Статья 147. Правление товарищества собственников жилья 1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;2) контроль за своевременным внесением членами

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья 1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления,

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья 1. В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.2. Средства

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья 1. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими

11.1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ

§ 4 Прекращение деятельности жилищного или жилищно-строительного кооператива Прекращение деятельности и коммерческих, и некоммерческих организаций регулируется ГК РФ и специальными законами, посвященными отдельным организационно-правовым формам юридических лиц.

Глава 12 Товарищества собственников жилья

§ 4 Прекращение деятельности товарищества собственников жилья Аналогично прекращению деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов для прекращения деятельности товариществ собственников жилья ЖК РФ предлагает отсылочные статьи (140 и 141). Это означает, что

Товарищества собственников жилья Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.Товарищество собственников жилья является

Средства и имущество товарищества собственников жилья Средства товарищества собственников жилья состоят из платежей членов ТСЖ, хозяйственных доходов ТСЖ, государственных субсидий (если они есть) и других поступлений.ТСЖ может создавать специальные денежные фонды,

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья Вот какие виды хозяйственной деятельности допустимы для ТСЖ:1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;2) строительство дополнительных объектов общего

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Понять, чем деятельность ЖСК отличается от ТСЖ, можно, проанализировав основные особенности этих организаций. Задача каждого из этих объединений заключается в управлении домом, включающем в себя несколько квартир. Вступить в организацию имеют право все граждане, имеющие квартиры в доме или намеревающиеся их приобрести. Они участвуют при решении важнейших общедомовых вопросов. ТСЖ и ЖСК имеют и отличия, которые заключаются в разнице целей создания организаций, правах и обязанностях членов обществ.

Особенности деятельности кооператива

ЖСК – это жилищный строительный кооператив. Он создается до начала возведения дома, и процесс строительства является одной из главных его задач. Состав кооператива может включать не менее пяти участников. Максимальное их количество должно соответствовать количеству квартир в доме. Считается, что основной целью создания ЖСК является обеспечение участников жильем. Для этого будущие владельцы недвижимость становятся членами кооператива, вносят паевые взносы на постройку дома. Для лиц, объединившихся в такую организацию, большим преимуществом является возможность оплачивать жилье частями. При этом, являясь членами сообщества, они могут обсуждать строительные вопросы и контролировать направление собираемых взносов. Членство в ЖСК могут получить и юридические лица. Кооператив приобретает землю, оформляет разрешение на строительство дома и занимается его сооружением. После окончания строительства и сдачи объекта ЖСК выполняет функцию управления общедомовым имуществом.

Основные особенности ТСЖ

Важно! Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) строительством дома согласно законодательству заниматься не может. Организация создается владельцами квартир после ввода объекта в эксплуатацию и оформления документов на право собственности.

Одно ТСЖ может объединять владельцев квартир нескольких домов. Для образования ТСЖ в него должно вступить более половины владельцев квартир. В его ведении находятся вопросы содержания помещений общего пользования, благоустройства территории. Входить в состав товарищества могут жильцы, которые приобрели квартиры в уже построенном доме, или бывшие участники ЖСК. Решения по значимым проблемам принимаются на общем собрании. Но при решении отдельных вопросов необходимо учитывать и мнение собственников жилья, не пожелавших вступить в эту организацию. К таким вопросам относятся:

• ремонт и перестройка общих помещений;
• реконструкции дома;
• приобретение земельных участков;
• возведение построек на придомовой территории.

Читайте также Порядок получения земли под ИЖС от государства бесплатно

Для этого проводится общее собрание всех собственников квартир. Каждодневные вопросы решает выборное правление ТСЖ во главе с председателем.

Организация работы в ЖСК и ТСЖ

Каждое из объединений при своей работе должно руководствоваться статьями Жилищного кодекса РФ, других государственных законодательных актов. Для организации работы на общем собрании принимают Устав. Причем, в ЖСК этот документ должен быть обязательно. Члены ТСЖ самостоятельно решают вопрос о необходимости Устава. Высшим органом управления кооператива является собрание учредителей, в ТСЖ эту функцию выполняет собрание собственников. Они избирают правление, которое решает повседневные проблемы. Во время голосования на собрании каждый член ЖСК использует один голос. Количество голосов участника товарищества зависит от доли его собственности в общем имуществе.

Результат коммерческой деятельности

Результатом подсобной деятельности ЖСК и ТСЖ может стать дополнительный доход. Часто его источниками бывают сдача в аренду общедомового имущества, размещение рекламы. В ЖСК он будет делиться между членами кооператива. Так как ТСЖ не относится к коммерческому объединению, полученный доход не подлежит распределению между его участниками. Он может быть направлен товариществом на текущие расходы.

Участники обеих организаций уплачивают взносы. Но в ТСЖ взносы не дают права получить в собственность дополнительное имущество. Они идут на общехозяйственные нужды и обеспечение деятельности товарищества. Основная часть паевых взносов в ЖСК используется для строительства жилья. Уплатив пай в полном объеме, член кооператива получает возможность оформить квартиру на себя.

После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПК.

ТСЖ - товарищество собственников жилья
Товарищество собственников жилья - это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома. ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.

Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.

Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.

Вступать в ТСЖ или нет - дело индивидуальное (ст. 143 ЖК РФ). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.

ЖСК - жилищно-строительный кооператив
Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив - из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.

Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. 112 ЖК РФ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.

Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.

Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.
После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие - все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.

Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив
Единственное отличие ЖНК от ЖСК - они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.

Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).

ПИК - потребительский ипотечный кооператив
ПИК или ПК - это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие - ПИК считается свободным от обязательств, указанных в Федеральном законе РФ «О жилищных накопительных кооперативах». В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.

ЖСК - это жилищно-строительный кооператив. Создается он непосредственно для построения дома, а в дальнейшем его ремонт и реконструкция будут под ответственностью кооператива.

Минимальное число людей, которые должны быть в кооперативе – 5 ().

Основным органом правления является председатель (ЖК РФ 115 статья).

Статья 115 ЖК РФ. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Сама процедура создания ТСЖ не будет какой-то особенной или более простой.

Сделать нужно будет все то же самое, что и при обычном формировании товарищества. Единственное что заявление на государственную регистрацию будет немного другой формы, а также предусматривается составление передаточного акта.

Стоит принять во внимание, что в 136 статье жилищного законодательства РФ четко указанно, что ТСЖ в одном доме может быть только одно.

Но собственники могут сменить вариант управления, если такое решение примется на всеобщем собрании (соответствие со ст.161 п.3 жилищного кодекса).

Есть ли в них работа и как оплачивается?

Что касается оплаты труда, то в ЖСК и ТСЖ это, конечно, есть. Получать заработную плату в товариществе или кооперативе можно. Начисляться она будет с момента, когда произойдет подписание трудового договора. На его основании работник, в соответствии с внутренним распорядком обязан выполнять работу, полагающуюся его занимаемой должности. Размеры оплаты будут установлены членами товарищества или кооператива на общем собрании.

Согласно 65 статье жилищного кодекса , права и обязанности всех, кто входит в товарищество могут быть изменены.

Что имеем в итоге? Каждый собственник должен будет самостоятельно определиться, что, по его мнению, будет лучше – товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив. Не стоит поспешно принимать решение, правильным будет для начала сложить все плюсы и минусы того и другого.

Но какой выбор не был бы сделан, все равно, главным аспектом будут являться неравнодушные собственники. Если собственники будут принимать непосредственное участие в жизни дома, дом будет процветать и все будут довольны!