Кредиты на приобретение квадратных метров в строящемся объекте имеют свои плюсы и минусы. Для начала очевиден факт, что банковских программ на такой вид обеспечения немного, есть сложности с оформлением, зато цена квадратного метра выгодна. Рассмотрим процесс получения ипотечного займа на строящуюся недвижимость.

Особенности процедуры

Процедура выдачи денег для покупки рисковая для банка. Если при выборе жилья на оно сразу поступает в залог, то в этом случае ликвидного обеспечения нет, так как здание появится только в будущем.

Схема получения делится на 2 этапа:

1. Подача документов в отделение, рассмотрение анкеты на кредит.
2. При положительном решении в учреждение подаются документы по застройщику и квартире.
3. Кредитор тщательным образом станет проверять компанию, оценивать ликвидность сделки. И это долговременный и дорогостоящий процесс.

Только после этого будет утверждена программа кредитования, индивидуальные условия покупки для клиента.

• Возможно придется внести деньги на оплату . Часто учреждение принимают деньги от участников , владельцев .
• ДДУ придется зарегистрировать в федеральной регистрационной палате, а после показать банкирам.
• Только после этого будет подписан договор залога, который также придется зарегистрировать.
• После этого выдается заем, и средства переводятся на счета застройщика.

Когда процесс возведения находится на стадии котлована, то с такими предложениями к кредитору лучше не подходить. Ни один банк не станет даже рассматривать документы. Объект должен быть отстроен хотя бы на 20%.

Под проверку попадает и инвесторы девелопера. В идеале главным инвестором должен быть кредитуемый банк, выбранный плательщиком. Это позволит человеку получить деньги на самых выгодных условиях и в максимально сжатые сроки.

Порядок получения средств

В отличие от стандартных залоговых займов в этом типе кредитования можно выделит 2 главных этапа:

1. Период возведения квартиры, дома.

На время постройки между клиентов и банком подписывается соглашение под более высокий процент, где-то на 1,5-3% в год выше, в отличие от стандартной ставки. Тем самым банкиры пытаются снизить риски отсутствия формального залога.

Многие учреждения требуют на этот период времени еще и альтернативное обеспечение. Но такой вариант развития событий возможен только том случае, если банк не является главным инвестором проекта, изучает документы на сделку впервые.

1. Переход на недвижимость от застройщиков к заёмщику

На этом этапе возможно заключение дополнительного соглашения к основному договору, где уже будет указан новый %. И он будет гораздо ниже ранее указанной ставки. Этап оформления ссуды состоит в подписании акта приема-передачи жилья, оформлении технического паспорта, оценке имущества.

Для всех этих действий банки выделяют до 10 рабочих дней с момента подписания акта. В это же время регистрируется ипотечное соглашение.

Различия в ипотеке на возводящееся жилье

Необходимо различать сделки на покупку объекта в строящемся здании и получение денег на постройку дома. При всей схожести названия эти программы имеют существенные различия:

• Ипотека является залоговой, где обеспечением сначала выступает земля без обременений. Участок должен находится в собственности заёмщика.
• Необходимо дать менеджеру полученное разрешение на строительство, готовый проект, смету и прочую документацию, подтвердить наличие всех подведенных коммуникаций.
• Сумма займа ограничена на первом этапе только стоимостью участка, поэтому выгоднее предоставить альтернативный залог.
• Более жесткие условия: высокий первоначальный взнос и ставка.

Можно сделать вывод, что процедура получения займа на строящийся объект довольно трудоемкая. Но зато позволяет сэкономить средства и получить жилье по цене на 20-30% ниже рыночной.

Перед тем, как взять ипотеку, расчётливые и разумные люди рассуждают долго. Ведь после такого решения нужно будет добровольно обречь себя на много лет достаточно обременительного и не всегда выгодного сотрудничества с банком. Потенциальный заёмщик должен очень вдумчиво изучить предложения разных банков, всё как следует проанализировать и взвесить. Определиться нужно не только с выбором кредитной организации, но и с конкретной ипотечной программой, валютой кредита, условиями досрочного погашения и многими другими важными моментами.

В первую очередь потенциальный заёмщик должен ответить себе на вопрос: что для него выгоднее - приобрести готовое жильё или вложить средства в строящееся? В обоих случаях он столкнётся как с положительными, так и с отрицательными последствиями каждого решения. Однако выбор предстоит сделать, и при этом учитывать надо не только свои финансовые возможности, но и свои предпочтения, немаловажным из которых является то, насколько срочно необходимо переехать в новую квартиру.

Готовое жильё: быстро, но дорого

Если вы приобретёте квартиру на вторичном рынке или полностью достроенное жильё на первичном, это позволит вам сразу начать новую жизнь. Как только вы получите ипотечный кредит и пройдёте через все стадии оформления покупки, вы вселитесь в квартиру. Важнейшим плюсом здесь является то, что у вас появится возможность увидеть покупку своими глазами, и вы увидите, за что именно будете выплачивать деньги. У любого жилья всегда обнаруживаются достоинства и недостатки. Они касаются не только самой квартиры, но и вида из окна, ориентации по сторонам света. Кроме того, вокруг уже построенных домов чаще всего уже есть какая-то инфраструктура: детсад, школа, магазин, остановка транспорта и т. д.

В большинстве случаев получить ипотечный кредит на готовое жильё гораздо легче: банкам проще кредитовать на вторичном рынке, так как он несёт с собой минимум финансовых рисков. Однако банки в этом случае требуют от покупателя, чтобы выбранный объект соответствовал определённым параметрам, а это суживает поле для выбора. Есть и неприятные случаи, когда квартира, приобретённая на «вторичке», приносит неожиданные «сюрпризы». К примеру, в дверь может постучаться неизвестно откуда взявшийся законный претендент на это жильё. А это может не только привести к большим дополнительным издержкам, но и к серьёзным проблемам со здоровьем.

Но не менее важным моментом здесь является то, что такая квартира вам обойдётся примерно на 30% дороже, чем квартира в строящемся доме.

Строящееся жильё: дешевле, но рискованнее

На этапах строительства дома квадратный метр жилья в нём стоит достаточно недорого, что соблазняет многих потенциальных покупателей. Выгоднее всего совершить покупку квартиры в доме, строительство которого только началось. Как правило, это этап закладки фундамента будущего строения. Однако в этом случае вы рискуете максимально: некоторые стройки замораживаются ещё на первых этапах строительства. Поэтому лучше послушайтесь совета специалистов, который гласит о том, что покупать квартиру в строящемся доме гораздо безопаснее на средних стадиях строительства. В этом случае цена ещё вырасти не успеет, а шансов, что дом в итоге будет достроен, значительно больше.

Если вы решили вложиться в строящееся жильё, наберитесь терпения, так как до окончания строительных работ может пройти изрядное время. Приготовьтесь и к тому, что вам придётся понести дополнительные расходы. Банки тоже рискуют, кредитуя сделки по недвижимости в строящихся объектах, поэтому могут на период строительства поднять процентную ставку, которая неожиданно может оказаться на 2-3% выше кредитной ставки на готовый объект.

Риски кредитного учреждения связаны как с платёжеспособностью заёмщика, так и со степенью порядочности застройщика. На этапе строительства банк не рассчитывает на залоговую квартиру, потому что её ещё нет. В качестве залога здесь может послужить только лишь право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. А реальным залогом квартира становится только тогда, когда строительство завершено, а на квартиру оформлены права собственности. Поэтому банк иногда может потребовать дополнительные гарантии в виде залога имущества или поручительства.

Кроме того, кредитная организация должна удостовериться в том, что риски, связанные со своевременностью окончания строительства и принятия объекта в эксплуатацию, сведены к минимуму. Поэтому перед выдачей ипотечного кредита на новостройку банку нужно проверить не только состоятельность заёмщиков, но и то, насколько финансово устойчив застройщик и есть ли у него вся разрешительная документация на проект. Эта процедура может занять массу времени, а вам это будет невыгодно.

Неплохой вариант - обратиться за кредитом в банк, самостоятельно финансирующий строительство объекта. Практикуются партнёрские программы, в которых участвуют банк и застройщик. В этом случае кредитное учреждение максимально заинтересовано в том, чтобы вложенные в строительство объекта недвижимости средства были возвращены как можно скорее. Покупателю это на руку, так как он при этом получает от банка возможность выбрать наиболее выгодные условия. Кроме того, если вы купите квартиру в доме, строящемся в рамках такой программы, то застрахуете себя от неприятных сюрпризов. Среди них может быть как уже упомянутое замораживание стройки, так и мошенничество с двойной продажей.

Если провести анализ ипотечных займов, то наиболее выгодным из них окажется кредит на строящееся жилье. Основная причина состоит в значительной разнице в цене между построенным (вторичным) жильем и жильем, не сданным в эксплуатацию. Немаловажно и то, что квартира приобретается в новом доме, где вы первый собственник, всё новое, нет ржавых труб, изношенных лифтов, исписанных подъездов, да и контингент обычно более приличный. Но, в тоже время, в этом есть и доля риска, поскольку строительство или приёмка дома может сильно затянуться или даже остановиться, например, из-за каких-либо проблем у фирмы-застройщика.

В условиях кредитования строящегося и готового жилья имеются существенные различия:

1. Следует учесть, что не все банки работают с новостройками.

   Причина всё та же - высокий риск. При приобретении вторичного жилья оно является залогом для банка. Если потенциальный заемщик покупает недвижимость в новостройке, то банк не может оформить ее как залог. Почему? По факту ее еще не существует и к банку переходит всего лишь право требования на будущую квартиру.

   Именно по этой причине на всё время строительства кредитными учреждениями предусмотрена повышенная процентная ставка на новостройки, в отличие от ипотеки на готовое жилье. Данная разница весьма немаленькая, её величина обычно составляет от 1,5 до 3%. Но, как только строящийся дом будет сдан в эксплуатацию, и получено свидетельство на квартиру, банк незамедлительно оформляет квартиру в залог и, что очень приятно, понижает процентную ставку до ставки, которая действует на построенное жилье. Поэтому, чтобы не попасть на долгострой, к выбору строительной компании заёмщику следует подходить как можно более ответственно.

2. Легче всего банки одобряют выдачу ипотеки на приобретение квартиры в тех новостройках, которые аккредитованы кредитным учреждением.

   При выборе новостройки нужно обратить внимание на список банков, которые согласны предоставить кредит на покупку квартиры в выбранном доме. Эта информация содержится на сайте компании-застройщика.

   Аккредитация – это взаимовыгодные партнерские отношения между застройщиками и кредитными учреждениями. Застройщик, посредством привлечения ипотечных средств, реализует до половины построенных квартир, а банк получает новых клиентов и тем самым увеличивает свою прибыль. Аккредитация является гарантией того, что дом будет обязательно построен в указанный срок и сдан в эксплуатацию, что служит залогом спокойствия как для кредитной организации, так и для заемщика. Ведь аккредитацию у банка застройщику получить довольно сложно.

   Для получения аккредитации банка застройщик должен иметь:

   • разрешение на строительство и работать в полном соответствии с федеральным законом об участии в долевом строительстве №214-ФЗ
   • опыт работы в строительстве: наличие ряда законченных проектов, отсутствие просрочек по сдаче объектов и многое другое

   Наиболее скрупулезный банк в этом отношении это, конечно, Сбербанк. Поэтому, если застройщик получил у него аккредитацию, то квартиру можно приобретать практически без всяких опасений.

   Еще более удачным вариантом является обращение за ипотекой в банк, который сам финансирует строительство дома. В данном случае отпадет вероятность того, что желаемая новостройка будет по какой-либо причине забракована банком как неподходящий объект. Кроме того, потребуется существенно меньший пакет документов и рассмотрение произойдет в максимально сжатый срок.

3. Перечень документов на ипотеку в новостройке.

   От аккредитованного застройщика потребуется лишь справка о том, что выбранная квартира забронирована за вами. Также потребуется временное (до момента завершения строительства и получения свидетельства на собственность) поручительство от физического лица или же залог недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента.

Условиях ипотеки во многом зависят от того, что вы собираетесь купить при помощи кредита – квартиру в готовом доме или на этапе строительства. У кредитования новостроек есть свои особенности.

Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.

Одно из ключевых решений заключается в ответе на вопрос: что лучше – купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ надежнее, второй – дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах существенно меньше стоимости готового жилья.

Но тут надо хорошенько посчитать, во сколько обойдется ипотечный кредит на оплату участия в долевом строительстве. Дело в том, что на время строительства процентная ставка по кредиту будет заметно выше, чем ставка по кредиту на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. Разница составляет от 1,5 до 3 процентных пунктов. Так банк компенсирует себе специфические риски кредитования новостроек. Как только дом сдадут в эксплуатацию, а квартира будет оформлена в вашу собственность и в залог по кредиту, ставку снизят до той величины, по которой банк в этот момент предлагает ипотеку на покупку готовых квартир .

Понятно, что экономия на стоимости квартиры будет уменьшаться пропорционально сроку строительства: чем дольше продлится строительство дома, тем меньше удастся выгадать на разнице в цене с квартирой на вторичном рынке. Так что, выбирая строящуюся квартиру, убедитесь, что строительная компания, которая ее возводит, раньше особо не затягивала и не срывала сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Так вы сэкономите и время и деньги.

Если же вы намерены приобрести квартиру на этапе строительства с помощью ипотеки ,следует учесть, что кредитование таких сделок отличается повышенным риском и практикуется не всеми ипотечными банками.

Мои знакомые, семейная пара, несколько лет назад решили взять ипотеку именно под будущую, еще строящуюся квартиру . Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их приключения описывать не берусь – чего там только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами («умом Россию не понять»). Но зато сейчас они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».

Кому на Руси кредитовать новостройки хорошо

Для начала посмотрим, чем кредитование сделок по приобретению строящейся квартиры отличается от классической ипотечной сделки под покупку готового жилья. Отличие принципиальное: в случае с новостройкой заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры. Потому что ее просто-напросто еще нет физически. Вы можете передать банку в залог лишь свое право требования на квартиру по договору долевого участия в строительстве. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей, банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Согласитесь, отличие весьма существенное.

Из этого всего следует, что при оформлении кредита на квартиру в строящемся доме, для банка главное – получить гарантию того, что этот дом будет достроен в срок и принят госкомиссией без сучка и задоринки. Получается, что при выдаче кредита под покупку новостройки банку необходимо проверить не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков, а также его финансовую устойчивость.

Вы представляете, сколько времени в России могут проверять «разрешительную» документацию? Правильно, неделями и месяцами. В Москве за это время цены на жилье могут повыситься на десяток процентов.

Впрочем, есть выход. Например, вы можете обратиться за кредитом в банк, который сам финансирует строительство этого дома. Понятно, что в этом случае банк уже имеет всю необходимую документацию. Поэтому заемщик может быть уверен, что облюбованную им строящуюся квартиру не забракуют, а деньги перечислят в самые короткие сроки. «Своя рубашка ближе к телу» – для банков эта истина не менее актуальна.

Небольшое предупреждение: в этом случае вам придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк. Поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, вы сможете выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Это минус.

Плюс в том, что, оформляя кредит в рамках партнерской программы банка и компании-застройщика, вы можете рассчитывать на сравнительно невысокие ставки по кредиту. Причина такой щедрости понятна: банки, заинтересованные в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, предоставляют для покупателей этого дома наиболее привлекательные условия.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке, которая возводится в рамках партнерской ипотечной программы, послужит вам страховкой от неприятных сюрпризов: например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами . Раз уж банк выдает кредит, значит, он имеет веские основания полагать, что этот дом сдадут в срок и все сделки с застройщиком юридически чисты – иначе он рискует потерять деньги в случае неплатежа по кредиту. Заемщик может попросту отказаться от выплаты кредита, передав банку право требования. Но ведь квартиру в недостроенном доме реализовать не удастся. Так что, в этом случае и банк, и заемщик связаны общим интересом.

Связанные одной цепью

На сайте любой крупной строительной компании вы можете найти перечень банков, готовых оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры в их домах, в том числе и строящихся.

В то же время может оказаться, что не все объекты недвижимости, которые возводит аккредитованная банком компания, соответствуют его требованиям. Случается, что каждый объект аккредитуется отдельно. Так что, прежде чем нести в банк заявку на ипотечный кредит для приобретения квартиры в доме, который строит аккредитованная строительная компания, уточните: входит ли он в число одобренных банком объектов?

Кстати, учтите, что приобретение квартиры на этапе строительства представляет собой более сложный процесс, чем купля-продажа на вторичном рынке жилья. Стоит отметить, что застройщики практикуют разные схемы финансирования со стороны дольщиков, но законной признаются только договора долевого участия в строительстве, заключенные в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 (не считая жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, которые в настоящее время встречаются редко). Главная особенность такого договора – он подлежит обязательной государственной регистрации. Договор, заключенный в соответствии с требованиями закона №214-ФЗ, гарантирует защиту прав дольщика в случае нарушения застройщиком своих обязательств. В частности, заключив такой договор, вы сможете потребовать выплаты неустойки, если застройщик будет затягивать сроки сдачи объекта. Это поможет компенсировать незапланированные расходы на платежи по кредиту, которые возникнут из-за того, что вы будете дольше, чем планировалось, платить проценты по кредиту по повышенной ставке.

Обходные пути

Предположим, вы по какой-то причине предпочитаете строго определенный банк, но его партнерские программы не распространяются на новостройку, которая стала домом вашей мечты. Прежде чем расстраиваться, предложите застройщику стать партнером банка. Но в этом случае вам придется договариваться с застройщиком, чтобы он предоставил документы, необходимые для аккредитации. Это вариант хлопотный и не гарантирующий результата, хотя за последние годы процедура аккредитации стандартизировалась и занимает куда меньше времени, чем раньше.

Учтите особенности российского бизнеса: далеко не все застройщики горят желанием посвящать банки во все детали своих проектов. Так что, на самом старте убедитесь в том, готова ли конкретная компания, занимающаяся продажей новостроек , предоставить вам и банку всю необходимую информацию. И помните, что даже в случае положительного решения банка оформление кредита на квартиру в новостройке «чужой» компании будет тянуться значительно дольше, чем с компанией, аккредитованной банком. В целях минимизации рисков внутренние службы банков тщательно анализируют деятельность девелоперов, финансовые показатели работы последних лет и многое другое.

Если кредит на оплату долевого участия в строительстве для приобретения выбранной вами квартиры получить не удалось, можно взять нецелевой ипотечный кредит под залог какого-то другого жилья , принадлежащего заемщику.

Или можно попробовать договориться помимо залога права требования на квартиру использовать в качестве дополнительного обеспечения сделки поручительство юридического или физического лица. Однако надо сказать, что перечисленные варианты, за исключением залога недвижимости, имеют шансы на успех только в том случае, если вы или ваша компания-работодатель являетесь давним и уважаемым клиентом этого банка. Или если вы пользуетесь программой прайвет-банкинга .

Подобрать наиболее выгодную ипотечную программу