Строительная компания "Живой дом", работая в столичном регионе с 1992 года, предлагает Вам провести качественный ремонт и отделку Ваших офисных помещений по оптимальной стоимости и в установленные договором сроки.

Классификация офисных помещений.

Офисы подразделяют на классы – A, B, C, D, E.

Офисы класса А – престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому» т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Все это содержится в безупречном состоянии.

Класс А, в свою очередь, подразделяют на подклассы: А1, А2 и А3. Отличия в оснащенности здания дополнительными удобствами, так в отличие от подкласса А1, подкласс А2 может не иметь ресторан.

Офисы класса В – могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошо оборудованы, как офисы класса A. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс B не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.

Офисы класса С – это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности. В таком помещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи и центрального кондиционирования. Класс С предполагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.

Офисы класса D – расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Офисы класса Е – помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов. Например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащен дорогой мебелью и оргтехникой, то он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.

Рынок коммерческой недвижимости обширен и для более легкого и быстрого получения информации об основных параметрах, качестве и состоянии здания или помещения была создана классификация коммерческих объектов недвижимости. С помощью такой классификации арендаторы могут более профессионально оценить помещение и свои требования к нему, а девелоперы - получить описание необходимых качеств современного офисного здания для дальнейшего развития любого объекта.

К сожалению, любая классификация носит условный характер и не отменяет необходимости учитывать индивидуальные особенности объекта и прочие нюансы. К тому же для того, чтобы отнесение той или иной недвижимости к соответствующему классу имело смысл, участники рынка должны четко понимать, на каком основании и по какому принципу это делается.

Безусловно, обеспечить единый подход при составлении классификации невозможно, и поэтому риэлторы, девелоперы и консультанты часто создают свои классификации для тех сегментов рынка, в которых они работают, или адаптируют западные системы стандартов к российским условиям.

Сегментирование коммерческой недвижимости

Недвижимость можно классифицировать по разным признакам: по назначению, по целям владения, по степени специализации, по видам собственности, по степени готовности к эксплуатации.

Так, в 90-х годах уже прошлого века эксперты предложили так называемую «укрупненную» классификацию объектов недвижимости. По ней вводился термин искусственные объекты. Сюда предлагалось причислять специальные здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

Общепринятая классификация коммерческих объектов недвижимости, которой стараются придерживаться участники рынка недвижимости, делит все здания и помещения на сегменты - офисной, торговой и складской недвижимости. В каждом из сегментов выделяются классы и даже подклассы. Здесь оговоримся: четкого понимания классности объектов как не было так и нет.

Офисная недвижимость преобладает в структуре рынка коммерческой недвижимости. Например, если брать период с 2007 по 2011 гг., то за четыре года она сократилась почти на 12 процентных пунктов, за счет более динамичного увеличения предложения торговых и складских площадок. По прогнозам специалистов, в 2012-2013 гг. объем предложения офисных площадок, который пока не покрывает спрос, будет расти увеличивающимися темпами, хотя не так динамично, как два других сегмента рынка.

На втором месте в структуре рынка коммерческой недвижимости находится складская недвижимость. Ее доля за четыре года практически не изменилась.

Сегмент торговой недвижимости – самый динамичный в структуре рынка коммерческой недвижимости. Основной тенденцией 2007-2011 гг. стала его децентрализация. Высокая динамика увеличения объема предложения торговых площадок обусловлена высоким спросом на площади в торговых центрах, а также самой высокой ставкой капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости.

Офисные помещения

До недавнего времени основной классификацией офисных площадей было деление их на три (А, В,C) или четыре класса (плюс D).

Объекты класса «А» - это современные бизнес-центры, построенные по проекту известного архитектора девелопером с отличной репутацией и определенным опытом работы в данной области.

Помещения в таких зданиях отличаются оптимальными планировочными решениями и высоким качеством отделки. Само здание оснащено новейшими инженерными системами, решением всех вопросов по его эксплуатации занимается профессиональная управляющая компания.

Для арендаторов создана развитая инфраструктура, подземный паркинг предполагает наличие как минимум одного машино-места на 60 кв.м. арендуемых площадей.

Для офиса класса «В» значимо, чтобы там был сделан хороший ремонт, существовала круглосуточная охрана и производился контроль доступа в помещения, а также чтобы исправно функционировали службы управления объектом.

Класс «С» объединяет здания бывших НИИ, гостиниц, учебных заведений и другие административные объекты, помещения на первых этажах и в подвалах жилых домов. Как правило, все бытовые вопросы, в том числе касающиеся охраны, арендаторы решают сами.

Присвоение бизнес-центру класса, обозначаемого совокупностью символов «ABC», обозначает, что этот объект по местоположению относится к классу «А», по типу и техническому уровню здания – к классу «С», по уровню управляющей компании – к классу «В», но при этом интегральный класс объекта – «С».

При неполном соответствии здания указанным характеристикам в пределах каждой из категорий определенного класса, допускается рассмотрение альтернативы преимуществ здания и возможное отнесение его к этому классу в случае подтверждения возможной равноценности характеристик.

Присвоенные классы могут изменяться. По мере строительства новых офисных центров класса «А» и устаревания существующих офисных центров им может быть присвоен более низкий класс, например не «В», а «С», или, наоборот, по мере модернизации здания класс бизнес-центра может стать выше.

Если наряду с «С» выделяется еще и класс «D», то основная разница между ними заключается в качестве помещений, используемых под офисы, наличии в них хотя бы косметического ремонта. К классу «D» иногда относят все подвалы зданий.

Новая система стандартов

В 2011 году ведущие российские консалтинговые компании анонсировали новую систему стандартов для офисной недвижимости. При этом в расчет принимали только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: «А», «В», «В+».

Главное отличие новой классификации - в более структурированных критериях оценки. Все параметры поделены на группы, в каждой из которых есть определенный набор обязательных и желательных характеристик. Например, для класса А необходимо соответствие объекта таким требованиям:

• наличие центральной системы управления зданием;
• возможности устанавливать индивидуальный климатический режим для каждого офисного блока;
• современные системы пожарной безопасности;
• высококачественные скоростные лифты ведущих мировых производителей;
• два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением или наличие дизельного генератора;
• современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
• высота потолков не менее 2,7–2,8 м;
• планировка этажа открытая;
• шаг колонн не менее шести метров.

Сюда можно добавить возможность установки полноценного фальшпола, качественную и презентабельную отделку помещений общего пользования, входной группы и фасада, хорошее расположение, отсутствие рядом объектов, оказывающих негативное влияние на его имидж, удобный подъезд к зданию и его транспортная доступность, подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с внутренним переходом к дому.

Здания класса «В+» должны отвечать как минимум десяти обязательным и восьми факультативным из вышеперечисленных требований, а для категории «В» будет достаточным наличие шести обязательных и восьми факультативных параметров.

Торговая недвижимость

В сегменте торговых центров России до сих пор не принято единой классификации, адаптированной под российские условия. Поэтому для классификации торговых центров российские аналитики предпочитают использовать европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат:

• величина торговых площадей;
• зона охвата торгового центра;
• состав арендаторов;
• специфика продаваемых товаров.

Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и размером торговой зоны. Разработка архитектурно-планировочных решений, а также сдача площадей торгового центра в аренду – брокеридж - проводятся на основании концепции торгового центра. Концепция торгового центра должна отражать:

• целевые группы покупателей («портрет покупателя»);
• тип торгового центра;
• состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие).

Согласно европейской классификации, выделяют 4 вида торговых центров:

• микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
• окружной торговый центр (Community Shoping Center);
• региональный центр (Regional Center);
• суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center) осуществляет продажу товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги, в которых возникает ежедневная потребность у покупателей торговой зоны центра.

В микрорайонном торговом центре «якорем» служит супермаркет, к другим значимым арендаторам в этом центре относятся аптека и универсальный магазин. Часто центры, не включающие в себя супермаркет, но схожие по общей арендной площади с микрорайонными центрами, носят название микрорайонных торговых центров. Типичная для микрорайонного торгового центра площадь, на которой представлены все присущие ему функции, составляет около 5000 кв.м., но в принципе она может составлять от 3000 до 10000 кв.м.

Типичная торговая площадь окружного торгового центра - примерно 15000 кв.м., но в целом она может составлять от 10000 до 30000 кв.м. Он, как правило, обслуживает население в 10-20 минутах езды от него.

Площадь регионального центра составляет 40000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30000 до 100 000 кв.м. Обычно такой центр включает в себя: молл, крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Число «якорей» от двух - на 50-70% площадей. Зона охвата такого ТЦ находится в диапазоне 9-27 км.

Типичная площадь суперрегионального торгового центра составляет 80000 кв.м., при этом она может варьироваться от 50000 до более чем 200 000 кв.м. Такой центр аналогичен региональному по размеру, но разнообразнее по ассортименту товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендопригодных площадей. Региональные и суперрегиональные торговые центры привлекают покупателей тем, что они предлагают большой ассортимент товаров и услуг. Они не отличаются по своим функциям, различие состоит только в силе привлечения покупателей.

Подтипы торговых центров

Выделяют и типы торговых центров. Их множество: специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center), фестивальный (Festival Center), пауэр центр (Power Center), аутлет центр (Outlet Center), торговый центр моды (Fashion Center), дискаунт-центр (Off-price Center), торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д. То есть название торгового центра зависит от его назначения или видов предлагаемых в нем товаров и услуг. В любом случае, даже если принимать во внимание различные вариации, основной состав арендаторов определяет тип торгового центра. Размеры самого здания и участка, на котором оно расположено, планировка торгового центра лишь частично определяют тип торгового центра.

Производственно-складские помещения

Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов.

Первая предлагает распределять объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.

В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания. Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:

• близость основных транспортных артерий;
• возможность адаптации под любые виды товара;
• высокая скорость оборота;
• гарантия сохранности грузов.

Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной доступностью).

В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.

К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.

Класс «D» - это здания, которые не были созданы для складирования чего бы то ни было: гаражи, подвалы, бомбоубежища, ангары, сельскохозяйственные постройки. Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.

Гостиничная недвижимость как коммерческая стоит особняком.

Гостиничный сегмент становится более привлекательным для инвесторов как вследствие снижения доходности в других сегментах, так и за счет предоставления городом льгот для гостиничных проектов. Здания гостиниц эксперты делят по «звездам». Раздача же «звезд» напрямую зависит от класса гостиничных номеров – люкс, полулюкс и т.д. Однако споры о том, считать ту или иную гостиницу четырехзведочной или пяти в среде экспертов гостиничной отрасли не утихают. Российский гостиничный комплекс весьма разнороден и в отличие от других сегментов коммерческой недвижимости гостиницы (особенно международные сетевые) практически никогда не идут на открытое снижение расценок на номера. Такова особенность этого рынка по сравнению с офисными или торговыми комплексами.

Не все офисы одинаково престижны. Оказывается, даже на территории нашей страны (по большей части это касается крупных городов) все офисные помещения подразделяются на несколько категорий. Это категории A, B, C и D. В свою очередь первые две группы делятся еще на несколько подгрупп. Офисы класса A могут быть трех подвидов – это помещения подкатегорий А1, А2, А3. В случае с классом B выделяют две подкатегории – B1 (B+) и B2 (B). Все это, конечно замечательно, но возникает вполне закономерный вопрос. Зачем вам знать классификацию офисов? На самом деле, знать ее необязательно, но желательно. Это поможет лучше ориентироваться при выборе арендуемых помещений для вашего бизнеса или же, наоборот, при сдаче офисных помещений в аренду (с целью получения ежемесячной прибыли). Кроме того, некоторые виды бизнеса требуют наличия помещений какого-то определенного класса. Например, чтобы , о котором мы говорили буквально в прошлой публикации, необходим офис не ниже категории B1.

Давайте разберем все , посмотрим, чем они отличаются, что есть в одних, и чего нет в других. Это поможет лучше понять специфику данного элемента практически любого современного бизнеса. Ведь без собственной или арендуемой площади не обходится почти ни одна современная компания. Начнем с самого низшего класса офисов и постепенно дойдем до самых элитных помещений. Начнем.

Это самый непривлекательный вид офисных помещений, который подходит лишь в том случае, если основная цель владельца бизнеса – сэкономить максимальное количество средств. Да, стоимость аренды таких «штаб-квартир» будет неприлично низкой. Но работать в таком помещении будет очень тяжело. А принимать клиентов еще сложнее.

Как правило, к категории D относятся площади в офисных и административных зданиях времен СССР. Фасады таких построек почти всегда требуют капитального ремонта. В оконных проемах красуются тридцатилетние деревянные окна с облезшей краской. Ни о каких удобствах и речи быть не может. Скорее всего, даже система кондиционирования и вентиляции будет отсутствовать. А инженерные системы могут требовать серьезного ремонта. Если это многоэтажное здание, то перекрытия, скорее всего, будут деревянными, что, опять-таки, не слишком хорошо.

Добавьте сюда отсутствие стоянок, удаленность от остановок общественного транспорта или метро, никаких столовых или комнат отдыха. В общем, дешевизна аренды таких офисов очень и очень сомнительна. Ведь вкладывать в поддержание жизнеспособности такого помещения придется много и часто.

Данный класс помещений немного привлекательнее офисов категории D. Но, в целом, это все те же постройки советского периода с полуразрушенными фасадами, требующими серьезного ремонта (или полной реконструкции). Кроме того, офисы категории C отличаются коридорно-кабинетной внутренней планировкой. Подобное вы можете увидеть в любом государственном учреждении, расположенном в здании 15-20 летней давности. Это большая система длинных коридоров с множеством дверей в кабинеты. Довольно удобная планировка для размещения рабочих мест. Особенно в том случае, когда сотрудники нуждаются в тихих комнатах, где им никто не будет мешать выполнять свои обязанности.

Месторасположение таких офисов может быть самым различным. Удаленность от остановок или метро, как правило, составляет несколько сотен метров, что вполне приемлемо. Нередко присутствует круглосуточная охрана. Но управление зданием почти всегда ложится на плечи арендатора. Нередко требуется внутренний косметический ремонт. Стоянка, скорее всего общая (то есть, ее придется делить с представителями других близлежащих контор). Из удобств – сплит-системы, телефон, интернет.

Данная категория помещений является одной из самых распространенных в нашей стране. Особенно в городах, где до сих пор большая часть зданий – это постройки советских времен. Не самый плохой вариант для обустройства своего офиса, когда хочется хоть немного комфорта, но нет лишних денежных средств.

А еще говорят, что офисы категории C – это любые помещения, хотя бы одному из параметров не достигающие категории B. С этим утверждением согласны не все специалисты по недвижимости. Но определенная логика в этом есть.

Как было уже отмечено выше, данная категория делится на два класса. Это офисы B1 и B2. К данной категории относят помещения в бизнес-центрах и специальных офисных комплексах, которые находятся в эксплуатации последние 7-10 лет. Кроме того, в эту же категорию относят огромные особняки, которые специально переоборудуют под офисы, делают соответствующий ремонт, устанавливают оборудование и мебель. Также, сюда можно отнести административные здания советского периода после полной реставрации и полного переоборудования.

Офисы данной категории являются одними из самых востребованных в крупных и средних городах нашей страны. Они располагают практически всеми необходимыми удобствами – удобным расположением, наличием парковки, охраны, внутренней инфраструктуры, лифтов, кондиционеров, близостью остановок и метро, хорошим ремонтом и т.д. При этом стоимость аренды таких помещений будет значительно ниже, чем в случае с офисами A категории. Что касается различий между B1 (B+) и B2 (B), то это отсутствие или наличие каких-то отдельных удобств. То есть, данная разбивка довольно условна.

Это офисные помещения самого высокого класса, которые отвечают всем современным требованиям. Располагаются в деловых престижных районах города. Собственная охраняемая парковка, охрана, метро и остановки общественного транспорта поблизости, удобный подъезд. Здания – преимущественно новые бизнес-центры (категория A1) или же отреставрированные здания советских времен с красивыми фасадами, высокими потолками и огромными окнами (категория A2 или A3).

Управление зданием осуществляется специалистами обслуживающих организаций (управляющие компании). Таким офисам присуща открытая планировка, которая позволяет самому арендатору планировать пространство внутри помещения. Нередко в оформлении интерьера участвуют профессиональные дизайнеры. Здания оборудованы всеми необходимыми удобствами, которые только можно представить – кондиционирование, телефонная связь, высокоскоростной интернет, спутниковое телевидение, бесперебойное энергоснабжение (устанавливают генераторы), скоростные лифты. Также в здании или поблизости могут располагаться столовая (или даже кафе), спортзал, салон красоты, несколько магазинов и многое другое. Работать в таком офисе – одно удовольствие.

Теперь вы знаете основные категории офисов, и сможете без труда выбрать тот вариант, который подходит именно вам и вашей компании.

Классификации объектов коммерческой недвижимости

Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые и логистические центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.

Классификация объектов офисной недвижимости

В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация (см. ), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки - с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

Месторасположение и доступность;

Компоненты и свойства здания;

Качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «−», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A − », если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B + », если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B − », если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C + », если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A − », «B + », «B», «B − », «C + », «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными зданиями.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет. Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B − »), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.

Новые современные условия труда для офисных работников ежегодно модернизируются. В зависимости от политики компании принимаются решения о проведении модернизации таких помещений в виде ремонта. Так, в Москве сегодня большое количество офисных помещений, где трудятся ежедневно тысячи работников. При проведении ремонта таких помещений возникает вопрос, что такое класс офиса, и какие необходимо проводить в таких помещениях отделочные виды работ.

Для чего используются классы офисов

Для начала следует разобраться, класс офиса a b c d что это такое и какие особенности есть у каждого объекта данной классификации. В первую очередь такая методика деления типа офисных объектов была создана для разделения всех действующих предложений на рынке продаваемой и арендуемой недвижимости.

Такая градация даёт чёткое представление об объекте его типе и назначении в использовании. Как самим риелторам, так и арендаторам или будущим покупателям данная классификация понятна и удобна в использовании.

Стоит также отметить, что данное разграничение практически условно. Принято все объекты офисных нежилых помещений разделять на следующие классы:

Каждый из перечисленных, имеет свои особенности. Особенно удобно ориентироваться в таких условных категориях владельцам компаний, которые имеют собственный штат сотрудников. Согласно указанным категориям зная их специфики, определяют для себя наиболее подходящий для их дела вариант и смотрят по нему действующие предложения.

Офисы класса A

Это самая высокая категория деловых помещений для бизнеса. Все ремонтные работы в приобретаемых помещениях такого класса должны происходить на высоком уровне. Обычно такая недвижимость находится в только недавно отсроченных деловых центрах.

Преимущественно данный класс помещений можно встретить в центральных районах столицы, а также в Москва-Сити.

Отличительными и преимущественными особенностями такого вида считаются:

• все коммуникации и системы жизнеобеспечения установлены согласно последним стандартам качества и безопасности;
• помещения расположены в удобных районах, и добраться до них не составляет труда;
• выделены специальные помещения под установку конференц-залов;
• само здание имеет дополнительные участки с личными спорткомплексами, бассейнами, магазинами, охраняемыми парковками.

При приобретении или аренде такого класса недвижимости необходимо учитывать и стоимость внутренних отделочных работ.

Подклассы офис А+ и А-

Основными подклассами этой категории считаются группа А+ и А-. К таким нежилым постройкам причисляются повышенные требования. Если категория А это просто премиальный офисный центр, то постройка А+ это в прямом смысле элитный офисный центр.

К нему предъявляются повышенные требования, выраженные в следующем:

• здание должно находиться в центральных районах недалеко от удобных транспортных развязок;
• помещение должно быть оборудовано выходными группами и фойе;
• все ведомые учёты по эксплуатации и расходам на такой тип помещения должны быть прозрачны и открыты;
• парковка должна быть под постоянным наблюдением охраны, все места на ней должны быть чётко разграничены;
• высота внутри помещения потолков должна быть не ниже 270см;
• в коммуникации должна быть включена энергосберегающая система;
• должны быть подведены отопление вентиляция и кондиционеры;
• внутри помещения должна быть открытая планировка под отделку с колоннами;
• должны быть подведены системы связи в виде телефонии и интернета;
• помещения, предназначенные для общего пользования, входят в общий счёт за оплату.

При аренде такого помещения следует учитывать ещё и затраты на проведения ремонтных работы связанных с отделкой и установкой рабочих мест для сотрудников компании.

Офисы класса B

Данный класс в общих моментах схож с категорией А. По нему могут предоставляться урезанный пакет услуг или находиться он может в небольшом отдалении от самого центра. Также очень часто попадают в эту градацию офисные помещения из группы А.

Это объясняется тем, что при длительной эксплуатации, всё сильно изнашивается и после смены арендатора, владельцу проще сдавать помещение по более низкой категории, чем самостоятельно проводить все ремонты на таких немалых площадях.

Класс, однако, пользуется даже большим спросом, чем 1-ая группа, так как большинство организаций направляют основные силы, особенно на первых стадиях развития не на престиж. А на рабочий процесс внутри. Поэтому им внешний вид офисов не так важен.

• место расположения здания не такое выгодное для проезда;
• офисные помещения могут быть расположены на территории других комплексов, в том числе и живых;
• все предоставляемые дополнительные услуги имеют ряд ограничений;
• сама отделка офисов может быть выполнена из дешёвых материалов;
• может быть парковка, но не охраняемая и на открытом не защищенном участке.

В итоге получается неплохое офисное помещение с урезанным пакетом услуг за невысокую арендную плату.

Подкласс B+

Подкатегорией класса считается B+. Это формулировка означает что при наличии хотя бы одного премиального пункта в этой категории дополняет его до нового уровня. Это может быть хорошее место расположения здания либо наличие крытой и охраняемой парковки.

Офисы класс C

Такие типы объектов попадают под категорию не престижных. У них есть много изъянов. Это может быть отдалённое место расположения офиса либо полное отсутствие отделки всего здания.

К отличительным особенностям можно отнести:

• здание находится далеко до центра или до него достаточно трудно добраться;
• помещение практически не обслуживается коммунальными службами или только усилиями самого владельца;
• помещения внутри могут неудобно располагаться;
• у них может не быть подведённых сетевых коммуникаций.

Очень часто такие типы офисных помещений располагаются собственниками в старых зданиях. Они были построены ещё в период советского союза и не соответствуют сегодняшним стандартам для многих компаний по размещению своих сотрудников.

Офисы класс D

К этому типу помещений относятся особенные здания. Это могут быть бывшие библиотеки или институты. В общем, это административные недвижимые единицы, бывшие в употреблении. Сегодня на территории Москвы сдаются много подобных объектов под офисы.

Основная проблема, с которой встречаются арендаторы это:

1. площадь. Расположиться в таких объектах могут только небольшие фирмы с маленьким штатом сотрудников;
2. вид. Хоть и внешний фасад здания может быть и примечателен и выглядеть достаточно солидно, внутри это небольшие комнатки, которые обслуживались ещё с советских времён.

Аридная стоимость естественно очень низкая, однако размещаясь, компания вкладывает ещё крупные денежные средства на отделку, подключения необходимых для работы коммуникаций и соответствующие охранные системы.

В чём основные различия между классами офисов

Исходя из перечисленных выше групп помещений, можно сделать вывод, в чем отличаются классы офисов в этом сегменте.

Объединим отличия в следующий перечень:

здание. Это само качество построенного объекта. Так видно, что группа А имеет новые постройки, а С это очень старые здания;

расположение. Также серьёзным основанием для перевода помещения в ту или иную группу служит его место расположения, чем оно удобней для проезда, тем класс выше;

внутренняя отделка. К ней же можно отнести ещё и подведённые коммуникации. Люксовые офисы, даже не имея чистовой внутренней отделки, смотрятся достаточно прилично и уже имеют все необходимые системы;

дополнительные услуги. Отличие классов офисов в этом сегменте зависит от объёма предоставляемых дополнительных услуг.

Ремонт офисов класса А

Арендуя элитное помещение для сотрудников необходимо произвести в самом лучшем виде.
Это связанно с тем, что такие помещения довольно презентабельны и используются под головные офисы крупных компаний. Обращайтесь в нашу компанию и предоставим вам с широким перечнем современных и элитных материалов, которые отлично подойдут для вашего офиса.

Все работы выполняются только высококвалифицированными специалистами, на что мы даём соответствующие гарантии. Созданные офисные объекты имеют высокую износостойкость и отличный современный вид, который выделяет данную компанию из ряда других.