условия хранения. Одни лекарства боятся тепла, другие – света, третьим необходим определенный уровень влажности.
В помещении обязательно должны присутствовать сигнализация (охранная, пожарная, светозвуковая) и вентиляция. В месте хранения товара должны быть датчики, отслеживающие параметры воздуха.
И это только часть тех требований, которые нужно учитывать при открытии аптеки. Одно лишь приведение исходного помещения в надлежащий вид потребует как минимум десятка тысяч долларов.
Гораздо более выгодно арендовать помещение, чем приобретать его в собственность. Лучше заключить договор с фиксированной ежемесячной оплатой на 1-2 года. Это сохранит ваш бизнес от экономической нестабильности и прочих внешних факторов.
Требования к оборудованию
Минимальное оборудование для аптеки обойдется вам в 5-8 тысяч долларов. Для начала работы понадобятся:
Если этого оборудования не будет, вам просто не выдадут лицензию для открытия аптеки.
Требования к персоналу
Требования к персоналу будут достаточно простыми. У руководителя аптеки должно быть высшее фармацевтическое образование и стаж работы в этой сфере от 3 лет.
Это же касается и ИП. Индивидуальный предприниматель не сможет открыть аптеку без фармацевтического образования. Впрочем, отсутствие у себя фармацевтического образования предприниматель может компенсировать нанятым фармацевтом, стаж которого по специальности минимум 5 лет.
Подобные требования касаются и всего остального персонала, который работает с хранением, приемом, отпуском, изготовление и уничтожением медикаментов.
В принципе все сотрудники аптеки должны иметь высшее фармацевтическое образование. Исключение могут составить только уборщицы.
Раз в 5 лет все сотрудники обязаны проходить повышение квалификации.
В аптеку обращаются две категории людей. Одни приходят после назначения врача и четко знают, какое лекарство хотят купить. Другие ориентируются на имеющиеся симптомы. Следовательно, им нужна подробная профессиональная консультация.
Дружелюбный и грамотный персонал – во многом залог успеха. Если вы не можете подобрать подходящие кадры, можно обратиться в кадровое агентство.
Закупка и ассортимент
Для того, чтобы ассортимент быть максимально широким и богатым, стоит закупать препараты сразу у нескольких дистрибьюторов. Большая сеть аптек позволяет приобретать лекарства с существенными скидками.
Если планируется открыть только одну аптеку, то можно объединиться с другими аптеками-одиночками, чтобы создать закупочный кооператив и получать скидки.
Единичной аптеке лучше привлекать потенциальных клиентов не ценами (поскольку выбить у дистрибьюторов выгодные цены будет просто нереально), а работать в принципиально другом направлении – максимально расширять ассортимент и предлагать покупателям подробные профессиональные консультации.
Лучше не ограничиваться только продажей лекарств и элементарных медицинских приборов (градусников, грелок, тонометров и т.д.), а включить в ассортимент еще и косметику, средства гигиены, пищевые добавки, диетическое и детское питание и так далее.
Наценка на большинство медицинских препаратов обычно ограничена государством (на разные позиции она будет составлять 20-40%), а вот сопутствующие товары можно продавать по любой стоимости.
Программное обеспечение
Система электронного учета позволит сильно оптимизировать работу, поэтому к ее выбору следует подойти особенно внимательно. Существуют специальные фирмы, где можно купить готовые программные модули или же заказать индивидуальную программу с учетом конкретным пожеланий и нужд.
Для того, чтобы сделать такой заказ, нужно сначала четко определиться с теми функциями, которые должна выполнять система. К примеру, это могут быть создание электронных заказов для поставщиков, ведение экономической аналитики, отслеживание сроков годности товаров, их остатков на складе и так далее.
Сколько стоит открыть аптеку
Открытие аптеки среднего размера потребует начального капитала как минимум 1.5 -2 млн. рублей. Эти средства пойдут на покупку стеллажей, витрин, препаратов, мебели, холодильников, сейфа, компьютеров, на заключение договора аренды, оформление документов, рекламу.
Ориентировочная рентабельность
Прибыль будет зависеть от множества факторов, среди которых: место, где вы решили открыть аптеку, размер спального района или населенного пункта, наличие или отсутствие вблизи других аптек, размеры арендной платы, цены поставщиков.
При удачном стечении всех обстоятельств вложенные затраты окупятся через полгода-год. Однако даже если аптека окупается медленнее, она все равно стоит вложенных в нее денег, ведь на лекарства характерен стабильный спрос.
В России рентабельность аптек обычно составляет 10%. Это, конечно, немного. Но для опытных предпринимателей аптеки все-таки привлекательны. Дело в том, что по-настоящему высокую прибыль дают только аптечные сети, и именно они становятся целью проницательных бизнесменов.
На вопрос «Выгодно ли открыть аптеку в России?» в 99% случаев практики этого бизнеса ответят утвердительно.
Реклама аптеки
Если планируется открытие только одной аптеки, реклама не может оказать существенного влияния на размеры прибыли, даже если рекламная кампания будет проведена по всем каналам: телевидению, радио, Интернету, в газетах, при помощи рекламных афиш.
Если аптека располагается в спальном районе, то хорошие результаты даст реклама, ориентированная на местных жителей. К примеру, можно расположить вблизи указатели, ведущие к аптеке, или периодически распространять через почтовые ящики рекламные листовки.
О. Л. Колосова, А. М. Битерякова, О. А. Васнецова
Стратегия фармацевтического маркетинга: размещение аптеки
Московская медицинская академия им. И. М.Сеченова
Вопрос о значении субъективной оценки в восприятии предприятий, обслуживающих население, для успеха их деятельности в научно-практической литературе был затронут относительно поздно. Тем не менее, сегодня уже достаточно очевидно, что аптечные учреждения нужно рассматривать не только с функциональной, но и с рыночно-психологической точки зрения. В последнем случае нами имеются в виду факторы привлекательности конкретной аптеки для потребителей, которые влияют на решение осуществить покупку лекарств именно в данной аптеке. В условиях достаточно жесткой конкуренции аптечных учреждений проблема привлекательности является определяющей для успеха или неудачи в работе на рынке.
Согласно концепции фармацевтического маркетинга, существует четыре группы факторов, определяющих потребительские предпочтения в отношении конкретной аптеки: местоположение (рlасе), имидж (promotion), ассортиментная (product), и ценовая (price) политика. Анализ этих факторов позволяет дать ответ на вопрос о том, насколько привлекательна та или иная аптека для потребителей. Настоящая работа посвящена подробному рассмотрению первого фактора - месторасположения аптеки.
Месторасположение - существенный фактор привлекательности в условиях конкуренции среди аптек, так как оно является одним из определяющих с точки зрения доходности. Под местоположением аптеки в данном контексте понимают физические характеристики ее расположения, которые дают возможность потребителю воспользоваться предлагаемыми товарами и услугами.
Как показывает практика, размещение аптечного учреждения зависит не только от желания организаторов и их инвестиционного потенциала, но и от объективных условий, связанных с архитектурной концепцией места, расселением жителей, стоимостью земли и другими градообразующими факторами, а также с муниципальной политикой. К сожалению, нередко аптеки оказываются не там, где они нужны, а где было или есть место для строительства.
Выбор рационального месторасположения аптечного учреждения важен по ряду причин. В связи с тем, что открытие аптеки требует изначальных инвестиций, целесообразно выбирать такое месторасположение, которое вернет инвестируемые средства в кратчайшие сроки. Кроме того, аптечный бизнес, как и любой другой, должен приносить прибыль, а она определяется объемом реализации, напрямую зависящим от расположения аптеки.
Выбор оптимального месторасположения аптеки определяется рядом причин. Ниже мы обобщили основные подходы к оптимизации расположения аптеки. Методически выбор месторасположения под аптеку должен определяться рядом факторов, которые будут способствовать более тщательно спланированному анализу возможных участков под размещение аптеки, с целью выбора наиболее подходящего из них, что весьма важно в условиях нарастающей конкуренции на уровне розничной реализации медикаментов. К таким факторам относят: - демографические факторы; - уровень конкуренции; - функциональное месторасположение; - тип торговой зоны,
Тенденции развития инфраструктуры
Потребителям требуется удобное расположение торговых объектов, чтобы удовлетворить свои нужды и потребности в разнообразных продуктах и услугах. Это означает, что такие заведения, как аптеки, продуктовые магазины и службы быта должны находиться в легко доступном месте. Люди довольно часто обращаются к услугам, оказываемым вышеперечисленными розничными объектами, а потому ожидают, что они находятся в непосредственной близости от места их проживания или работы. При выборе места для расположения аптеки целесообразно учитывать, какие магазины и предприятия сферы обслуживания находятся поблизости. Новостройки в Подмосковье - это возможность поселиться в экологически чистом районе. Рядом с новостройками нет никаких заводов и крупных автострад. Вы будете дышать только свежим воздухом. Наиболее предпочтительными считаются места, в которых находятся магазины, привлекающие значительное число самых разных групп покупателей. И наоборот, следует, по возможности, избегать мест по соседству с магазинами, не имеющими значительного притока покупателей. Так, наиболее предпочтительным считается соседство аптеки с продовольственными магазинами.
Кроме того, к факторам инфраструктуры относятся и данные о числе поликлиник, которые могут влиять на объем реализации препаратов, отпускаемых по рецептам.
Анализ тенденций развития инфраструктуры подразумевает также получение ответа на вопрос о том, планируется ли в интересующем районе строительство или снос жилых домов, прокладка линий метрополитена, размещение прочих торговых точек и объектов службы быта.
Демографические характеристики района
С позиций анализируемой проблемы важными следует считать такие демографические характеристики как плотность населения и средний уровень доходов.
Под плотностью населения в контексте настоящих рассуждений подразумевается не только получение данных о количестве проживающих в окрестных районах, но также и о количестве работающих. В дополнении к этим, безусловно важным количественным данным, целесообразно проводить и анализ демографической ситуации по структуре заболеваемости.
Данные о среднем уровне дохода важны с точки зрения возможности реализации дорогостоящих препаратов. Однако при этом для определения потребительских трат следует учитывать закон Энгела, суть которого в том, что при возрастании дохода наблюдается уменьшение затрат на товары повседневного спроса, к которым и относятся лекарства, а траты на предметы роскоши и дополнительные товары и услуги возрастают.
Уровень конкуренции.
При анализе этого фактора следует учитывать, что для аптеки конкурирующими являются не только расположенные рядом аптечные розничные точки, но и магазины, торгующие товарами санитарии и гигиены, косметики и др. парафармацевтическими товарами.
Функциональное месторасположение
Под функциональным месторасположением понимают соответствие географического месторасположения функциональным задачам аптеки. Выделяют три типа функционального месторасположения: импульсивное, прерывающее, стимулирующее.
Под аптечным учреждением, имеющим импульсивное месторасположение, понимается такое расположение аптеки, куда посетитель заходит случайно, не имея прямого намерения купить лекарство. Покупка товаров аптечного ассортимента в этом случае носит случайный характер и является результатом наличия нескольких параметров, определяющих принятие решения о покупке препарата. Другой важной характеристикой такого месторасположения аптеки является тот факт, что намерение сделать покупку не является первопричиной того, что человек зашел в данную аптеку. Примером такого месторасположения аптечного учреждения служат аптечные пункты и киоски, располагающиеся в гостиницах, больницах и поликлиниках, где причиной нахождения не является намерение купить лекарства. Такое месторасположение характеризуется тем, что вероятность повторной покупки там минимальна, а покупаться в основном будут препараты безрецептурного отпуска. Для определения стратегии маркетинга аптек, находящихся в поликлиниках, решающую роль будет играть наличие информации о привычках врачей прописывать тот или иной препарат.
Под прерывающим месторасположением понимается такое месторасположение, которое прерывает путь потребителя из одной точки в другую. Такое месторасположение, в нашем случае, подразумевает нахождение аптеки по пути от дома к поликлинике, к месту запланированных покупок или работы. Для выбора стратегии маркетинга в этом случае решающим является фактор внешней среды. Для потребителя при выборе аптеки будет играть роль удобство ее расположение на его пути.
Стимулирующее месторасположение определяется как нахождение аптеки внутри крупного торгового центра.
Тип торговой зоны
Торговой зоной для аптеки считают часть местности, откуда аптека будет получать своих клиентов. Первоначально деление на торговые зоны подразумевало деление на симметричные геометрические фигуры, однако по мере дальнейшего изучения стало ясно, что, являясь динамичной категорией, торговая зона может менять свои размеры и очертания с течением времени и что в основном торговые зоны имеют различные размеры и асимметричны.
Как правило, торговые зоны делят на первичные и вторичные, что определяется величиной в процентном выражении проживающих в данном районе потребителей и числом потенциальных потребителей. Для аптеки первичной торговой зоной является та зона, где проживают 50% постоянных покупателей. Вторичная- где проживают 90% постоянных покупателей. Кроме того, деление на первичную и вторичную торговые зоны может быть основано на использовании расстояний как ограничивающего фактора. Согласно этой концепции, первичная торговая зона для аптеки находится внутри условной окружности радиусом 1,7 км. Вторичная торговая зона находится внутри условной окружности радиусом 4,25 км.
Последняя концепция менее точна в связи с тем, что, как отмечалось выше, геометрически торговая зона не симметрична. Кроме того, деление на первичную и вторичную зоны по процентному показателю более удобно в использовании для оценки местонахождения существующей аптеки на начальном этапе разработки стратегии маркетинга. Деление на первичную и вторичную торговые зоны с использованием условных окружностей целесообразно использовать лишь в тех случаях, когда необходимо оценить качественно степень близости конкурентов.
Первичные торговые зоны расположены обычно на центральных улицах и площадях города. Как правило, в них располагается значительное количество самых различных торговых точек от крупных универмагов и супермаркетов до уличных торговцев. Покупателями в таких зонах являются местные жители (если поблизости имеются жилые здания), люди, работающие в центре, а также покупатели, приобретающие товары именно в этих районах в связи с тем, что в них высока концентрация различных магазинов престижных фирм. По причине значительного количества покупателей арендная плата в таких торговых зонах, как правило, чрезвычайно высока.
К первичным торговым зонам относятся и торговые ярмарки, которые создаются обычно на окраинах города, где имеется больше незастроенной площади. Сегодня московские ярмарки, в основном, представляют собой вещевые рынки, где у частных торговцев имеется широкий ассортимент товаров по ценам ниже, чем в крупных магазинах. И в мировой практике торговые ярмарки - явление обычное. Однако в Америке и на Западе они представляют собой вынесенные на окраину города несколько десятков магазинов, многие из которых имеют торговые площади также и в городе. Покупателями в такой торговой зоне являются, помимо местных жителей, приезжающие сюда люди из других районов в поисках какого–то товара. Арендная плата в этой торговой зоне невысокая. Затраты на аренду незначительны и в связи с тем, что кроме прилавков здесь возможно размещение лишь миниаптек, имеющих небольшую площадь.
Вторичные торговые зоны аналогичны первичным, но меньше по размеру. Примером вторичной торговый зоны служат универмаги и универсамы в жилых массивах, а также расположенные рядом с ними службы быта. Потребителями во вторичной торговой зоне обычно являются жители окрестных домов и прочие жители района, не желающие ехать за покупками в центр. Арендная плата в этой зоне, как правило, существенно ниже по сравнению с центром.
Очевидно, что торговая зона должна содержать достаточное число потенциальных покупателей для обеспечения запланированного объема продаж. Для определения соответствия торговой зоны запланированным объемам продаж проводится тщательный анализ ситуации. В литературе предложен математический метод анализа торговой зоны, известный как закон Рейли или «закон розничной гравитации». Этот метод позволяет определить относительное расстояние, на протяжении которого розничное предприятие может получать потребителей своих товаров. Основная идея этого закона состоит в том, что с ростом города число посторонних покупателей возрастает. Если две аптеки соперничают за клиентов, живущих между ними, то интересно выяснить, сколько клиентов привлекаются в одно направление и сколько - в другое. Для точки, расположенной между а и b, можно оценить распределение торгового оборота на оба района а и b следующим образом:
Ua/Ub = (Ba/Bb)*(Db/Da)
Где: а и b районы; U - оборот розничной торговли; В - численность населения; D - расстояние между районами а, b; n - эмпирический параметр, который Рейли на базе 225 тестов оценил примерно равным 2.
Закон Рейли объясняет распределение уходящей за пределы населенного пункта покупательной силы. В каком размере происходит этот отток, определяют с помощью закона Конверсе. Если g - это населенный пункт, о котором идет речь, то потенциальный объем реализации распределяется между а и g следующим образом:
Ua/Ub = (Ba/Bb)*(2.5/Da) 2
Расстояние между интересующими пунктами измеряется в километрах. Величина 2,5 - эмпирически определяемый фактор покупательной мобильности.
Следует отметить, что изначально закон Рейли использовался для оценки распределения торгового оборота между двумя городами. Однако, учитывая тот факт, что закон был открыт еще в 1929 году, а с тех пор произошла значительная урбанизация, данной оговоркой можно пренебречь. Кроме того, закон Рейли рассчитывался для высокоценных товаров. Однако появление крупных производственно–торговых центров привело к попытке применения закона Рейли для малоценных и быстроизнашивающихся товаров. В качестве определяющих характеристик привлекались торговые площади и время, необходимое для достижения торгового центра на автомобиле.
Была предложена также стохастическая гравитационная модель, которая ставит вероятность посещения данного торгового центра жителями определенного населенного пункта в зависимость от времени прозда до него и от уровня агломерации (торговые площади). Отношение торговых площадей ко времени езды дает нам специфический фактор привлекательности данного торгового центра. Можно проводить сравнение различных торговых центров, сопоставляя сумму этих факторов для каждого из них.
Все вышеизложенное является своего рода макроуровнем к подходу выбора участка для размещения аптеки. Однако прежде чем принимать решение по конкретному месту, необходимо провести и более подробное исследование - на микроуровне. Такое исследование состоит из анализа специфических особенностей конкретного участка, к которым мы отнесли: экономические показатели; удобство подхода и видимость с улицы; наличие места для парковки; поток пешеходов и автотранспорта; специфику услуг, оказываемых соседними розничными точками.
Экономические показатели при оценке участка под аптеку подразумевают оценку рентабельности аптеки в конкретном месте. Для этого с помощью различных методов прогнозирования рассчитывают примерный товарооборот и оценивают полученную величину с точки зрения прибыльности.
Удобство подхода подразумевает выявление каких–либо неудобств на пути покупателя в аптеку: естественных, искусственных или психологических. Видимость с улицы определяется по степени видимости входа в аптеку или ее внешнего оформления с близлежащей улицы или площади, на которой находится максимальное для данного места число людей.
Наличие места для парковки актуально в связи с увеличивающимся количеством владельцев автотранспорта. Наличие автомашины способствует также повышению мобильности, а следовательно, увеличивает возможность выбора для потребителя места предоставления фармацевтической помощи. В этом случае фактор близости уступает свое место фактору удобства.
Поток пешеходов и автотранспорта является важной характеристикой, так как влияет на число потенциальных покупателей.
Специфика услуг, оказываемых соседними розничными точками подлежит изучению на предмет того, совместим ли этот бизнес с аптечным, имеются ли по близости конкуренты.
Таким образом, в процессе маркетинговых исследований анализ местоположения превращается из традиционного статистического в динамический. При этом методически правильным при проведении анализа месторасположения считается сужение объема исследуемой местности от региона до конкретного микрорайона.
По материалам газеты «Московские аптеки»
Место под розничную точку имеет решающее значение для успеха бизнеса. Конечно, значение операционной деятельности не стоит преуменьшать, но как показывает практика, ошибки в месте размещения магазина обходятся очень дорого. Давайте познакомимся с технологией поиска и оценки помещения под розничный магазин на примере аптеки.
Технологии оценки товарооборота для различных мест возможного расположения аптеки
Важно помнить, что помещение может быть очень привлекательным в плане проходимости и возможного товарооборота, подходить под формат аптеки и так далее, но не устроить нас из-за того, что не в порядке документы по оформлению собственности.
Очень много предлагаемых помещений раньше были квартирами, и если такое помещение формально остается жилым, даже если уже десять лет там магазин, то практически нереально получить на него лицензию. Торговать сигаретами, обувью, одеждой, пивом и т д можно – там не нужно лицензироваться и все проще.
Обязательно требуется документ из Юстиции, в котором должно быть указано, что это нежилое помещение. Целесообразно одновременно с оценкой привлекательности собрать нужные документы для лицензирования, чтобы не потратить много времени на исследование характеристик объекта, который вам заведомо не подходит.
К различным местам возможного расположения аптеки нужен разный подход по расчетам привлекательности, поэтому мы их разделим на три основных типа:
- улицы с высоким трафиком. Назовем их просто улицы, поскольку улицы с низким трафиком, меньше 400 человек/час нас не интересуют,
- спальные районы, где нет трафика как такового, скорее перемещения жителей напоминают хаотичное движение, кроме потоков на работу утром и обратно вечером. В городах транзитный поток начинает оказывать существенное влияние на оборот аптеки, начиная с проходимости ~ 300 человек/час: при таком уровне обычно доля транзитных посетителей заметно превышает долю специально приходящих местных
- торговые комплексы, которые могут находиться как на улицах с высоким трафиком, так и спальных районах или просто в поле.
Улицы с высоким трафиком
Аптеки на улице требуют самого скурпулезного подхода, есть много факторов, которые надо учитывать. Сами улицы по привлекательности можно условно разделить на:
- центральные улицы города; их может быть одна, две, три в зависимости от города, но не больше
- центральные улицы района; например, город разделен рекой, и крупные районы города можно рассматривать независимо
- локальные улицы и улицы прочие, которые мы рассматривать не будем из – за низкого трафика
Трафик
Ключевой критерий оценки привлекательности места – это трафик, или количество проходящих непосредственно вблизи от входа в точку прохожих в единицу времени. Что мы считаем высоким трафиком? Для крупных городов выбрана исходная цифра 400 человек в час. Можно сказать, что при расположении аптеки на улице с высоким трафиком (свыше 400-800 человек/час) специально приходящими в аптеку местными посетителями при ориентировочной оценке зачастую вообще можно пренебречь, поскольку их доля обычно не превышает 10%.
Для выбора “своего” трафика нужно ориентироваться на город – численность населения, уровень доходов. Для Москвы трафик в 500 человек никто не рассматривает как достаточный для открытия аптеки при той плотности населения, которая там есть. Для некоторых городов это очень большой трафик. Так что этот критерий Вы будете определять для себя индивидуально.
Наиболее высокий трафик, естественно, в районе перекрестков, остановок транспорта, выходов из метро, при размещении возле так называемых якорных арендаторов – продуктовые магазины, сберкассы, рынки. Трафик – это ключевой показатель, достаточно важно его правильно оценить.
В зависимости от квалификации человека, который делает расчет, может понадобиться несколько дней. В идеале нужно считать проходимость с 9 утра до 10 вечера каждый день, включая выходные, в течение недели. Точность расчета потока в таком случае весьма высока – ошибка не более нескольких процентов.
Если нет такого временного ресурса, считаем упрощенно. В любом случае, если при оценке трафика, качества потока, среднего чека мы ошибемся в каждом из этих показателей на 10%, суммарная ошибка будет до 50%, что очень много.
Общая погрешность оценки выручки должна быть в районе 10 – 15%.
Упрощенная схема – трафик считается несколько раз в течение дня, минимум дважды в день: 12.00 – 13.00 и 17.00 – 18.00 по 20 минут и выводится средняя цифра за час. Как правило, в течении дня трафик может сильно меняться. Необходимо понять как.
Для этого составляется “портрет места”, используя в т ч карту города и фотографии прилегающего к оцениваемому месту пространства в радиусе 5 мин движения пешехода или 500м. Важно – расположение остановок, жилые дома (этажность, количество квартир), офисы, магазины, особенно продовольственные, промышленные зоны, парки, а также наличие конкурентов.
Для оценки и обсуждения этих параметров (особенно в дистанционном режиме, когда решение принимается в другом городе) делаются многочисленные фотографии не только входа в аптеку, но и панорамы окружающей территории. По одной – двум фотографиям трудно оценить все параметры.
Бывают места и в центре города, мало перспективные для открытия аптеки. Следует помнить, что трафик может сильно отличаться как на различных участках улицы, так и на разных ее сторонах. Особое внимание следует уделять остановкам, перекресткам и площадям.
Обычно длительность работы аптеки – 14 часов в день, но на практике 2 часа из них «мертвые», поэтому трафик в день надо рассчитывать исходя из 12 часов среднего трафика. При подсчете потока не следует учитывать детей до 18 лет и деклассированные элементы.
Качество пешеходного потока
Кроме трафика, есть еще несколько важных коэффициентов, которые позволяют рассчитать товарооборот аптеки на этом месте и получить критерий для принятия решения. Вторым важным показателем является качество пешеходного потока. Этот показатель характеризуется процентной долей покупателей, точнее, прохожих, зашедших в аптеку из проходящего потока – так называемым коэффициентом посещаемости Кп, или просто “посещаемостью”.
Есть места, где при высоком трафике посещаемость очень низка, есть наоборот.
В первую очередь она зависит от состава проходящего потока и целей перемещения его участников. Важно понимать, зачем эти люди здесь проходят? Тут важно правильно оценить насколько востребована будет аптека для того пешехода, который оказался в данном месте в данное время.
Идут люди на работу, или в соседнее офисное здание, являются они сотрудниками или клиентами расположенных там компаний. Просто гуляют, как по бульвару, идут с работы, домой, в продуктовые магазины и так далее.
Если люди идут на работу или приехали по делам в расположенный рядом офис, пересаживаются с одного вида транспорта на другой в этом месте, маловероятно, что они сделают покупку. Если же они приехали после работы и идут мимо домой, то это практически наши клиенты.
Значение также имеет демографический состав потока. Основной целевой аудиторией в аптечных продажах являются женщины от 25 – 30 до 60 лет. Если весь поток состоит из этой категории потенциальных покупателей, смело можно ставить Кп = 12%.
Практически не делают покупок в аптеках дети и подростки до 18 лет, студенты ВУЗов. Возле институтов, техникумов, школ и т д характерна следующая ситуация – трафик может быть высоким за счет молодежи, которая почти не делает значимых покупок (средний чек незначителен). В таких местах трафик утром или в 3 часа дня может зашкаливать за 1000 человек/час, но качество потока будет крайне низкое.
Как правило, мало привлекательны для открытия аптек те части улицы, где расположены ювелирные магазины, дорогие бутики, игровые автоматы, бытовая техника, отделочные материалы, салон одежды – заведения, в которых один и тот же человек делает покупки реже раза в месяц.
Средняя посещаемость аптек – 6 – 8%.
Границы этого коэффициента в 90% случаев находится в пределах от 5% до 10%.
Аптека может располагаться в центре города у выхода из метро, громадный трафик – 2000 человек/час. Там люди быстро передвигаются по своим делам, посещаемость будет рекордно маленькая – 2,5%.
При этом показатель посещаемости для основного целевого сегмента (женщины 30 – 50 лет) от 10 до 15 %, показатель посещаемости для молодежи (до 18 лет) примерно 1 %, и им в большинстве случаев можно пренебречь.
На посещаемость влияет и внешняя привлекательность аптеки, состояние входа в ее помещение.
Например, 1-3 ступеньки еще не очень заметно, после 3 каждая ступенька убирает 0,5 -1% от посещаемости. Вход должен быть удобным, легким. Двери должны быть прозрачные пластиковые. Тяжелые глухие, металлические двери не вызывают желания заходить в помещение.
Если посещаемость для выбираемого места оценивается 7 – 8 %, это нормально, если меньше – стоит задуматься, нужно ли это место, либо трафик должен быть существенно выше 500 человек/час.
Покупательская способность или средний чек
Третий важный показатель – это покупательская способность, которая влияет на средний чек (Сч), или среднюю покупку.
При определении параметра “средняя покупка” следует учитывать, что этот параметр может существенно варьировать в зависимости от специфики месторасположения аптеки.
Во многих крупных городах части города могут значительно различаться по платежеспособности, поэтому аптеки с одинаковой проходимостью в разных частях города могут сильно отличаться по сумме среднего чека.
Он, конечно, будет выше в центре города или на центральных улицах, элитных районах, в крупных торговых комплексах. В промышленных, спальных районах этот показатель будет существенно ниже.
Поэтому при подборе аналогичной аптеки для подстановки в модель ее средней покупки необходимо контролировать сопоставимость по платежеспособности посетителей.
Так, для мест в центре города в качестве сопоставимой стоит брать также аптеку из центра. Потоки в центре города в основном довольно однородны по платежеспособности (если речь не идет о специфических аптеках, для которых действуют те или иные “фильтры” платежеспособности, – например, таких, как аптеки в особо престижных торговых центрах и т.д.).
Конечно, средний чек будет разный в разных регионах.
Общероссийская статистика последних лет утверждает – открытая форма торговли в том же месте обычно дает прирост среднего чека на 15% – 30%.
В итоге мы получили основные коэффициенты, которые позволяют сделать приблизительную экспресс-оценку товарооборота будущей аптеки в месте с хорошей проходимостью по следующей упрощенной модели:
ТО (месячный) = Тр (чел/час) * Кп (пос-ть) * Кк (% купивших) * Сч * 12 (ч) * 30 (дн)
Что касается доли делающих покупку посетителей аптеки, этот параметр в основном характеризует адекватность ассортимента и качество обслуживания клиентов в аптеке, а не объективные характеристики посетителей.
Поэтому данный показатель можно задавать, исходя из “нормативных” представлений о работе будущей аптеки – например, на уровне, среднем для аптек города. Этот параметр достаточно легко измеряется путем наблюдений за процессом покупок в торговом зале под “маской” обычного покупателя.
Обычно, принято % купивших принимать 0,9 , поскольку всегда есть люди, которые пришли узнать про конкретное лекарство, из любопытства или просто погреться.
Если вы предполагаете открывать аптеку в непосредственной близости от конкурентов, то нужно учитывать степень конкуренции – добавить еще один понижающий коэффициент в формулу, который можно оценить как 0,5 – если сильный конкурент и его дверь рядом с вашей; примерно 0.8 – конкурент в 5 мин ходьбы; 1 – низкая, конкурентов – нет.
Это грубый подсчет. Для корректировки нужно помнить, что не только расстояние определяет этот коэффициент, а также:
- сила конкурента, если это государственная аптека – конкуренция низкая, частная – выше, сетевая – смело можно ставить 0,5, если аптека рядом
- кто ближе к остановке (метро, перекресток), как стоит относительно потока;
- интенсивность трафика – если она выше 1500 человек/час, то оборот конкурента почти не изменится при открытии аптеки рядом, выручка будет больше у того, кто сможет более правильно “обработать” этот трафик
- наличие препятствий (например, дорога) снижает степень конкуренции
Спальные районы
Под «районом» понимаем отдельно расположенный массив жилых домов с инфраструктурой, иначе: микрорайон, жилмассив, отдельные кварталы и т.д. Обособленность появляется за счет природного ландшафта (лес, поле, речка, промзона, оживленное шоссе).
Район охвата аптеки определяется как зона 5 – 7 минутного перехода (300 – 450 м).
Рассмотрения заслуживают районы с числом жителей не менее 2500 человек. Причем желательно чтобы это были дома высокой этажности, т.к. это уменьшает радиус застройки и, соответственно, увеличивает вероятность пользования аптекой наибольшего числа жителей. Необходимо также учитывать покупательскую способность жителей района.
Очень хорошо, когда имеется всего 1 (не более 2-х) въездов внутрь района, либо остановка, на которой выходит наибольшее количество жителей. Как правило, в таких местах уже имеется продуктовый магазин, микрорынок и другие объекты притяжения населения. Такое место является ключевым, и размещение в нем аптеки сведет на нет проблемы конкуренции, т.к. любое другое место будет заведомо проигрышным.
Для месторасположения будущей аптеки без существенного транзитного потока экспресс-оценка ее товарооборота основывается на следующей модели:
ТО = Пп (прогноз количества покупок) * Сч (средний чек) * Ск (степень конкуренции)
Размер средней покупки в тех случаях, когда нет оснований предполагать значительных изменений локального рынка, желательно оценивать по местным аптекам, непосредственно конкурирующим с вновь открываемой аптекой (обычно таковых не более 2-4), поскольку эти параметры специфичны для местного контингента.
В случае прогнозируемых изменений в районе (например, если речь идет о новостройках, появлении каких-либо объектов, изменяющих структуру потоков посетителей и т.п.), может оказаться полезным использовать для оценки доли посетителей, делающих покупку, и размера средней покупки сопоставимые аптеки в других районах. В этом случае обязательными параметрами сопоставимости являются:
- плотность населения в радиусе 1-2 километров вокруг аптеки
- платежеспособность населения – для этого можно использовать среднюю стоимость квадратного метра жилья в микрорайоне.
Прогноз количества посетителей, которые будут специально приходить во вновь открываемую аптеку, в большинстве случаев, когда место вновь открываемой аптеки сопоставимо по удобству с уже существующими аптеками, можно приблизительно оценить следующим образом:
Пп (прогноз количества покупок) = Пп непосредственных конкурентов при Ск = N/(N + 1) где N – число непосредственных конкурентов в зоне охвата.
Эта формула предполагает, что местные посетители распределятся между всеми аптеками приблизительно равномерно. При открытии аптеки ее владелец иногда исходит из того, что его аптека будет работать заведомо лучше существующих конкурентов и “оттянет” посетителей на себя.
Однако, даже если это предположение в конце концов окажется верным, следует учитывать также и силу привычки потребителей к “старым” аптекам, что, как правило, делает уместным прогноз товарооборота на основе осторожных, не слишком оптимистических оценок.
При более детальном прогнозе количества местных посетителей, которые будут “отобраны” у аптечных учреждений, непосредственно конкурирующих с вновь открываемой аптекой, уместно проанализировать две группы факторов:
- удобство расположения аптек для населения микрорайона. Часто этот параметр можно измерить попросту расстоянием до основных жилых массивов. В более сложных случаях неравномерного расселения целесообразно учесть плотность населения в радиусе 500 метров вокруг анализируемого места,
- при наличии среди местных аптек – конкурентов с наличием хотя бы слабого транзитного трафика стоит определить среднее количество именно таких посетителей, которые приходят в аптеки специально, то есть. на предпочтения которых слабо влияют расположение конкурентов по пути в магазин, к остановке общественного транспорта и так далее.
Следует подчеркнуть, что методику прогнозирования количества посетителей с учетом указанных факторов невозможно сформулировать в виде совокупности четких и однозначных формул – это в определенной и неизбежной степени творческий процесс, в рамках которого приходится прибегать к неформальным экспертным оценкам влияния расположения конкурентов, местных транзитных потоков и другое.
Если аптек в этом микрорайоне пока нет, базовым показателем является количество квартир в зоне охвата (около 450м). Конечно, оно тем выше, чем более высокая плотность и этажность застройки.
Опытным путем установлено, что в таких районах приходится в среднем 2,8 покупки в месяц на 1 квартиру в зоне охвата. Исходя из этой цифры, рассчитывается товарооборот.
Например, если Вы насчитали 3000 квартир в зоне охвата, то можно оценить количество покупок в месяц, и предположив средний чек рассчитать предполагаемый товарооборот:
ТО = 2,8 * 3000 * 145руб = 1211 тыс. рублей в месяц. Это гарантированная выручка через 4 – 6 месяцев.
Если мы ставим аптеку на въезде в микрорайон (самое привлекательное место), мы должны оценить, какой охват населения этого района мы обеспечим. В этом случае мы получим “смешанную модель” – надо учитывать и транзитный поток, и посетителей, которые приходят в аптеки специально.
Торговые комплексы
При строительстве торгового комплекса (ТК) застройщик предварительно просчитывает посещаемость объекта, и эти данные должны учитываться при принятии решения о размещении аптеки. Если это новый ТК, то мы базируемся на данных, которые предоставляет застройщик, владелец или генеральный арендатор комплекса.
Основной показатель привлекательности ТК это планируемое (либо реальное, если ТК – работающий) «количество чеков». Эта цифра должна быть не менее 3000. Либо аналогичный параметр – «количество посетителей», это удвоенное количество чеков т.к. в ТК обычно ходят по 2 человека (т.е. – от 6000).
Супермаркеты обычно оперируют показателем количества чеков. Эти данные не скрываются, но, как правило, оператор их завышает, чтобы добавить себе привлекательности. Есть примеры, когда называемые цифры отличались от реальных больше чем в 2 раза. Другая уловка – сказать расчетное количество посетителей, а не чеков в день – как правило, в супермаркеты ходят парами, и количество чеков в два раза меньше количества посетителей.
Критично оценить данные оператора по числу чеков в день можно по числу кассовых терминалов в зале. Если их меньше 10, то о 5 – 6 тысячах чеков в день речь не идет. Обычно на 4 тысячи чеков в день ставят от 20 до 28 терминалов.
Необходимым условием при размещении аптеки является наличие в ТК крупного продуктового оператора, который всегда расположен на 1-м либо цокольном этаже. Наличие продуктового оператора в ТК обязательно, если его нет, можно этот комплекс не рассматривать. Современная концепция ТК предполагает обязательное наличие крупного продуктового супермаркета на первом этаже, – этот якорный арендатор, который заводит большую часть потока.
Мы оцениваем число чеков в день именно у него.
Место для аптеки желательно занять в прикассовой зоне продуктового оператора. Если мы выбираем место на первом этаже комплекса, но оно несколько в стороне, и с него не видно касс (и соответственно, наоборот – его не видно из очереди к кассам), это место мало привлекательно. Лучший подход при выборе удачного места – клиент должен об аптеку “запинаться”.
Стоит учесть, что такие места сдаются по более высоким арендным ставкам, и здесь надо достичь разумного компромисса по соотношению цена / качество. Размер площади должен быть адекватен размеру аренды за 1 кв м и предполагаемому товарообороту. Основания для торговли за снижение арендной платы для аптеки есть.
Руководство торгового комплекса в большинстве случаев понимает, что оно должно держать максимально высокий перечень арендаторов (различных услуг), чтобы повысить привлекательность своего ТК для клиентов и увеличить посещаемость.
Ювелирные товары, элитная обувь, бутики дают более высокую прибыль, чем аптечный бизнес, и они могут платить более высокую аренду.
Но, если в ТК представлены только дорогие бутики и элитные товары, это снижает привлекательность для широкого сегмента потенциальных покупателей комплекса. Нужно, чтобы было все – половину дня потратили, и все для семьи купили. Чем руководствуется собственники ТК:
- максимально широкий спектр представленных групп товаров
- фирмы, представляющие соответствующие группы должны быть лучшими, или по крайней мере известными в городе
У аптек законом ограничен уровень наценки, поэтому вы не сможете платить такую аренду как диски, сотовые телефоны, косметика. Поэтому администрация ТК часто сознательно идет на снижение арендных ставок для аптек, отбивая аренду на ювелирных и подобных отделах, чтобы обеспечить полный набор услуг своим посетителям.
Реально такой опыт, когда получается на этих аргументах снизить цену. Как правило, с местным руководством ТК легче договориться, чем с Московским.
Несомненным преимуществом ТК является то, что величина среднего чека аптеки в нем почти в полтора раза выше, чем просто на улице, кроме центра города. Возможно, это объясняется тем, что в ТК люди приезжают с целью покупок в мелкооптовых объемах и этот подход распространяется и на лекарства.
Удобство работы с ТК также в том, что там в арендную плату входят все услуги, например, нет проблем с вывозом мусора, дворниками, хозяйственно – бытовыми вещами. На 50 м кв можно сделать приличную аптеку, но не надо забывать, что по стандартам там должен быть выделенный санузел.
При подсчете привлекательности ТК следует учитывать, что в комплексах, стоящих обособлено – “в поле”, будет более высокий средний чек и наплыв покупателей в выходные, при этом разница в выручке в выходные и рабочие дни отличается в 2 раза.
Наличие удобной парковки добавляет привлекательности ТК, как и любому другому месту под аптеку. Это важный параметр. Если предполагается поток 4000 человек в день, то парковка рассчитывается на 500 машин.
Сбор информации о помещениях под аптеку. Составление характеристики объекта
При любом способе поиска и выбора помещений под аптеки для экономии своего ресурса целесообразно четко придерживаться этапов оценки места.
Оценка разбивается на два этапа – предварительный, на котором отсеивается 80% предложений, и основной – оценка различных ньюансов и заполнение характеристики объекта.
На предварительном этапе в первую очередь проверяется
- соответствие “на глаз” привлекательности по обороту (трафик, зона влияние, число покупок в ТК),
- арендная плата, условия аренды,
- состояние документов о собственности и подтверждение перевод в нежилой фонд в случае бывшей квартиры, проверка документов в ТК, которые часто начинают работать без необходимых для нас документов.
Если трафик меньше 400 человек/час, или аренда 5000 рублей за кв м и выше, или кто – то когда-то потерял документы на помещение – такой вариант сразу неинтересен.
Основной этап – более полная оценка различных обстоятельств и заполнение характеристики объекта. Мы оцениваем само место, помещение, предполагаемый оборот. Основное внимание в характеристиках уделено местам на улицах с высоким трафиком, меньше – в спальных районах и торговых центрах, в силу того, что многие параметры при оценке места пересекаются, расчет для улиц наиболее сложен.
Методы сбора информации на рынке недвижимости
Сбор информации по объектам можно осуществлять двумя способами, разделим их на « пассивный» и « активный» .
Пассивный
Это работа заключается в мониторинге тех предложений, которые поступают по различным каналам (агентства недвижимости, частные риэлторы, сами собственники и др. источники). Основными здесь являются агентства недвижимости (АН).
Для повышения эффективности работы АН должно четко понимать те критерии, по которым происходит отбор помещений. Правильно поставленная задача избавит от лишней работы по анализу заведомо неприемлемых объектов. Это касается как подходов к месторасположению объекта, так и самого помещения.
Как правило, 90% помещений отвергается на предварительном этапе. Вы знаете свой город и свой бизнес, поэтому вначале, когда Вам предлагают на рассмотрение помещение, Вы смотрите на карту и оцениваете трафик, возможное качество потока. Например, тут одни студенты или деклассированные элементы.
Чем четче Вы поставите задачу АН, тем меньше неприемлемых предложений они будут сбрасывать, в надежде переложить на Вас всю предварительную работу.
На первом этапе стоит работать с 2 – 4 – мя АН, отсеивать неэффективные, и заменять их другими. При работе с несколькими АН важно вести журнал, чтобы аргументировано определить, какому из агенств Вы должны платить в случае, если они предложат один и тот же объект, который Вас устроит.
АН требуют оплаты за информационные услуги порядка 30% – 50% от стоимости месячной аренды, если объект принимается. Иногда за 1-й объект – до 70%, если для нас очень выгодные условия. От этих сумм следует отталкиваться и при расчете с другими посредниками.
Активный
Разделить город на районы, а те в свою очередь на микрорайоны. Определить по карте перспективные на первый взгляд места – основные входы в микрорайоны, кварталы. Обычно это остановки общественного транспорта. Выехать на место, сделать необходимые расчеты и выйти на собственника помещения, либо поручить это АН в случае аренды.
В случае, если на привлекательном месте стоит жилой дом, дать АН задание расселить нужные квартиры. Следует помнить, что в случае покупки недвижимости степень ответственности возрастает многократно.
Характеристика объекта
Характеристика объекта включает в себя практически все, что является существенной информацией о нем, поэтому ее можно назвать “портрет места”.
Следующий пункт характеристики не является логическим продолжением предыдущего пункта. Можно разбивать эту таблицу на части – например, описание товарооборота – одна часть, описание помещения – другая часть, состояние документов на это помещение – третья часть.
Этот инструмент делается для себя – собирается база данных по помещениям, нарабатывается опыт, с каждым новым помещением в вашей базе все проще и точнее оценивать привлекательность очередного предложения.
Характеристика объекта не всегда заполняется до конца. Помещение может быть отвергнуто на любом этапе, поэтому вначале заполняем то, что есть, потом дополняем несколько раз по мере уточнения информации.
В идеале полностью заполненная характеристика объекта нужна тогда, когда помещение полностью готово для рассмотрения и принятия решения, либо когда решение уже принято.
Тогда заполненная характеристика в будущем поможет вам оценить место, похожее на это. Вообще у Вас должна нарабатываться статистика, и различные коэффициенты Вы будете перерабатывать под себя на основании своего опыта.
Источник информации
Вы его указываете в первую очередь для себя, например, если информация поступает от нескольких агенств в течение нескольких дней, у Вас будет основание не платить тем агенствам, которые не были первые. Иначе несколько АН могут потребовать свою плату. Так же это нужно для определения эффективности работы агенства недвижимости.
Площадь
В дополнение к просто цифрам уместно описать помещение. Бывают неформатные помещения, например, просто зал без выделенных подсобных помещений, которые необходимы по аптечным стандартам.
Количество касс – сильно заострять внимание на этом не стоит, количество касс зависит от трафика и планируемого потока в часы пик, бюджета развития аптеки. Имеет значение только для оценки инвестиционных затрат. На этапе выбора помещения этот параметр несущественен.
Стоимость и условия аренды
Очень серьезный пункт. Когда мы договариваемся о стоимости аренды за 1 кв м, надо четко понимать, что в эту цифру входит, потому что задача собственника назвать цену, привлекательную на этом этапе для вас. Потом могут возникнуть доплаты за свет, телефон, отопление, налоги и так далее.
Это обязательно подробно проговаривается на первом этапе переговоров, чтобы потом не возникла ситуация – “Вы нас не до конца поняли, на самом деле надо еще платить за что – либо”.
В идеале в цену аренду должно входить все. Договор должен прописываться очень четко. Повышение арендных ставок раз в год. Обычно удается договориться на величину 10% в год или по данным инфляции, официально публикуемым Госкомстатом. Никогда наше правительство не озвучит уровень инфляции в 30%.
Есть опыт, который говорит о следующем – при любом договоре, если собственник захочет вас выгнать, он это сделает. Важно на первом этапе переговоров оценить “вменяемость” собственника.
Реально были случаи, когда обо всем договаривались, а потом собственник менял правила игры. Например, если он относится к старым предпринимателям, которые когда то скупили недвижимость, и больше ничего не хотят делать – люди остановились в развитии. Он не может даже договор прочитать, и говорит – а я все равно сделаю вот так.
Если человек готов разговаривать на языке юридических документов, то договор для него что-то значит. И с таким собственником можно иметь дело цивилизованным образом.
Нужно достаточно хорошо ориентироваться в рынке недвижимости в своем городе, чтобы вести эффективные переговоры по аренде.
Нужно иметь свой типовой договор, для начала в нем предлагать 10 % повышения цен из года в год. Собственник может сказать – а вдруг все вырастет на 30 %? Мы говорим – да, может же быть форс – мажор, и вносим такой пункт – в случае повышения уровня инфляции по данным ГКС больше чем на 10% мы возвращаемся к этому вопросу.
Понятно всем, что если будут события типа дефолта 98 г, то все наши договора работать не будут, а при более – менее стабильной обстановке в стране ГКС такие цифры никогда не озвучит. По данным правительства, инфляция из года в год понижается.
Когда Вы у себя начинаете работать с агенствами – выберете основного оператора, составьте с ним нормальную “рыбу” договора. Первый камень преткновения – это индексация аренды. Этот пункт должен быть обязательно. Рынок недвижимости растет быстро. Если будет лазейка в договоре, арендодатель ее использует.
Состояние документов о собственности – ключевой пункт. При заключении договора аренды или субаренды Вы должны предоставить все документы вплоть до первоисточника – свидетельства о собственности. Если документы о собственности есть, это 50% успеха.
Иначе могут быть большие проблемы при лицензировании. Везде работают живые люди, на определенные вещи принято обращать меньше внимания, определенные строго контролировать. Возможно, у Вас в регионе ситуация своя.
Если у Вас есть административный ресурс – Вы можете в индивидуальном порядке договориться. Вместе с тем проблемы могут возникнуть в любой момент.
Состояние помещения.
Эта краткая характеристика о планировке и состоянии помещения, чтобы оценить, какие нужны инвестиции для ремонта и приведения его в нужный нам вид.
Парковка.
Очень хорошо, когда она есть. Вместе с тем на остановке ее нет, однако, там и так хороший поток. Это не обязательное условие, а дополнительная характеристика объекта. Она либо добавляет привлекательности, либо нет.
Выделенная мощность на помещение в киловаттах. Каждое помещение имеет выделенную мощность. На аптеку 100 кв м нужно минимум 6 – 10 киловатт. Это вывеска, холодильники, освещение, обогреватели, чайники, компьютеры и другое электрооборудование.
Если помещение было квартирой и там не докупалась мощность, то квартира с электроплитой по нормам имеет выделенную мощность всего 1.5 кВт. Такой вариант нам не подходит. Либо Вы докупаете выделение мощности на себя – но каждый кВт стоит больших денег, либо это докупает собственник, либо он уже купил, и это нужно точно узнать.
Если помещение в целом подходит, в основном все нормально, но там только 2 кВт – это крайне проблематичный вариант. Например, в сети 36,6 норма мощности только вывески для привлечения внимания 8 кВт.
Как правило, при аренде помещения в торговом комплексе, который раньше был промышленным зданием, таких проблем нет и каждый отдел берет по 4 – 10 кВт.
Вентиляция.
По санитарным нормам в аптеке должен быть обеспечен 4х кратный за час обмен воздуха за счет работы вентиляции. Указать наличие, в случае отсутствия – предстоят затраты на ее установку.
Телефон, Интернет также короткая справочная информация – есть или нет. Поставить телефон сейчас обычно не проблема, надо только выяснить возможность установки.
Фасад.
Когда аптека начнет работать, мы должны заниматься мероприятиями по ее рекламе и продвижению. Представьте себе здание, в котором 50 арендаторов, и каждый представлен небольшой табличкой в вестибюле. В этой ситуации люди, посещающие здание, могут никогда не узнать, что в нем находится аптека.
В идеале есть свободный торец здания, на который можно повесить большой баннер, привлекающий внимание за 300 м от входа.
Так что это достаточно важный пункт, хотя решающего значения при выборе места он и не имеет.
Прилегающий район.
Кратко описываем зону пятиминутной доступности. Что вообще здесь находится – бутики, рынок, продуктовые магазины, конкуренты и т. д. Делается в произвольной форме, главное – это приложение со схемой, например из карты города, и фотографии того, что здесь находится.
Трафик в день/час.
Про этот пункт можно говорить много, в отдельном разделе эта тема раскрыта подробно. Главное – чем выше цена вопроса, тем более тщательно надо отслеживать все изменения трафика в течение времени дня и дня недели, качество потока.
Степень конкуренции.
На нее влияет огромное количество факторов. Он работает на начальном этапе, когда мы планируем поставить аптеку рядом с конкурентом, особенно значим для расчета оборота аптеки в спальном районе.
Чем больше Вы будете накапливать собственный опыт, и заниматься “промышленным шпионажем”, тем точнее Вы будете ориентироваться в различных коэффициентах в вашем регионе, городе.
Оценка затрат в маршевом режиме работы аптеки и критерии принятия решения об открытии
Основные операционные затраты
Детально все операционные затраты аптеки рассматривать не будем. Для оценки привлекательности места и принятия решения открывать в этом месте аптеку важны только крупные статьи затрат, составляющие 80 % текущих расходов, поскольку точность оценки товарооборота примерно 90%.
В подтверждение можно привести расходную часть бюджета аптеки (общая площадь 100 кв м, 6 человек торгового персонала и заведующая, оборот около 2- 2,5 млн. рублей в месяц)
| РАСХОДЫ | 388 796 |
| Расходы на персонал | 124 200 |
| Оплата труда без налогов (администрация) | 19 540 |
| Оплата труда без налогов (торговый персонал) | 80 460 |
| Налоги на ФОТ | 14 200 |
| Найм, оценка, обучение | 10000 |
| Содержание помещений | 188 000 |
| Аренда помещений | 150 000 |
| Коммунальные услуги | 15 000 |
| Содержание ОПC+ охрана | 23 000 |
| Прочие расходы | 76 596 |
| Расходы на рекламу и содействие продаже | 16 000 |
| Содержание орг/офисной техники | 6 000 |
| Материалы и запчасти для офисной и торговой мебели | 500 |
| Материалы и запчасти для оргтехники | 500 |
| Сопровождение программного обеспечения | 3 000 |
| Расход МБП | 2 000 |
| Административные расходы | 5 000 |
| Услуги банка | 2 000 |
| Юридические, бухгалтерские и т.п. услуги | 1 500 |
| Услуги связи | 1 500 |
| Налоги | 46 596 |
| Единый налог на вмененный доход | 45 846 |
| Налог на рекламу | 750 |
| Пени, штрафы | 0 |
| Бой, брак, недостачи | 3 000 |
Видно, что расходы на персонал и содержание помещений составляют в сумме 81 %, еще 11 % – налог на вмененный доход. Все остальные расходы менее 10 %.
В среднем аптека 100 кв м в нормальном месте имеет операционные затраты (ОЗ) 350 тыс рублей в месяц, более 80 % из который составляют ФОТ (вместе с налогами) и аренда.
При средней наценке 28 % (после предоставления скидок) легко рассчитать – достигается при обороте Т(0) = 1 600 000 рублей в месяц
(расчет Т(0) = 350000 * (1+0,28) /0,28 = 1600000).
Получившийся при оценке места товарооборот мы называем маршевым, поскольку он характеризует оборот новой аптеки не в первый месяц после открытия, а как правило через несколько месяцев, когда покупатели признают новую аптеку.
В зависимости от четкости выполнения всех маркетинговых мероприятий при открытии, сезона, широты ассортимента, подготовленности персонала, разнообразия акций и дисконтных программ это время может быть от 2 до 6 месяцев.
Коэффициент превышения маршевого ТО над точкой безубыточности
Как было сказано выше, ошибка при оценке маршевого оборота может быть до 20 %, мы можем недоучесть затраты или действия конкурентов. Поэтому необходим “запас прочности” при принятии решения, т е коэффициент превышения рассчитанного маршевого товарооборота над точкой безубыточности.
Для более чем 90% снижения риска не выведения аптеки в прибыль за разумные сроки, при принятии решения об открытии в аптеки, рекомендую принять коэффициент превышения = 2
– т. е. расчетный товарооборот в маршевом режиме должен как минимум превышать товарооборот выхода на безубыточность в два раза. По крайней мере это ключевой ориентир при расчетах.
Решение может быть принято индивидуально с осознанием повышенной рискованности такого шага.
Применение этого коэффициента, с одной стороны, сократит возможные варианты мест для открытия до примерно 30% (от всех рассматриваемых, для которых Кп = 1 и больше).
С другой стороны, учитывая в среднем полугодовой период выхода на маршевый оборот, позволит реально быть уверенным в выходе на безубыточность новой аптеки за 2 – 4 месяца после открытия.
