Процесс и принципы ценообразования. Внешние ценообразующие факторы К ценообразующим факторам не относятся
На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды:
1. Экономические факторы:
Спрос на объект оценки;
Доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
Продолжительность получения доходов;
Риск, связанный с объектом;
Степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
Степень ликвидности объекта оценки;
Ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
Затраты на создание аналогичных объектов;
Соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;
Инфляция, покупательская способность и др.
2. Социальные факторы:
Наличие и развитость инфраструктуры;
Демографическая ситуация (численность прирост, уровень рождаемости и смертности, плотность, миграция населения);
3. Политические факторы:
Состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
Политико-правовая ситуация в стране;
Политика правительства и местных органов власти;
4. Географические факторы, состояние окружающей среды:
Климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия.
5. Научно-технические факторы:
Технология и организация строительства;
Затраты на строительство и др.
Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов , учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:
Ø фактор спроса и предложения;
Ø фактор пользователя недвижимого имущества;
Ø факторы, связанные с объектом недвижимости;
Ø факторы внешней рыночной среды;
Ø фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.
При оценке недвижимости должны учитываться все факторы, но степень их значимости может различаться . Степень значимости каждого фактора оценки определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного объекта.
Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости зависят от многих факторов:
1. Экономические (экономическая ситуация в стране, в регионе, ставки процента, тарифы на электроэнергию).
2. Физические (земля, почва, климат, дороги, местоположение.
3. Социальные (тенденции в отношении численности населения, его омоложение, уровень преступности.
4. Административные (строительные нормы и правила, налоговая и финансовая политика)
При оценке рыночной стоимости следует помнить, что на нее влияет и период, в котором она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную цену влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменению спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно воздействует на рыночную стоимость.
Фактор спроса и предложения является основным и учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос характеризуется качеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной цене.
Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяются три возможных варианта спроса и предложения:
Ø спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется справедливая равновесная рыночная цена объекта недвижимости;
Ø спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность коррупции, ведущая к разрушению рынка;
Ø предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.
Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения.
Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья, возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение.
Именно поэтому на рынке жилья существует постоянная опасность возникновения ситуации, когда текущая стоимость жилья становится выше его справедливой рыночной цены.
На фоне подъема в жилищном секторе существует опасность возникновения эффекта перегрева , когда чрезмерное увеличение инвестиций в строительство окажется по его завершении нерентабельным ввиду ухудшения общей экономической конъюнктуры и падения спроса по сравнению с ожидаемым объемом.
Особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования , так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам.
По правилам рынка большое влияние на цену купли-продажи оказывает искусство торгов, число участников торгов, схемы финансирования данной сделки и другие факторы. Цены в основном зависят от возможностей инвесторов. Спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение , так как резкое изменение денежной массы и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью происходит в более короткие временные промежутки, чем время строительства объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке.
К факторам, учитываемым покупателем недвижимого имущества, относятся следующие:
Ø фактор полезности . Объект недвижимости обладает ценностью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных и личных потребностей. Полезность - способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени;
Ø фактор замещения (взаимозаменитель) предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е. ценность объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный;
Ø фактор ожидания показывает, что ценность объекта недвижимости - текущая ценность всех будущих доходов, полученных от его использования, постоянно растет вследствие увеличения спроса и ограничения предложения, т.е. ценность объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи.
Рынок недвижимости - это система рыночных механизмов , которые обеспечивают создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Факторами, воздействующими на развитие рынка недвижимости, являются:
Ø экономический рост или перспективы такого роста. (Может сложиться ситуация, что даже при отсутствии общего экономического роста на рынке возникают благоприятные условия, но они бывают, как правило, недолговечны и возникают достаточно редко);
Ø финансовые возможности для приобретения недвижимости. Это зависит от стадии экономического развития конфетного региона (кризис, застой, промышленное развитие), а также наличием и характером рабочих мест;
Ø взаимосвязь между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Некоторые районы могут находится в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. Это самым непосредственным образом воздействует на нестабильность рынка недвижимости.
Рынок недвижимости также находится под значительным влиянием: факторов государственного регулирования, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации, социального положения и природных условий в регионе.
Ценообразующими факторами при оценке квартир являются:
Ø местоположение:
Округ, микрорайон;
Местоположение в микрорайоне;
Удаленность от центра;
Преобладающая застройка микрорайона;
Транспортная доступность, удаленность дома от станции метро, остановки общественного транспорта;
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка);
Развитость инфраструктуры;
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км);
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка);
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона;
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона;
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
Наличие парков, водоемов, промышленных предприятий
Ø жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира:
Тип здания;
Год постройки;
Материал наружных стен;
Материал перекрытий;
Состояние здания (субъективная оценка);
Техническое обеспечение здания;
Организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж;
Количество этажей в здании;
Состояние подъезда (субъективная оценка);
Благоустроенность двора, наличие лифта и мусоропровода;
Ø характеристика оцениваемой квартиры:
Этаж расположения;
Площадь, кв. м: общая / жилая;
Количество комнат, их площадь, кв. м;
Площадь кухни, кв. м;
Санузел;
Высота потолков, м;
Лоджия (балкон);
Вид из окон;
Дополнительные системы безопасности;
Состояние объекта (субъективная оценка);
Видимые дефекты внутренней отделки;
Данные о перепланировке;
Состояние квартиры,
Площадь квартиры,
Жилая и общая,
Изолированность комнат,
Площадь кухни и санузла,
Телефон,
Балкон или лоджия,
Вид из окна,
Соседи и прочее.
Рыночная цена недвижимости понимается не так, как в торговле другими товарами или ценными бумагами. Это отличие происходит по многим причинам, среди которых:
Ø уникальность каждого объекта;
Ø большое разнообразие условий продаж (за наличные, в рассрочку, с предоплатой, по ипотеке, по социальным договорам и т.п.);
Ø высокая неопределенность, неполная доступность рыночной информации, ее асимметричность для покупателей, продавцов, посредников;
Ø значительная длительность продажи, не устраивающая продавца;
Ø необходимость быстрых действий со стороны покупателей, чтобы не упустить привлекательный для себя объект.
Все это приводит к тому, что «истинная» рыночная стоимость конкретного объекта недвижимости никому не известна, и в результате многие объекты продаются и много дороже, и много дешевле их оценочной стоимости.
Посредники (риелторы, оценщики) говорят, что «цена на недвижимость больше всего зависит от местоположения. Это не единственный, но очень важный фактор.
Даже в случае с квартирой в типовом доме ее цена может сильно меняться и зависеть : от района, от квартала, от расположения дома внутри квартала, от этажа, от наличия детской площадки, автостоянки возле дома, от вида из окна (во двор, на улицу, на лес, на реку), от близости учебных и культурных учреждений, магазинов, транспорта, мест отдыха и многих других обстоятельств.
Оценка недвижимости - это научно обоснованное мнение эксперта -оценщика о стоимости оцениваемого объекта и процесс определения стоимости объекта.
Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена , за которую предполагается продажа объекта на дату оценки в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции между добровольным продавцом и добровольным покупателем после всестороннего маркетинга.
Процесс оценк и - логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.
Так же ценообразующими факторами являются:
Ø передаваемые права (собственности, аренды, бессрочного пользования, ограничения прав);
Ø условия финансирования сделки (условия привлечения заемного капитала);
Ø условия продажи (выполнение требований чистой сделки);
Ø состояние рынка (в том числе время продажи);
Ø степень строительной завершенности объекта;
Ø физические характеристики объекта;
Ø экономические характеристики (формирующие доход от объекта);
Ø использование объекта.
Оценка стоимости - длительный и сложный процесс установления денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости. Она требует высокой квалификации оценщика, владеющего методами и инструментарием оценочной деятельности, знающего состояние рынка недвижимости и особенно нужного сегмента, детального значения правовых особенностей сделок с недвижимостью и др. Оценщик должен иметь лицензию.
Ценообразующие факторы различаются по уровням влияния:
Факторы влияния 1-го уровня (страна)
1. Экономические: налоги в области недвижимости; обеспеченность населения объектами общественного назначения; финансирование строительства уровень жизни населения
2. Состояние и перспективы строительства и реконструкции; предложение; спрос; рынок недвижимости
3. Социальные: структура населения; уровень образования и культуры населения, потребности, семейность; плотность заселения.
4. Физические: экология; природные ресурсы; географические; сейсмические, технологические решения в области землепользования; геодезические; топографические.
5. Политические: законодательство об ипотеке; законодательство в области строительства; налоговое законодательство; законы о собственности; законы об операциях с недвижимостью; законы в области экологии, зонирование территорий; закон о залоге; закон о кредитной политике; кадастры; лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности; политическая стабильность
Факторы влияния 2-го уровня (город, район)
1. Местоположение: транспортная доступность; наличие объектов соцкульта; пешеходная доступность, размещение объектов в плане города (района); наличие и состояние коммуникации; примыкающее окружение.
2. Физические характеристики: физические параметры; функциональная пригодность и использование
состояние недвижимости; привлекательность, комфорт; качество строительства и эксплуатации.
3. Условия продаж: залоги и заклады; особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей
4. Временные факторы: дата оценки, дата известных сделок по аналогам.
5. Условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки, условия выделения средств
Факторы влияния 3-го уровня (здание)
1. Архитектурно-строительные: объемно- планировочные показатели
2.Финансово-эксплуатационные: доходы, эксплуатационные расходы; стоимость строительства
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням .
1-й уровень: Уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.
2-й уровень: Уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
3-й уровень: Уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы:
архитектурно-строительные;
финансово-эксплуатационные.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды, и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.
Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:
Ø предпочтение потребителей;
Ø доходы населения;
Ø цены на жилье;
Ø количество домохозяйств на рынке жилья.
Эти факторы по-разному влияют на рыночное равновесие. Спрос и предложение на объекты недвижимости зависят от многих факторов:
Ø административные (наличие или отсутствие ограничений со стороны государства, регулирующая роль государства и местных административных органов, налоговый режим);
Ø экономические (цены на объекты недвижимости, конкуренция, уровень экономического развития рынка, уровень доходов населения, деловая активность населения, услуги кредитно-финансовых организаций, объемы строительства новых объектов недвижимости);
Ø социальные (привлекательность региона, структура и состав населения местности, уровень развития социальной инфраструктуры);
Ø экологические (наличие зеленых насаждений, загазованность воздуха, обилие промышленных предприятий, наличие вредных выбросов, избыточный шум).
Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры.
Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.
К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся:
Ø занятость населения;
Ø средняя заработная плата;
Ø степень экономического развития района;
Ø уровень цен;
Ø доступность и условия кредита под покупку жилья и т.д.
Экономические факторы (объективные факторы) можно разделить на два вида :
Ø макроэкономические, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости и т.д.);
Ø микроэкономические, характеризующие объективные параметры конкретных сделок (все условия договора -предмет, сроки действия, права и обязанности сторон, расторжения договора и т.д.).
Фактор государственного регулирования на всех уровнях оказывает на имущественные стоимости большое влияние. К сфере государственного регулирования относятся:
Ø ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
Ø коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
Ø федеральная и местная налоговая полиция;
Ø специальные правовые нормы, влияющие на стоимость (нормативное становление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.).
Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.
Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.
Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.
Результативность деятельности предприятия зависит от многих факторов, одним из которых является формирование и использование цен на его продукцию. В современных условиях хозяйствования цена является возможным средством маркетингового воздействия предприятия на потребителя с целью обеспечения рыночного равновесия между спросом и предложением.
Экономическая сущность цены проявляется в функциях, которые она выполняет, основными из которых являются следующие:
Учетная, которая обеспечивает учет результатов хозяйствования. Кроме того, цена включает прибыль предприятия;
Стимулирующая, которая способствует рациональному использованию ограниченных ресурсов, научно-технического прогресса, процесса обновления ассортимента продукции;
Распределительная, которая влияет на распределение ресурсов, доходов и финансов в обществе;
Регулирующая, через которую осуществляются сбалансирование между спросом и предложением.
В процессе ценообразования нужно учитывать и анализировать большое количество факторов, главными из которых являются:
методы расчета цены:
взаимосвязь цены с жизненным циклам товара;
расходы на производство и реализацию товаров;
ценовая политика предприятия;
влияние посреднических услуг;
уровень базисной цены;
наличие ограничений на установление цены со стороны государства;
маркетинговая стратегия фирмы в отношении ценообразования;
другие факторы.
Всесторонний учет перечисленных факторов дает возможность руководству предприятий формировать объективные цены на изготовленную ими продукцию и предоставленные услуги и использовать их в процессе своей коммерческой деятельности.
Методы ценообразования
Предприятия функционируют в реальных рыночных условиях. Рыночные отношения требуют перехода к новым методам формирования цен, основанных на законах рынка. Выбор методов ценообразования зависит от принятой маркетинговой стратегии, а также от таких факторов, как: вид и характеристика товара (степень новизны, возможность замены другими товарами), рыночная конъюнктура, состояние предприятия в отрасли.
Опыт государств с развитой рыночной экономикой свидетельствует, что стратегия ценообразования в условиях рынка может основываться на трех основных подходах - на затратных методах, спросе
Каждый из подходов содержит конкретные методы ценообразования. Рассмотрим наиболее распространенные из них.
Суть затратных методов ценообразования заключается в расчете цены исходя из суммы собственных затрат предприятия.
Общая методика расчета цены затратными методами состоит в следующем: определяется себестоимость продукции, т. е. материальные расходы, расходы на оплату труда работников, социальные отчисления, амортизацию и тому подобное. К этим расходам добавляются общецеховые, общезаводские расходы и размер чистой прибыли, который стремится получить предприятие, а также налоги и обязательные отчисления, не вошедшие в себестоимость. На основе сравнения рассчитанной цены с рыночной, определяют целесообразность производства определенного товара.
К затратным методам ценообразования относятся следующие:
Издержки плюс прибыль;
Минимальные затраты до цены;
Целевое ценообразование;
С учетом "точки безубыточности".
Метод "издержки плюс прибыль" используется в отечественной экономике при выполнении государственных заказов (научно-исследовательских разработок, космических программ, строительстве, военно-промышленного комплекса), когда необходимые расходы предусмотреть трудно. Метод заключается в том, что к расходам добавляется фиксированный размер прибыли. При этом цена на товар (Ц) определяется по формуле:
где С - фактические издержки производства;
/"-средняя норма прибыли на рынке, в процентах (устанавливается к общей сумме расходов); А - расходы, связанные с реализацией товара и административные расходы.
При применении этого метода возникают трудности именно в определении величины прибыли. Он зависит от отрасли, видов товаров или услуг, характеристики предприятия (формы собственности, технологии, новизны товара). Как правило, берут средний уровень прибыли в отрасли. Чтобы определить затраты производства, рассчитывают предельные издержки.
Этот метод имеет как положительные, так и отрицательные стороны. Он удобен, если не приходится корректировать цены, поскольку начальная цена может превышать цену, которую предприятие установит в будущем. Это даст ему возможность за короткое время возместить большие начальные затраты. С увеличением объемов реализации продукции, ее себестоимость и цена могут снижаться. Кроме того, с увеличением объемов реализации продукции постепенно оптимизируются каналы сбыта, что также может приводить к снижению конечной цены. При применении этого метода конкуренция в отрасли сводится к минимуму.
Этот метод могут использовать предприятия - монополисты (тип ценовой политики "ценовой лидер"); предприятия, изготавливающие совершенно новую, оригинальную продукцию (тип ценовой политики, "снятие сливок"); предприятия, изготавливающие продукцию с ограниченным государством уровнем рентабельности.
Метод минимальных затрат применяют тогда, когда предприятие стремится выйти на рынок или увеличить на нем собственный удельный вес. Метод заключается в том, что предприятие рассчитывает цену исходя из минимальных затрат и без планирования прибыли.
Этот метод имеет недостатки. Поскольку цена устанавливается на уровне минимальных затрат, любые изменения в них, существенно влияют на отпускную цену. В цене не предполагается прибыль (в отдельных случаях минимальный его размер).
Это один из самых распространенных методов ценообразования, который заключается в том, что цену рассчитывают добавлением к затратам на производство продукции и ее сбыт определенной надбавки к цене (в виде коэффициента). Расчет такой цены осуществляют по формуле:
где Ц и - отпускная цена, грн.;
Ц - цена закупки сырья, материалов, полуфабрикатов, игры.; АГ - коэффициент (надбавка).
Существует два способа определения величины надбавки и внесении ее в цену изделия. 1. Расчет такой цены осуществляют, исходя из себестоимости продукции, по формуле:
где 5 - себестоимость изделия, грн.;
Я - надбавка в процентах к себестоимости изделия. 2. Расчет цены осуществляют, исходя из желаемого дохода с оборота (цены продажи), по формуле:
где Н ип - цена продажи, грн.
Чаще всего предприятия используют стандартный размер надбавки, характерный для данной отрасли. В общем надбавки выше для изделий с большими затратами на складирование и замедленным обращением.
Метод целевого ценообразования (или метод обеспечения целевой прибыли на инвестированный капитал) заключается в определении цены как целевой для конкретного рынка с учетом действующих факторов или целевой прибыли. Предприятие стремится установить такую цену, которая даст ему возможность покрыть все расходы и получить запланированную норму прибыли на инвестированный капитал.
Цену рассчитывают по формуле:
где 5 - себестоимость единицы продукции, грн;
Ьи т - запланированная норма прибыли на инвестированный капитал, %;
К ит - величина инвестированного капитала, грн.;
N запланированный объем производства и сбыта продукции, грн.
Этим методом рассчитывают себестоимость продукции, которая дает возможность возместить все затраты предприятия (производства и реализации), а также получить такую прибыль, чтобы сэкономленные средства направить на развитие предприятия и стимулирование труда работников.
Недостаток метода заключается в том, что он не учитывает спроса потребителей и их интереса к изделию, цены, по которой потребитель может приобрести этот продукт, поэтому нужно осуществлять соответствующую корректировку с учетом требований потребителей.
Метод установления цены с учетом точки безубыточности заключается в определении цены на основе расчета оптимального объема производства, который дает возможность возместить все затраты предприятия за счет полученных валовых доходов исходя из точки безубыточности. В таких случаях цена изделия (Ц) определяется по формуле:
где С - переменные затраты на единицу изделия, грн.; С, - условно-постоянные затраты производства, игры.; В):п - количество произведенной продукции, игры..
Для расчета оптимальной цены необходимо определить зависимость себестоимости продукции от объема производства и выручки от объема реализации.
Определение цены на основе спроса потребителей заключается в обратном порядке определения цены относительно затратных методов.
Для расчета такой цены изучается спрос населения и наибольшая цена, действующая на рынке на соответствующие изделия. От этой цены вычитается желаемый размер прибыли и определяется себестоимость изделий. Полученный результат сравнивается с расчетной себестоимостью и делается вывод о целесообразности производства соответствующей продукции. Если определена себестоимость ниже расчетной, принимается решение о производстве продукции (изделий).
В противном случае принимается решение об уменьшении прибыли, дополнительную экономию затрат или вообще о прекращении производства.
При определении цены на основе изучения спроса потребителей необходимо учитывать следующие факторы:
Минимальные затраты;
- максимальный размер прибыли;
Ориентации на рыночные цены;
Соревнования.
Формирование цены изделий с учетом указанных факторов будет удовлетворять интересы потребителей и производителей.
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Подобные документы
Факторы, определяющие чувствительность покупателей к уровню цены. Определение конъюнктуры рынка и состав внешних и внутренних факторов ценообразования. Разработка мер ценового стимулирования на предприятии (сезонные и праздничные скидки, купоны).
контрольная работа , добавлен 29.01.2014
Сущность ценообразования. Направления стратегии развития на предприятиях сервиса. Общая характеристика пиццерии. Факторы внешней и внутренней среды, оказывающие воздействие на ее работу. Предложения по совершенствованию стратегии ценообразования.
курсовая работа , добавлен 23.03.2016
Основные понятия и квалификация цен. Стратегические цели и методы ценообразования, основы его формирования на различных рынках. Анализ ценообразования предприятия ООО "Шарьинская минеральная вода". Рекомендации по выбору метода определения цены товара.
курсовая работа , добавлен 21.10.2012
Определение и основные функции цены, четыре основных типа рынка. Понятие управления ценообразованием, схема разработки стратегии ценообразования. Описание сущности и механизма различных видов ценообразования. Географические стратегии ценообразования.
контрольная работа , добавлен 13.05.2010
Роль и функции цены в маркетинге, факторы, тактические и методические основы процесса маркетингового ценообразования. Обзорный анализ российского рынка хлеба и хлебобулочных изделий, разработка стратегии ценообразования в ОАО "Северный кондитер".
курсовая работа , добавлен 13.04.2013
Сущность категории "цена". Критерии классификации цен и факторы их формирования. Отличительные особенности ценообразования на разных типах рынков. Маркетинговые стратегии ценообразования. Затратные, рыночные и параметрические методы ценообразования.
курсовая работа , добавлен 23.03.2016
Характеристика ценообразующих факторов. Источники информации для анализа цен. Сущность затратного механизма ценообразования. Административные методы установления цен и позиционирование нового товара. Гибкость цены на различных стадиях "жизненного цикла".
Современные теории рассматривают цену как результат функционального взаимодействия комплекса ценообразующих факторов: спроса, потребительского выбора, предложения.
Под ценообразующими факторами понимаются такие обстоятельства или условия, которые являются непосредственной причиной изменения уровня и структуры цен. В условиях свободного ценообразования выделяются следующие ценообразующие факторы.
Факторы спроса. Среди данных факторов выделяют вкусы и предпочтения потребителей, размеры их денежных доходов и накоплений, потребительские свойства товара, его качественные характеристики.
В рыночной экономике право окончательного решения о том, какие товары будут покупаться, принадлежит покупателю. Поэтому фирма, управляемая рынком, должна в своих решениях исходить из цен, приемлемых для рынка.
С точки зрения потребительского выбора существует целый ряд причинных факторов или детерминантов важности цены имеющих психологический оттенок (эффект уникальной ценности, эффект осведомленности об аналогах, эффект трудности сравнения, эффект суммарных затрат и др.) Можно выделить девять причинных факторов, или детерминантов, важности цены.
Наиболее многочисленной является группа факторов предложения , определяющих цену предложения. Поскольку цена предложения в значительной степени определяется затратами на производство продукции, то к числу ценообразующих факторов в первую очередь относятся: концентрация производства, рост производительности труда, технический прогресс, снижение расходов сырья и стоимости рабочей силы на единицу выпускаемой продукции
Изменение издержек производства не сразу приводит к изменению цен. В течение некоторого времени те фирмы, на которых было достигнуто повышение производительности труда или внедрено то или иное техническое усовершенствование, будут получать сверхприбыль. Это особенно характерно для периода оживления и подъема, когда спрос на данную продукцию находится на высоком уровне и предприятиям не надо присматриваться к действиям конкурентов. В условиях же кризиса, когда спрос падает и конкуренция обостряется, цены начинают быстро снижаться.
Кроме названных факторов величины колебаний цен зависят от специфики производства и потребления, а также от длительности периода использования, Наиболее резко и быстро реагируют на изменение мировой конъюнктуры цены на сырье и потребительские товары длительного пользования, менее резко – цены на полуфабрикаты и на продукцию производственного назначения.
Еще один важный ценообразующий фактор – степень монополизации рынка . Чем она выше – тем выше уровень цен и меньше его колебания.
Наряду с рыночными долговременными ценообразующими факторами существуют кратковременные (сезонные колебания цен, колебания бюджетных котировок и т.п.)
В результате изучения данной главы студент должен:
знать
основные ценообразующие факторы, влияющие на процесс формирования цен на товары и услуги, предлагаемые торговыми предприятиями;
уметь
Анализировать факторы ценообразования в целях формирования ценовой политики предприятия;
владеть
информацией по значимости и влиянию факторов ценообразования на процесс формирования цены предприятием торговли.
Структура рынка
Всю совокупность факторов, действующих на фирму, принято делить на внешние и внутренние по отношению к компании.
Важной стадией анализа ценовой политики является оценка показателей функционирования самой компании. Подобный анализ необходим для грамотной оценки возможностей и перспектив деятельности компании на рынке с конкретным товаром.
Среди внутренних факторов компании можно выделить следующие: затратные, финансовые, производственные, управленческие (человеческий фактор).
Затратные факторы определяют нижнюю границу цены и возможности фирмы к изменению цен и, следовательно, возможность оказывать влияние на рынок (конкурентов) тем или иным ценовым или неценовым методом.
Среди них можно выделить следующие показатели: уровень и структуру затрат, долю переменных и постоянных затрат в общих затратах, характер изменения общих затрат на единицу продукции в связи с увеличением объема выпуска продукции.
Финансовые и производственные факторы определяют возможность предприятия к изменению цены за счет изменения степени загрузки мощности предприятия; изменения объема заказов и производительности. Важное значение играет размер предприятия, количество его подразделений, характер связей между ними.
В настоящее время человеческий фактор становится все более важным. В зависимости от квалификации персонала, в первую очередь управленческого персонала, который должен оценить фронт работ и организовать систему работ по ценообразованию, зависит построение политики цен и выживание компании в целом.
Однако, прежде чем разработать стратегию и принять решение об использовании внутренних факторов, компания должна провести анализ внешних факторов.
Перечень основных факторов, влияющих на цены, рассматривается ниже (рис. 2.1).
Рис. 2.1.
К факторам спроса принято относить вкусы и предпочтения потребителей, размеры их денежных доходов и накоплений, потребительские свойства товара, его качественные характеристики, традиции потребления или эксклюзивность товара, сопоставимость, взаимодополняемость или взаимозаменяемость товаров, обоснованность цены с позиций потребительской ценности и дополнительных издержек потребителя, ценовая эластичность спроса.
К факторам со стороны конкуренции принято относить наличие и степень конкуренции, долю рынка и позиции конкурентов, политику конкурентов, число, размер конкурентов-продавцов, степень агрессивности их политики, наличие конкурентной среды со стороны покупателя, изменение цен конкурентных и дополняющих товаров, степень монополизации рынка.
К факторам государственного регулирования, экономическим и социально-культурным факторам относятся дифференциация налогообложения, регулирование цен в отрасли, ограничение уровня монопольных цен, инфляция, сезонные колебания, воздействие моды и пр.
Одной из основных характеристик рынка является его структура (тип, форма) . От того, какова структура рынка товара, зависит то, насколько фирма свободна в выборе своей политики ценообразования, как путем установления цен на свой товар она может повлиять на рыночных игроков и цену, сложившуюся на рынке.
Соответственно в зависимости от структуры рынка можно выделить активную и пассивную политику цен предприятий. При активной политике с помощью цен предприятие может завоевать ту или иную долю рынка и получить большую прибыль. При пассивной политике цена не является механизмом воздействия на рынок или конкурентов, в отношении цен предприятие исключительно следует за ценовым лидером. Оно не имеет возможностей воздействовать и готово согласиться на длительное время со своей долей рынка и сложившейся рыночной ситуацией.
Если фирма действует на рынке совершенной конкуренции, то цена на данном рынке является заданной величиной, так как цена формируется самим рынком. Фирма не может повлиять на цену рынка никакими своими действиями и вынуждена приспосабливаться к этой цене. Роль политики цен в такой ситуации для предприятия ничтожно мала и заключается в первую очередь в контроле издержек производства.
В условиях монополии монополист сам устанавливает цену на свой товар, не ориентируясь на прочих рыночных игроков, и его цена становится ценой рынка. Однако для максимизации прибыли он должен учитывать реакцию покупателей на установленную цену. Для максимизации прибыли он может использовать ценовую дискриминацию.
При олигополии предложения предприятие может сильно повлиять на рынок при условии, что оно имеет сравнительно большую долю рынка, оно должно учитывать действия других компаний в своей ценовой политике. Если конкуренты повысят цены, то фирма может оставить свои цены неизменными и тем самым привлечь к себе дополнительно новых покупателей. Если конкуренты снизят свои цены, то фирма может также снизить свою цену, причем на еще большую величину с тем, чтобы ухудшить положение конкурентов на рынке. Кроме того, олигополисты ведут борьбу между собой за покупателей путем улучшения качества, дифференциации продукции, при помощи рекламы. Таким образом, важную роль при олигополии играет доля рынка, занимаемая самим предприятием и его основными конкурентами.
На рынке монополистической конкуренции фирма является мини-монополистом, выпускающим особый продукт для своего покупателя, что обеспечивает ей автономию при установлении цен на свой товар. При незначительном повышении цены спрос на товар фирмы будет неэластичным, и поэтому не следует ждать мгновенного ухода покупателей к конкурентам, и если фирма не обладает значительным преимуществом по сравнению с конкурентами, то этот шаг не может сильно расширить ее сбыт. И лишь только когда изменения цен нарушат определенные "правильные границы" в соотношениях уровней рыночных цен, тогда могут произойти сильные изменения в объемах сбыта.
Говоря об олигополии и монополистической конкуренции, важно также понимать характер взаимосвязи между участниками рынка, так как этот "субъективный" параметр может значительно повлиять на рыночную цену: рыночная цена может быть установлена на достаточно высоком уровне (при сговоре производителей) либо на минимально возможном уровне (при ценовых войнах).
Понимая структуру рынка, при принятии решения о направлениях действий в отношении ценовой политики необходимо четко представлять структуру цен основных конкурентов, действующих на рынке, предполагая возможные направления их действий.
