Не раз случалось, что придя за помощью и консультацией по какому-либо конкретному кондоминиуму, юрист начинает отговаривать и вводить в заблуждение покупателя, предлагая свои проекты, от которых он получает какую-либо выгоду. Им движет жажда сиюминутной наживы. Репутация ему не важна, так как он не позиционирует себя как агентство недвижимости. В итоге вам предлагается тот проект, от которого больше выгоды юристу.

Особенно этим грешат «наши» юристы. Русскоязычных юристов в Таиланде нет! Запомните это. Есть переводчики, которые переводят, то что говорят им тайские юристы-консультанты. Другими словами, обращаясь к русскоязычному юристу, вы обращаетесь к переводчику с английского (в идеале тайского) языка. Это посредник, который заинтересован в продаже вам своих предложений, но не консультации.

ВАЖНО! При покупке недвижимости у застройщика вам всегда предоставят контракт для ознакомления переведенный на ваш родной язык. В штате компании есть юристы, которые помогут вам оформить необходимые документы за меньшие деньги и без риска.

Не верите нам? Можете легко проверить это, обратившись к любому из них. Если вы и обратитесь, то будьте настойчивее и не позволяйте собой манипулировать.

Перевод главы из книги “Как покупать землю и строить в Таиланде”. Автор Филип Брайс.
Мои комментарии выделены курсивом.

Самый первый адвокат, которого я повстречал в Таиланде, дал мне интересный совет: “Никогда не доверяй адвокатам, никогда не доаверяй тайцам и никогда не доверяй местным!” Конечно, не все так однозначно, тем не менее, я бы рекомендовал держать эти слова в памяти. Закон Мерфи “если есть вероятность того, что какая-нибудь неприятность может случиться, то она обязательно произойдёт” особенно часто срабатывает в Таиланде.

(так как книга писалась американцем и, в основном, для американцев и европейцев, автор предпочитает тактику запугивания.. Что касается граждан России, Украины и других бывших советских республик, многим из них, особенно тем, кто занимался бизнесом на родине, имеет смысл, наоборот, слегка расслабиться)

Самое первое и самое главное: ваш адвокат должен хорошо говорить по-английски (естественно, вы сами или ваше доверенное лицо тоже должны хорошо говорить по-английски). Основной причиной большинства проблем, связанных с жизнью в Таиланде, я считаю неправильное понимание. В юридических вопросах четкая коммуникация является жизненно необходимой.

Во-вторых, ваш адвокат должен иметь обширный опыт именно в той области права, которая вас интересует. Например, если вы собрались покупать землю, он должен знать абсолютно все о способах приобретения земли для иностранцев, а также о процедуре регистрации компании.

Во время предварительной беседы с вашим потенциальным адвокатом “забросьте удочку”, задав несколько вопросов, ответы на которые вы уже знаете, например, из Интернета.

Общаясь с тайцами, обязательно имейте в виду, что многие азиаты, вместо того чтобы предоставить четкую информацию, которая может вызвать негативные эмоции, предпочтут сделать вас счастливыми сейчас. Очень важные сведения могут замалчиваться или неверно подаваться, как они искренне считают, ради вашего же блага. К сожалению, такой подход можно встретить даже в адвокатской среде. В Америке каждый адвокат считает своей обязанностью нарисовать самый мрачный сценарий из всех возможных; в Таиланде вы будете часто слышать: “Май пен рай” – “Нет проблем!” Тайцы стремятся говорить то, что вы хотите услышать, а не то, что вам необходимо узнать, поэтому будет лучше, если вы заранее выясните, какой подход к обсуждению проблем практикует ваш будущий адвокат.

Также необходимо проверить способности потенциального адвоката выражать свои мысли по-английски в письменном виде. Насколько регулярно использует электронную почту ваш кандидат в адвокаты? Если вы не проживаете в Таиланде постоянно, вам придется много переписываться. Попробуйте разослать несколько тестовых писем нескольким адвокатам, чтобы узнать, насколько они оперативны и насколько понятны их ответы.

Во многих туристических районах Таиланда есть множество хороших компаний по продаже недвижимости, которые также оказывают сопутствующие услуги. Часто подобные компании имеют близкие отношения с юридической и строительной компаниями. Будьте очень аккуратны, пользуясь услугами адвоката, рекомендованного агентством по недвижимости или продавцом. “Конфликт интересов” здесь никого не волнует, и однажды вы можете обнаружить, что несмотря на регулярную оплату счетов от адвоката, он помогает продавцу или агенту продавца.

Что вам еще необходимо сделать – это найти отзывы о вашем адвокате от его клиентов-фарангов, которые осуществляли похожие сделки. Но лучше всего было бы найти недовольных клиентов.

Юрист — покупка недвижимости на Пхукете: важное

В такой стране, как Таиланд , довольно большое значение имеют опыт работы и профессионализм работников юридической фирмы. Все из-за того, что все законы в Таиланде весьма специфичны и могут иметь различное толкование. В представленной вашему вниманию статье мы даем некоторые рекомендации относительно подбора юриста и юридической компании, который необходимо сделать, приобретая недвижимость в Таиланде .

Юрист — : информация

Почти все, кто обращается к нам по вопросам приобретения и аренды недвижимости отмечают, что большая часть из опубликованных в интернете материалов носят противоречивый характер. Даже в статьях, написанных юристами, можно найти разные ответы на один и тот же вопрос. Одни консультанты считают, что наиболее надежным вариантом является открытие тайской компании. Другие целиком и полностью уверены, что необходимо остановиться на аренде на долгий срок. Есть и те консультанты, кто предлагает своим клиентам такие сомнительные варианты, как фиктивный брак с гражданкой или гражданином Таиланда. Так что, запутаться тут довольно просто.

Юрист — покупка недвижимости на Пхукете: цели

Для начала необходимо определить цель обращения к юристу. Одной из наиболее важных задач юриста – отыскать и предложить клиенту наиболее надежный и эффективный вариант для его конкретного случая. Способ, которым с успехом воспользовались ваши знакомые, вполне может быть невозможен в вашей конкретной ситуации.
При приобретении недвижимости , вы столкнетесь с множеством довольно серьезных вопросов, касающихся передачи, продажи и завещания. А также столкнетесь с вопросом продления договора на новый срок с определением условий продления. Все эти нюансы должны быть прописаны в документах.

Юрист — покупка недвижимости на Пхукете: консультации

Подавляющее большинство экспертов едино во мнении, что что-либо подписывать следует только после консультации у юриста.

Для более объективной оценки ситуации можно также обратиться за консультацией к какому-нибудь незаинтересованному специалисту.

Важно помнить, что законодательство такой страны, как Таиланд не обеспечивает чистоту документов, которые подтверждают право собственности владельца , другими словами, проверка документов возложена на покупателя недвижимости. Все документы, входящие в перечень необходимых для оформления в собственность, должны в обязательном порядке быть рассмотрены и проверены в той провинции, к которой относиться приобретаемая недвижимость.

Юрист — покупка недвижимости на Пхукете: оплата

Если говорить об оплате, то существует довольно распространенное мнение, что юридические услуги стоят дорого, это не так. В большинстве случаев можно договориться с юристом о фиксированной оплате его услуг, а не почасовой. Юридические компании, хорошо зарекомендовавшие себя на данном рынке, чаще всего предоставляют своим клиентам первые совершенно бесплатные консультации. При проведении консультации человек, обратившийся в юридическую фирму, получает наиболее актуальную информацию, благодаря которой можно избежать в будущем множества неприятных моментов.

Если у вас остались какие-нибудь вопросы, касающиеся приобретения или аренды недвижимости в Таиланде, напишите нам или позвоните нам!

НА ДАННЫЙ МОМЕНТ В ПАТТАЙЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО БОЛЕЕ 100 ЮРИДИЧЕСКИХ КОМПАНИЙ. МНОГИЕ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ ПРЕДЛАГАЮТ ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ КАК СОПУТСТВУЮЩИЕ. ПЕРЕД ТЕМ КАК ОБРАТИТЬСЯ В ОДНУ ИЗ КОМПАНИЙ, ДАВАЙТЕ ВСПОМНИМ, ЧТО ЮРИСТ, КАК И ЛИЧНЫЙ ДОКТОР, ДОЛЖЕН ОТВЕЧАТЬ ОПРЕДЕЛЕННЫМ ТРЕБОВАНИЯМ: ВЫСОКИЙ ПРОФЕССИОНАЛИЗМ, БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ И, САМОЕ ГЛАВНОЕ, ОН ДОЛЖЕН БЫТЬ ЧЕЛОВЕКОМ, КОТОРОМУ ВЫ МОЖЕТЕ ДОВЕРЯТЬ.

Выбрать юридическую компанию на Родине не составит труда. Хочется остановиться на специфике такого выбора в Таиланде и, в частности, в Паттайе.

«КЭН ДУ» ИЛИ СЛОЖНОСТИ ПЕРЕВОДА.

При первой же встрече с консультантом, говорящим с вами на разных языках, удостоверьтесь, что он вас понимает. Если вы объясняете суть проблемы тайцу на русском и получаете ответ «сап do» - могу сделать - есть вероятность, что главная его задача - получить от вас предоплату и после забыть о вашем существовании (тайцы в большинстве своем не понимают русскую речь). Если вы уверены, что хотите работать именно с этой компанией, воспользуйтесь услугами переводчика. Вы и юрист должны полностью друг друга понимать.

ОТРИЦАТЕЛЬНЫЙ РЕЗУЛЬТАТ-ЭТО ТОЖЕ РЕЗУЛЬТАТ.

Конечно же, лучше всего искать юриста по рекомендации знакомых. Если ваши друзья уже обращались к специалисту по схожему вопросу и остались довольны, это, конечно, говорит в его пользу. Стоит назначить встречу и узнать, поможет ли этот специалист решить вашу проблему. Но речь идет только о положительных рекомендациях. Не стоит обращаться в компанию, которая уже подпортила себе репутацию, поверьте, она не будет пытаться ее исправить в вашем конкретном случае.

ВЫ НИЧЕГО НЕ ПОНИМАЕТЕ! НЕ МЕШАЙТЕ РАБОТАТЬ!

Просите объяснить, как компания будет решать ваш вопрос поэтапно, какие документы требуются от вас, будут ли промежуточные действия /бумаги / переговоры. Услуги юриста в Таиланде недешевы, за ваши деньги вы имеете право требовать «прозрачности» процесса работы. Если на ваши вопросы не отвечают, то или не знают ответа, или просто боятся дать вам лишнюю информацию. И то, и другое не в пользу юриста.

МЫ ЛУЧШИЕ, НАШИ ЦЕНЫ В 5 РАЗ МЕНЬШЕ, ЧЕМ У КОНКУРЕНТОВ!

Цена - это, конечно, один из критериев выбора. Компании, которые уверены в качестве своих услуг, могут позволить себе устанавливать цены немного выше средних, зная, что серьезных клиентов этим не напугать. Другие устанавливают цены пониже, надеясь привлечь новых клиентов. Но поверьте, никто не будет работать себе в убыток. Бесплатный сыр юристы не раздают.

А ЭТО - НАШ ГЛАВНЫЙ СПЕЦИАЛИСТ, ПО СОВМЕСТИТЕЛЬСТВУ УБОРЩИК И ВОДИТЕЛЬ.

Не стесняйтесь спросить о работниках компании, сколько есть юристов, в какой области права они специализируются. В компании должны быть специалисты, работающие по разным направлениям. Если в офисе сидит один юрист, он же директор, он же уборщик, есть вариант, что он уйдет завтра на больничный вместе с вашими документами. И спросить вам будет не с кого.

НЕ ХОДИТЕ В ТАЙСКИЕ / РУССКИЕ / ЕВРЕЙСКИЕ / НЕМЕЦКИЕ КОМПАНИИ, ТАМ ВАС ТОЧНО ОБМАНУТ.

Если уже выбирать компанию по национальному принципу, то только с точки зрения комфорта. Определите, с кем вам будет легче найти общий язык и прийти к пониманию. Чем легче вам будет общаться, тем больше шансов разобраться в квалификации юриста и его порядочности.

Это - только несколько советов по выбору юриста. В конечном же итоге все зависит от вас. Оплата юридических услуг - тоже вид капиталовложения, не спешите распрощаться с вашими деньгами, взвесьте все «за» и «против» и сделайте осознанный выбор.

Любая процедура с недвижимостью в Таиланде влечет за собой получение, оформление и заверение документации в органах власти. Документы на владение (чанот), проектная документация для получения разрешения на строительство оформляются на тайском языке. Договора с подрядчиком, также как и договора купли-продажи возможно заключать на английском либо на двух языках — английском и тайском.

Для проведения сделок заказчику (покупателю) понадобятся услуги юриста. Агенство проводящее сделку выступает в роли консультанта.

Процедура покупки

Процедуру покупки недвижимости можно разделить на такие этапы

1. Подписание договора о намерении или соглашении о задатке, где указывается сумма задатка, сумма за которую продается недвижимость, адрес и другая информация о недвижимости, паспортные данные покупателя и продавца, сроки исполнения обязательств. Это соглашение подразумевает, что в случае неисполнения обязательств покупателем, задаток остается у продавца, если же продавец не исполнил своих обязательств, то сумма возвращается покупателю. Также в соглашении указывается дата подписания основного договора. Этот документ не требует нотариального заверения.
2. Подписание основного договора с внесением первого платежа (20-40%). Этот договор описывает все детали сделки, сроки исполнения обязательств, суммы платежей, номера счетов на которые осуществляются платежи, даты передачи объекта недвижимости в собственность покупателю. Договор заверяется нотариально.
3. Если по условиям договора платежи происходят поэтапно, каждый платеж подтверждается распиской со стороны продавца. Покупатель вносит деньги на счет продавца и сохраняет квитанции о перечислении денег. В случае покупки строящегося жилья у застройщика, оплата производится после контроля очередного этапа строительства. Контроль может быть доверен агентству, это оговаривается в основном договоре.
4. Завершающий платеж производится в день приемки и передачи собственности на имя покупателя. Оформление документа о передаче владения происходит в Земельном Департаменте. Эта процедура требует предварительной заявки в Земельный Департамент со стороны продавца (за 30 дней). Подача заявки не требует участия покупателя, но это важный момент, влияющий на срок передачи владения.

Стоимость юридических услуг

Стоимость юридических услуг по сопровождению сделки купли-продажи дома или квартиры на Пхукете юридической компанией в зависимости от набора услуг (проверка и подготовка договоров, засвидетельствование, доверенности) и сроков проведения сделки может колебаться в районе 25-60 тыс. бат.

Регистрация тайской компании, предоставление номинальных акционеров обходится в районе 60-80 тыс. бат.