При осуществлении сделок с жильём необходимо в первую очередь произвести его оценку. Применяются различные подходы к оценке недвижимости: доходный, сравнительный, затратный. Доходный подход к оценке недвижимости приобрёл в нашей стране популярность. В чём суть данного подхода? В каких случаях целесообразно применять данный подход при проведении оценки квадратных метров? Какие методы доходного подхода существуют и при каких условиях каждый из них применяется? Когда имеет смысл отказаться от такого подхода в оценке площади?
ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выделяет такие подходы, как :
Применение данного способа берёт за основу такой принцип: стоимость площади, в которую вкладываются финансы, обязана соответствовать качеству объекта в настоящем и количеству прибыли в будущем.
Преимуществом подхода признаётся то, что он позволяет инвестору в наибольшей степени оценить объект в качестве источника дохода. Способность площади в дальнейшем приносить прибыль признаётся главным фактором, определяющим стоимость этой площади. Недостатком является то, что за основу берётся прогнозная информация.
Доходный подход отражает такие данные, как:
Выделяют такие методы, как :
При данном методе рассчитывается взаимосвязь прибыли в будущем и стоимости недвижимости в настоящем.
Формула подхода выглядит таким образом:
С = ЧД/К , где
Под данными терминами понимают отношение цены имущества к доходу, который от него имеется.
Метод прямой капитализации – способ, при котором остаются неизменными условия использования недвижимости и доход в стабильном виде, а также не требуются вложения на начальном этапе, а также ведётся учёт прибыли и возврата на капитал.
При прямой капитализации стоимость формируется за конкретно взятый период без учёта потенциальной перепродажи площади, когда отчётный период подойдёт к концу.
Прямая капитализация применяется, когда :
Метод не применяется, если :
Этапы расчёта :
При данном способе расчёт цены осуществляется за временной отрезок, равный нескольким последним годам, и при определении стоимости недвижимости учитывается доход от потенциальной перепродажи объекта. Преимуществом метода является возможность произвести оценку объекта при нестабильности финансовых потоков.
ДДП применяется при следующих обстоятельствах :
Расчёт при ДДП производится по нижеприведённому алгоритму :
В некоторых случаях при операциях с недвижимостью необходимо . Когда следует обращаться к нотариусу, мы рассказали в отдельной статье.
Информация о том, какие документы нужно проверять при покупке квартиры . Проверку нужно делать обязательно для того чтобы в будущем не оказаться в суде в связи с оспариванием правомерности сделки.
Поскольку доходный метод применяется при наличии цели инвестирования, то при покупке жилой недвижимости для личных целей данный способ является нецелесообразным. В таком случае допустимо использовать сравнительный или затратный методы либо их совокупность.
Бывают обстоятельства, когда оценщик отвечает отказом от доходного способа из-за отсутствия документов, на основании которых можно было бы произвести расчёты. Без необходимой документации происходит нарушение алгоритма оценки, что вызывает неверное представление о рентабельности сделки.
О доходном подходе к оценке объектов недвижимости рассказывает специалист в этом видео:
Доходный подход имеет смысл применять, если приобретается некоммерческая недвижимость и целью покупки является инвестирование. Существуют несколько методов доходного подхода, разумность применения того или иного может оценить специалист, исходя из характеристик объекта и цели приобретения квадратных метров.
Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует.
Для оценки предприятия при его продаже, слиянии или ликвидации используются три метода. Каждый из них имеет свои особенности и сферу применения.
Наиболее популярным является доходный подход, о всех нюансах которого и пойдет речь далее.
Сущностью подхода является оценка бизнеса на основе определения ожидаемых доходов фирмы . Этот способ является основным и чаще всего используется для установления стоимости предприятий.
Суть заключается в том, что размер стопроцентного пакета акций вычисляется как предполагаемая величина будущей выгоды, определённой по норме доходности. При этом учитывается степень риска инвестиций.
Указанный факт позволяет признать доходный способ наиболее рациональным, а также оценить с его помощью бизнес любой отрасли и размера.
Оценщик в ходе проведения анализа изучает рынок, рассчитывает все возможные выгоды, чтобы получить реальную стоимость бизнеса. Подход предполагает использование установления величины всей будущей прибыли инвестора, которую он может получить после приобретения организации. Определяя цену фирмы, специалист должен:
Отличие от других подходов заключается в предположении, что будущий инвестор или покупатель не может заплатить за организацию больше, чем она в будущем принесёт ему дохода.
На стоимость компании, определяемую этим способом, влияют некоторые факторы. К ним относятся:
Подход имеет свои преимущества и недостатки, связанные с нюансами применения. К положительным моментам использования можно отнести:
К отрицательным сторонам можно отнести:
Доходный способ можно применять не всегда. Иногда оценщик приходит к выводу, что данный вариант нерационален и не показывает реальную стоимость предприятия. В этом случае нужно воспользоваться одним из двух других подходов.
Подробную информацию о способах оценки стоимости компаний вы можете почерпнуть из следующего видео:
Оценка бизнеса с помощью данного подхода осуществляется одним из двух методов. Каждый имеет свои особенности и структуру расчётов.
Этот способ предполагает анализ всех доходов предприятия и стратегий развития за определённый период. Результатом расчётов является приведение будущих доходов к текущей стоимости.
Оценка проводится в несколько этапов. Вычисление стоимости предприятия довольно трудоёмкое и сложное, однако этот способ считается лучшим. Подробнее о нем читайте в .
Его применяют, если доходы предприятия стабильны и темп их роста предсказуем. Способ заключается в установлении размера годового дохода, определении соответствующей ставки капитализации. На основе этих данных вычисляется рыночная стоимость капитала фирмы.
Основную идею можно выразить формулой:
C = N / K , где:
Коэффициент может быть определён по формуле:
K = r — g , где
Оценка методом капитализации осуществляется в несколько этапов:
Прямая капитализация используется в некоторых случаях:
Метод имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам относятся следующие моменты:
Одновременно методика имеет и ограничения:
При вычислениях оценщик может столкнуться с двумя проблемами:
Использование доходного подхода является достаточно удобным способом расчёта рыночной стоимости капитала предприятий, прибыль которых стабильна из года в год.
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ВСЕРОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ НАЛОГОВАЯ АКАДЕМИЯ
МИНИСТЕРСТВА ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Дисциплина: «Оценка недвижимости»
Доходный подход к оценке недвижимости
Выполнил: Скородумова О.Ю.
Специальность: налоги и налогообложение
Группа: НЗ - 401
Москва 2009
Введение
Характеристика доходного подхода
Определение чистого операционного дохода
Теория капитализации и капитализационные коэффициенты
Прямая капитализация
Методы расчёта ставки капитализации
Дисконтирование потока доходов
Оценка с применением техники остатка
ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Заключение
Литература
Введение
В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.
Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)
Принцип Сфера влияния
ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу) |
Ценообразующие факторы |
Характеристика дохода |
|
Характеристика капитала |
|
Коэффициенты |
|
ЗАМЕЩЕНИЯ |
Выбор и анализ объектов-аналогов |
Анализ альтернативных инвестиций |
|
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ |
Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения |
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада) |
Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования |
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.
В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)
Критерии сравнения методов доходного подхода |
Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора) |
|
Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ |
||
Способность учитывать конкурентные колебания |
||
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость |
месторасположение |
|
потенциальная доходность |
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА
Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).
Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:
Потенциальный валовой доход (ПВД)
Действительный валовой доход (ДВД)
Чистый операционный доход (ЧОД)
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД= S x Ca
Где S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;
Ca - арендная ставка за 1м2
Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)
контрактные
рыночные
Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.
Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.
В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:
с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);
с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков. к оценке недвижимости Реферат >> Экономическая теория
ПО КУРСУ: «Экономика недвижимости» НА ТЕМУ: «Структура и принципы доходного подхода к оценке недвижимости» ВАРИАНТ- 25 Работу... на различных сегментах рынка. Доходный подход используется для оценки недвижимости , приносящей доход. Он основан...
Проблематичность оценки земельных участков в России. 3. Доходный подход Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости , ... Базовая формула доходного подхода (IRV - формула): V=I/R недвижимость стоимость оценка где V - стоимость недвижимости , I - ...
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ БИЗНЕСА Данная глава посвящена самым популярным методам оценки стоимости предприятия - методам... активов включает несколько этапов: 1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной...
Денежного потока в остаточном периоде. Оценка стоимости недвижимости . Доходный подход в оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости...
Тема 7. Доходный метод оценки недвижимости.
1. Структура доходного метода.
2. Основополагающие принципы доходного метода.
3. Ставка капитализации, дисконтирования.
4. Условия арендных платежей.
5. Реконструированный отчет о доходах и расходах.
6. Метод прямой капитализации.
7. Оценка с применением техники остатка.
8. Второй метод капитализации.
Доходный метод оценки недвижимости отражает мотивацию типичного покупателя доходной недвижимости: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.
Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большой степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный метод оценки тесно связан с рыночным и затратным методами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном методе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций, затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции, методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного методов. Основным недостатком метода является то, что он в отличие от двух других методов оценки основан на прогнозных данных.
1. Структура доходного метода.
На первом этапе при использовании доходного метода составляется прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения, т.е. за время, в течение которого инвестор собирается сохранить за собой право собственности на объект недвижимости. Арендные платежи очищаются от всех эксплутационных периодических затрат, необходимых для поддержания недвижимости в требуемом коммерческом состоянии и управления, после чего прогнозируется стоимость объекта в конце периода владения в абсолютном или долевом относительно первоначальной стоимости выражении – так называемая величина реверсии. На последнем этапе спрогнозированные доходы и реверсия пересчитываются в текущую стоимость посредством методов прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Выбор способа капитализации определяется характером и качеством ожидаемых доходов.
Прямая капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер, то используется дисконтирование денежного потока.
Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.
Величина стоимости определяется по методу прямой капитализации с использованием только двух переменных: спрогнозированной величины чистого годового дохода и соответствующей ставки капитализации. Основой метода является тот факт, что в условиях свободного и конкурентного рынка отношения значений арендного дохода к ценам продажи для каждого из выявленных объектов недвижимости одинакового использования распределяются вокруг определенной величины, которая и является основным индикатором для выбора ставки капитализации.
Таким образом, стоимость определяется делением спрогнозированного годового дохода на рыночное значение ставки капитализации, которая или выявляется на основе ретроспективной и текущей информации о продажах и арендных соглашениях, или рассчитывается как ставка дохода на капитал, скорректированная на условия компенсации изменения стоимости первоначального капитала за период владения.
Второй метод капитализации, как уже отмечалось, определяет стоимость недвижимости как сумму текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических доходов и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости. При этих расчетах используется ставка дисконтирования, в качестве которой применяется соответствующая ставка дохода на капитал, иначе называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
2. Основополагающие принципы доходного метода.
Теоретической базой доходного метода являются принципы оценки, которые представляют собой обобщение анализа поведенческих характеристик участников рынка недвижимости и функциональных связей между ценами и ценообразующими факторами.
Приведем принципы, которые наиболее значимы для доходного метода, а также факторы и обстоятельства, анализ которых базируется на соответствующем принципе.
ПРИНЦИП СФЕРА ВЛИЯНИЯ
Ожидания Весь спектр прогнозных данных:
(основной принцип, ценообразующие факторы,
на котором базируется характеристики дохода, капитала,
оценка по доходу) коэффициенты
Замещения Выбор и анализ объектов-аналогов,
Анализ альтернативных инвестиций
Спроса Учет и анализ факторов:
И предложения полезность, дефицитность,
Конкурентоспособность,
Доступность рынка капитала,
Монопольный, государственный контроль
Деловая активность,
характеристика населения
предельной Анализ объекта недвижимости:
продуктивности экономическое соответствие документов
(баланса, вклада) недвижимости,
ее использование и тип землепользования
3. Ставка капитализации, дисконтирования.
Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой
Где V - стоимость
NOI – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного дохода
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.
Как и любая ставка дохода, ставка капитализации прежде всего отражает риски, которым подвергаются средства вкладываемые в данный актив.
Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации – методе дисконтирования денежного потока. Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:
где i – ставка дисконтирования
FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия)
N – период владения
L – номер платежного периода
Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период реверсии, рассчитанный по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.
4. Условия арендных отношений.
Основа для прогнозирования дохода от недвижимости – анализ арендных отношений. Оценщику или аналитику недвижимости нужно собрать всю доступную ретроспективную и текущую информацию по арендным договорам и на основе их анализа выявить влияние условий, содержащихся в арендных договорах, на характеристики арендных платежей.
Рассмотрим основные условия, по которым могут различаться арендные соглашения, хотя на практике спектр этих условий может быть значительно шире. Необходимо выявить условия аренды, наиболее типичные для местного рынка недвижимости конкретного назначения, и сделать поправки к значениям контрактных арендных ставок для объектов аналогов для приведения их к рыночным условиям.
УСЛОВИЯ АРЕНДНОГО КРАТКИЕ ПОЯСНЕНИЯ
СОГЛАШЕНИЯ
Виды арендных платежей
Арендной ставкой короткие сроки или при ожидаемой
Экономической стабильности
С корректировкой Для учета возможных изменений цен
Арендных платежей или стоимости собственности
С процентной арендной К постоянной величине арендных
Платой платежей добавляется процент от
Дохода, приносимого предпринима-
Тельской деятельностью арендатора
Распределение эксплуата-
Ционных расходов
Валовая рента Все эксплуатационные расходы несет
Владелец
Чистая рента Все эксплуатационные расходы несет
Арендатор
Промежуточный вариант Владелец и арендатор делят бремя
Эксплуатационных расходов в
Соответствии с условиями арендно-
Го соглашения
Продолжительность
Арендных соглашений
Краткосрочное До 1 года
Среднесрочное 1 – 3 года
Долгосрочное Свыше 3 лет
Соглашения во арендатору на продление дого-
Вора после окончания срока дейст-
Вия текущего соглашения
На покупку прав собственности Предоставляет предпочтительное
На арендуемую недвижимость право арендатору на приобретение
Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при . На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив и . Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества?
При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем. Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.
Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен:
Существует несколько этапов, помогающих упростить расчет доходного подход. Алгоритм:
Его можно произвести двумя способами.
Внимание! Этот вариант используется при долговременной стабильной и достаточно высокой прибыли. Или если прибыль увеличивается постоянно равными долями.
Результатом данного расчета будет являться по факту полная стоимость объекта недвижимости.
С = ЧОД/КК,
где С – цена объекта (выражено в денежных единицах);
КК – коэффициент капитализации (в процентах);
ЧОД – чистый операционный доход.
Итак, тогда получается, что метод прямой капитализации сводится к приведению годового ЧОД к нынешней стоимости.
Данный вариант нельзя применять в том случае, если прибыль неравномерна и непостоянна или если недвижимость еще .
Алгоритм для расчета данного метода будет следующим:
Он для расчетов более сложный, чем предыдущий. Метод применим в следующих случаях:
Алгоритмом расчета по данному способу можно назвать следующие пункты:
Для расчета ожидаемых потоков рассчитывают:
По данному методу стоимость недвижимого имущества рассчитывается:
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконта;
М – остаточная стоимость.
Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год. Сколько будет стоить предприятие?
В данном случае выяснение будущей цены предприятия будет произведено по формуле:
Итого получаем, что на конец прогнозируемых временных рамок стоимость недвижимого имущества составит 909,1 тыс. руб.
К основным и несомненным плюсам данного метода, конечно же, относится простота вычислений. Достаточно простые и оптимизированные формулы помогаю провести оценку быстро и безболезненно.
Внимание! Вторым плюсом является то, что данный метод помогает отразить ситуацию на рынке и показывает ее наглядно . Это происходит потому, что для оценки недвижимости данным методом оценщик должен проанализировать огромное количество договоров и других документов, подтверждающих рыночные сделки, просмотреть их суммы и сделать заключение.
Этот метод имеет также и несколько ограничений:
Внимание! Этот метод является наиболее удобным только для тех компаний и фирм, в которых прибыль идет равномерно и постоянно .
Данный метод рассматривает объекты недвижимости со стороны и их привлекательности.
То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.
Правила применения доходного подхода гласят, что полагаться на него можно только в случае обладания полной и, что самое важное, достоверной информацией о прогнозе будущих доходов и расходов.
Итак, если в период проведения оценки оценщик не имеет данных сведений или они не в полном объеме, а значит достоверно спрогнозировать будущий денежный поток нельзя, то это может служить основанием для отказа применять доходный подход.
Существуют и другие основания отказа. Во-первых, это может быть информация, предоставленная владельцем недвижимого имущества, что объект будет использоваться только в целях проживания , то есть, никакой коммерческой выгоды с этого объекта получить будет невозможно, а соответственно и спрогнозировать его.
Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.
Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов.