Что такое резервный фонд мкд. Создание и использование резервов в организациях жкх. Осно: ндс. ремонт за счет собственников, бюджетных денег

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2010, N 4
РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД ТСЖ
Товарищества собственников жилья вправе создавать специальные фонды, к которым относится и резервный фонд. Четкое понятие резервного фонда в законодательстве отсутствует. Однако из существующих норм и действующей практики можно сделать вывод, что резервный фонд предназначен для покрытия убытков и иных непредвиденных расходов. Средства данного фонда используются при наступлении форс-мажорных обстоятельств, которые неизбежны в деятельности ТСЖ. В рамках настоящей статьи дадим рекомендации товариществам о формировании и расходовании средств резервного фонда.
Необходимо отметить, что законодательство не слишком подробно регулирует вопросы, связанные с резервным фондом. Поэтому ТСЖ имеет полное право действовать по принципу "разрешено все, что не запрещено". Представляется целесообразным утвердить на общем собрании членов товарищества положение о резервном фонде ТСЖ. Это в полной мере соответствует требованиям п. 3 ст. 151 ЖК РФ, согласно которому порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов ТСЖ. При этом в уставе товарищества можно лишь указать на возможность создания подобного фонда и перечислить предполагаемые цели использования его средств. Положение о резервном фонде ТСЖ, в свою очередь, должно подробно регулировать порядок:
- создания резервного фонда;
- расходования средств резервного фонда;
- контроля за расходованием средств резервного фонда.
Создание резервного фонда
Принятие решения о создании резервного фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145, п. 3 ст. 151 ЖК РФ). Решение общего собрания членов ТСЖ о создании резервного фонда оформляется протоколом. Общее собрание собственников помещений в доме неправомочно принимать подобные решения, ведь резервный фонд - это атрибут юридического лица, каковым является ТСЖ, а не многоквартирный дом. В связи с этим возникает вопрос: кто должен производить отчисления в резервный фонд? Представляется, что только члены ТСЖ.
Что касается собственников помещений в многоквартирном доме, не вступивших в товарищество, их обязанности сводятся к внесению платы за коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества (ст. 153, п. 6 ст. 155 ЖК РФ). Учитывая, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на данные помещения (п. 3 ст. 158 ЖК РФ), в резервный фонд, создаваемый с целью проведения капитального ремонта, отчисления обязаны производить как члены ТСЖ, так и остальные собственники.
Обратите внимание! Отчисления в резерв на проведение ремонта общего имущества производят все собственники, а в резерв непредвиденных расходов ТСЖ - только члены товарищества.
В любом случае ТСЖ должно иметь в виду, что собственники помещений в доме, не являющиеся членами товарищества, могут оспорить в судебном порядке взимание с них взносов в резервный фонд (кроме взносов на капитальный ремонт). При этом велики шансы, что суд удовлетворит требования собственников.
Правление ТСЖ должно обосновать создание резервного фонда перед членами товарищества. В противном случае собственники помещений вряд ли будут уплачивать дополнительные взносы. Представляется, что сделать это совсем не трудно - достаточно привести в пример предыдущий финансовый год, ведь в деятельности каждого товарищества нередко возникают форс-мажорные обстоятельства, влекущие за собой непредвиденные расходы. Одним из таких "рядовых" обстоятельств являются неплатежи собственников, в результате которых у товарищества образуется задолженность перед поставщиками коммунальных ресурсов и обслуживающими организациями. Что еще может быть отнесено к непредвиденным расходам?
Если бы ТСЖ могло точно определить, на что будут израсходованы средства резервного фонда, они не назывались бы непредвиденными расходами. Тем не менее в положении о резервном фонде товарищество должно указать максимальный перечень этих расходов и на крайний случай предусмотреть статью "иные непредвиденные расходы". Такая необходимость обусловлена строгим целевым назначением средств ТСЖ.
Помочь товариществу сформулировать все возможные расходы может опыт предыдущих лет работы или даже опыт других ТСЖ. Приведем примерный перечень непредвиденных расходов, которые могут быть перечислены в положении о резервном фонде:
- своевременная оплата услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированная собственниками помещений в доме;
- устранение аварий;
- неотложный ремонт, не предусмотренный сметой;
- штрафы;
- судебные издержки;
- иные непредвиденные расходы.
Невозможность точно установить сумму резервного фонда обусловлена теми же причинами, что и трудности в перечислении конкретных статей расходов. При планировании размера фонда допускается использовать информацию о затратах предыдущего финансового года. Также сумму средств резервного фонда можно определить в процентном отношении от бюджета дома. В любом случае размер резервного фонда должен быть зафиксирован с тем, чтобы утвердить размер взносов в фонд.
Помимо взносов членов ТСЖ, источником формирования резервного фонда могут стать доходы от хозяйственной деятельности товарищества, сэкономленные средства. Подобная практика представляется правомерной. Не стоит забывать и о средствах, получаемых товариществом в счет погашения задолженности собственников за предыдущие периоды. Кроме того, имеет смысл зачислять в резервный фонд и непредвиденные доходы.
После принятия на общем собрании членов ТСЖ решения о создании резервного фонда и источниках его формирования в платежных документах появляется отдельная строка "резервный фонд". О рисках ТСЖ в связи с включением такой строки в платежные документы тем собственникам помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества, мы уже упоминали.
Закон не обязывает товарищество хранить средства резервного фонда на отдельном банковском счете. Вопрос о том, стоит ли открывать отдельный банковский счет для средств резервного фонда, решает общее собрание членов ТСЖ. При этом необходимо учитывать, что данные средства, зачисленные на специальный счет, не застрахованы от списания по требованиям, предъявленным к ТСЖ в судебном порядке. Вместе с тем открытие и содержание банковского счета требуют дополнительных затрат.
Расходование средств резервного фонда
С учетом того что резервный фонд предназначен для покрытия непредвиденных расходов, требуется оперативность в принятии решения о расходовании средств данного фонда. Поэтому выносить вопрос о расходовании резервного фонда на обсуждение общего собрания членов ТСЖ зачастую нецелесообразно. Представляется, что принимать решение о расходовании средств резервного фонда правомочно правление товарищества, осуществляющее руководство текущей деятельностью ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ). В решении правления должны быть указаны:
- цель расходования средств;
- сумма расходов;
- получатель средств.
Отметим, что председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно принимать решение о расходовании средств резервного фонда. В соответствии с п. 1 ст. 149 ЖК РФ он лишь обеспечивает выполнение решений правления.
Исключительная компетенция общего собрания членов ТСЖ в отношении решения этого вопроса не установлена. Тем не менее общее собрание членов товарищества вправе ограничить полномочия правления ТСЖ в части расходования резервного фонда конкретной суммой. Например, в случае, если требуется расходование средств резервного фонда в сумме, превышающей 20% от среднегодовой суммы резервного фонда, соответствующее решение должно быть принято общим собранием членов товарищества.
По окончании финансового года в отчете о выполнении сметы правление ТСЖ предоставляет собственникам информацию о состоянии резервного фонда и расходовании его средств. В смете ежегодно указываются планируемая и фактически накопленная величины резервного фонда.
Контроль за использованием средств резервного фонда
Законодательство предусматривает наличие в ТСЖ специального контролирующего органа - ревизионной комиссии (ревизора). В соответствии с п. 3 ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия не реже одного раза в год проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год, отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.
Именно ревизионная комиссия не только вправе, но и обязана ежегодно по итогам финансового года проводить проверку использования средств резервного фонда, готовить заключение по ее результатам и отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
* * *
Наличие средств резервного фонда, безусловно, облегчает деятельность ТСЖ. Минимальное количество законодательных норм, регулирующих создание резервного фонда ТСЖ, позволяет товариществам проявить высокую степень самостоятельности в этом вопросе. Общее собрание членов товарищества вправе утвердить положение о резервном фонде ТСЖ, в котором будут оговорены все спорные ситуации, связанные с образованием фонда и использованием его средств. Указанное положение может в полной мере отражать потребности товарищества в соответствии с его финансовой деятельностью.
Г.Ю.Шарикова
Юрисконсульт
НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"
Подписано в печать
07.04.2010

ТСЖ. Организация и эффективное управление Гассуль Вениамин Абрамович

Большое значение в процессе функционирования ТСЖ имеет правильное, т. е. соответствующее нормативным актам, определение состава каждой работы, выполняемой ТСЖ как в процессе содержания МКД, так и при текущем и капитальном ремонте.

Следует, однако, заметить, что состав многих работ, указанных в «Правилах и нормах технической эксплуатации», не во всем совпадает с составом работ, указываемых в методическом пособии МДК 2-04.2004. Кроме того, практика показывает, что в приватизированных квартирах в связи с исключением из состава общего имущества санитарно-технических приборов и квартирных разводок их обслуживание во многом осуществляется владельцами квартир. Некоторые работы в связи с заменой устаревшей арматуры и оборудования вообще не выполняются, например очистка сливного бачка от отложений, смена поплавка-шара, притирка пробочных кранов в смесителях и т. п. Представляется целесообразным все работы с установленным владельцами санитарно-техническим оборудованием осуществлять за счет владельцев квартир, утвердив это решение на общем собрании членов ТСЖ.

Рис. 7.1. Структура комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда

В целях ориентации технических руководителей ТСЖ в процессе осуществления функции содержания жилищного фонда далее приводятся основные работы, подлежащие при этом выполнению:

по стенам и фасадам - удаление элементов декора, представляющих опасность, отбивки отслоившейся штукатурки и плитки, укрепление домовых номерных знаков;

по крышам и водостокам - уборка мусора и удаление снега и наледи с кровли, прочистка внутренних водостоков, укрепление наружных водостоков, антисептирование и антиперирование деревянных конструкций, промазка фальцев;

установка недостающих рам, стекол и дверей, ремонт существующих;

по санитарной уборке - ежедневная влажная уборка лестниц и площадок нижних двух этажей, то же еженедельно выше второго этажа; ежедневное мытье пола кабины лифта, ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей, ежегодное мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов, подоконников, отопительных приборов, почтовых ящиков;

по санитарной очистке внутридомовой территории - уборка контейнерных площадок, очистка урн, уборка снега, посыпка территории против наледи, подметание, уборка газонов, выкашивание травы;

по центральному отоплению - консервация и расконсервация системы, регулировка запорной арматуры, уплотнение сгонов, испытание системы и ее промывка гидропневматическим способом, отключение отопительных приборов при их течи;

по водопроводу и канализации - уплотнение сгонов, временная заделка свищей и трещин, прочистка люков и дворовой канализации, консервация и расконсервация поливочной системы;

по электроснабжению - замена ламп, снятие показателей домовых, групповых электросчетчиков, проверка заземления, замеры сопротивления изоляции;

по аварийному обслуживанию - ремонт и замена сгонов на трубопроводах, смена участков трубопроводов до 2 м, установка бандажей и ликвидация засоров в трубах, замена неисправных участков электросети, ремонт электрощитов и замена плавких вставок. На практике ограничиваются устранением течи в системах отопления и водопровода путем отключения аварийного участка.

Рассматривая приведенный перечень работ по содержанию жилищного фонда совместно со схемой на рис. 7.1, можно сделать следующие выводы.

Работы непосредственно по содержанию жилищного фонда и по его техническому обслуживанию проходят под общим техническим надзором в процессе общих и частичных осмотров практически одновременно. То же происходит при подготовке к сезонной эксплуатации. Указанное обстоятельство должно учитываться руководством ТСЖ при организации работ по содержанию МКД.

ТСЖ, взявшее на себя непосредственное управление МКД и осуществляющее содержание дома силами наемных работников, должно соблюдать основные технологические требования при выполнении соответствующих работ.

Для каждого вида работ должна применяться технологическая карта. Учитывая, что большинство работ связано со строительной технологией, целесообразно использовать типовые технологические карты строительной отрасли с внесением в них необходимых корректировок, связанных с эксплуатацией конкретного МКД.

Технология производства работ должна предусматривать эффективные способы их выполнения и применение новых, современных, долгосрочных и экологически чистых материалов.

В предыдущей главе приведен пример эффективной технологии монтажа и ремонта санитарно-технических систем и представлены рекомендации по применению в инженерных системах МКД полимерных труб, превосходящих стальные трубы по многим показателям.

Особое внимание следует уделять подготовке к осеннее-зимнему сезону многоквартирного дома с централизованным теплоснабжением. Помимо основных работ по промывке и испытанию внутренней системы отопления и оборудования ИТП, необходимо утеплить дом, восстановить разрушенную изоляцию трубопроводов и оборудования, отремонтировать при необходимости помещения ИТП, покрасить трубопроводы, подготовить необходимую техническую документацию.

При управлении ТСЖ наиболее проблемным, по нашему мнению, является вопрос технического осмотра жилого здания. Нельзя утверждать, что осмотры вообще не проводятся, но с большой долей вероятности можно говорить об отсутствии у большинства ТСЖ необходимой документации: журналов осмотра, оформленных актов, паспорта готовности объекта.

Следует указать, что плановые общие осмотры должны проводиться два раза в год (весной и осенью). В процессе этой работы осуществляется осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и благоустройство.

Плановые частичные осмотры предусматривают осмотр отдельных элементов здания и проводятся по графику.

Внеочередные (внеплановые) осмотры производятся после явлений стихийного характера, например в Санкт-Петербурге после обильного и длительного снегопада зимой 2009–2010 гг. возникла необходимость внеочередного осмотра кровли.

Заключая раздел о содержании жилищного фонда, необходимо подчеркнуть, что все затраты по содержанию этого фонда входят в состав платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, производимой собственниками и нанимателями квартир в МКД.

Совершенно очевидно, что от организации содержания МКД и рационального использования финансовых ресурсов, поступивших от жильцов для покрытия соответствующих затрат, будет в значительной степени зависеть эффективность функционирования ТСЖ, которое управляет МКД.

Текущий ремонт общего имущества дома – это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий, направляемых на устранение неисправностей и восстановление работоспособности элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

К текущему ремонту относятся следующие основные виды работ:

по фундаментам - устранение местных деформаций, усиление и восстановление поврежденных участков фундаментов, отмостки, входов в подвалы;

по стенам и фасадам - герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов;

по перекрытиям - смена отдельных элементов, заделка швов и трещин;

по крышам - усиление стропил, антисептирование и антиперирование, замена водостоков, ремонт гидроизоляции и утепления;

по оконным и дверным заполнениям - смена и восстановление отдельных элементов;

по лестницам, балконам, козырькам - восстановление или замена отдельных участков;

по полам - замена и восстановление отдельных участков;

по внутренней отделке - восстановление отдельных участков в подъездах, технических помещениях;

по центральному отоплению - восстановление работоспособности отдельных участков системы отопления путем их замены;

по водопроводу, канализации и горячему водоснабжению - замена и восстановление работоспособности отдельных участков той или иной системы;

по электроснабжению - замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, включая электроплиты, до внутриквартирных устройств;

по вентиляции - восстановление работоспособности системы, включая вентиляторы;

по мусоропроводам - восстановление работоспособности всех устройств системы;

по внешнему благоустройству - ремонт и восстановление участков тротуаров, проездов, отмостки, площадок, навесов для мусоросборников;

по специальным общедомовым техническим устройствам - восстановление элементов и частей технических устройств по регламентам заводов-изготовителей. Работы выполняются специализированной организацией по договору с ТСЖ, которое управляет домом. К числу технических устройств относятся лифты, ПЗУ, антенны и т. п.

Более подробный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, приведен в МКД 2-04-2004.

Руководители ТСЖ при проведении текущего ремонта должны следовать определенным правилам.

Во-первых, текущий ремонт должен выполняться без прекращения обслуживания здания, в том числе всеми видами энергоресурсов. Отключаться могут только отдельные участки энергосистем, на которых производятся восстановительные работы.

Во-вторых, основанием для определения потребности в текущем ремонте и его объемах должны служить результаты плановых общих технических осмотров.

В-третьих, текущий ремонт должен производиться в плановом порядке, затраты на него должны отражаться в смете доходов и расходов, а в финансовом плане следует указать в укрупненном виде конкретные виды работ, планируемые к выполнению.

К сожалению, приходится отметить, что в большинстве ТСЖ указанные правила не выполняются. Это объясняется не только недостаточным профессионализмом руководителей ТСЖ, но и их стремлением во многих случаях к бесконтрольному использованию денежных средств, предназначенных для проведения текущего ремонта, так как отчет в этом случае производится только за расходование финансовых ресурсов, но никак не за выполнение конкретных, запланированных работ.

Такое сложившееся на практике положение дел с планированием, организацией и проведением текущего ремонта значительно снижает эффективность функционирования ТСЖ как управляющей организации.

Необходимо напомнить, что плата за текущий ремонт производится собственниками и нанимателями квартир в МКД и что величина этой платы выделена, как правило, отдельной строкой в квитанции об оплате. Это уже предопределяет возможность всестороннего анализа эффективности использования затрат на текущий ремонт и выявления конкретных источников ее повышения.

Из книги Пользование чужим имуществом автора Панченко Т М

5.4. Расходы на содержание и ремонт арендованных транспортных средств В соответствии с п. 1 ст. 260 НК РФ расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были

Из книги Эпоха потрясений. Проблемы и перспективы мировой финансовой системы автора Гринспен Алан

8.9.1. Возникновение обязанностей налогового агента при аренде федерального имущества, имущества субъекта Российской Федерации и муниципального имущества В некоторых ситуациях организация обязана выполнять обязанности налогового агента по НДС. Это означает, что она

Из книги Аренда автора Семенихин Виталий Викторович

8.10. Уплата арендатором государственного и муниципального имущества стоимости ремонта арендованного имущества за арендодателя Пример. В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, арендатор ежемесячно производит оплату

Из книги ТСЖ. Организация и эффективное управление автора Гассуль Вениамин Абрамович

Из книги ВВЕДЕНИЕ В ОБЪЕКТИВНЫЙ НАЦИОНАЛИЗМ (ЧАСТЬ III) автора Городников Сергей

Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции Основные средства, находящиеся в аренде, подвергаются физическому и моральному износу, нуждаются в ремонте и восстановлении. Как

Из книги Наживемся на кризисе капитализма… или Куда правильно вложить деньги автора Хотимский Дмитрий

Резервы на ремонт сданного в аренду имущества у арендодателя Большинство арендодателей тратят на ремонт сдаваемых в аренду основных средств немалые суммы. Для равномерного учета таких расходов законодательство разрешает организациям создавать резервы под

Из книги Новая эпоха - старые тревоги: Экономическая политика автора Ясин Евгений Григорьевич

Ремонт полученного в аренду имущества арендатором, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции Сегодня многие организации арендуют офисные, производственные или складские помещения. Полученное имущество арендатор обычно

Из книги Типичные ошибки в бухгалтерском учете и отчетности автора Уткина Светлана Анатольевна

Резервы на ремонт полученного в аренду имущества у арендатора Заключая договоры аренды стороны договора, арендодатель и арендатор, как правило, предусматривают в нем обязанности сторон по проведению как текущего, так и капитального ремонта имущества. При этом с целью

Из книги автора

3.2. Стоимость услуг за содержание и ремонт жилого помещения Этот раздел наиболее интересен с точки зрения определения состава затрат и стоимости каждой его позиции. Задача непростая, практика подсказала последовательные шаги ее решения. Так, на первых этапах в составе

Из книги автора

4.2. Отопительные приборы в системе собственности многоквартирного дома Вопрос, рассматриваемый в настоящем разделе, весьма важен с практической точки зрения, так как определяет правовую основу отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества в

Из книги автора

4.3. Правовая оценка подвалов как общего имущества Приватизация городом подвалов в многоквартирных жилых домах и приватизация гражданами квартир и комнат в этих домах с последующим объединением граждан в ТСЖ привели во многих случаях к парадоксальной ситуации, когда у

Из книги автора

НАЦИОНАЛИЗМ И ТЕКУЩИЙ МОМЕНТ Общественные настроения в защиту демократии и рыночных преобразований только тогда имеют шанс набрать политический вес и стать движением, затем преобразоваться в действенную и дееспособную политическую партию, когда они оказываются

на период с ________ по ________ года

Управляющая организация «_________________________» в целях приведения в надлежащее состояние общего имущества в многоквартирном доме №___ по ул. ______________ г. _____________ по решению общего собрания собственников помещений создает Резервный фонд на плановый и непредвиденный текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее Резервный фонд ). Решение о создании Резервного фонда принимается с учетом технического состояния общего имущества в многоквартирном доме, отраженного в акте обследования, и предложений Управляющей организации о необходимых видах ремонтных работ.

Порядок создания и расходования средств Резервного фонда на плановый и непредвиденный текущий ремонт на указанный период устанавливается следующий:

1. Резервный фонд создается (формируется) в целях обеспечения финансирования выполнения работ по плановому и непредвиденному текущему ремонту общего имущества в МКД;

2. решение о создании Резервного фонда принимается общим собранием собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании;

3. Резервный фонд создается сроком на пять лет ;

4. Резервный фонд создается на расчетном счете Управляющей организации «___________________» (субсчет МКД);

5. Резервный фонд создается за счет целевых взносов собственников помещений в МКД;

6. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся в Резервном фонде, предназначенном для перечисления средств на проведение планового и непредвиденного текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся в Резервном фонде, следует судьбе права собственности на такое помещение.

7. размер Резервного фонда составляет ______ рублей (___рублей с 1 кв. метра общей площади жилых и нежилых помещений собственников ежемесячно), исходя из расчета суммарной стоимости ремонтных работ, определяемых на период формирования Резервного фонда;

8. размер целевых взносов в Резервный фонд устанавливается ежегодно общим собранием собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в данном собрании, из расчета за 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений собственников и учитываются при расчете размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;

9. размер взносов в Резервный фонд не подлежит ежегодной индексации без решения общего собрания собственников помещений;

10. размер взносов в Резервный фонд может быть увеличен или уменьшен до истечения срока формирования Резерва по решению общего собрания собственников помещений в МКД при предоставлении предложений Управляющей организации с соответствующим экономическим обоснованием;

11. целевые взносы в Резервный фонд включаются в платежный документ отдельно от состава платы за содержание и ремонт жилого помещения и именуются «целевой сбор – резервный фонд» . Одновременно из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения исключается плата на текущий ремонт (если она изначально была заложена при утверждении существенных условий договора управления многоквартирным домом );

12. перечень работ по текущему ремонту общего имущества утверждается ежегодно общим собранием собственников помещений в МКД 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, исходя из поступивших и планируемых поступлений взносов;

13. средства Резервного фонда расходуются Управляющей организацией строго по целевому назначению – на оплату выполнения ремонтных работ, для финансирования которых создавался Резервный фонд, по окончании выполнения каждого вида работ пропорционально их стоимости;

14. Управляющая организация приступает к выполнению ремонтных работ при наличии достаточных для их оплаты денежных средств в Резервном фонде;

15. при необходимости проведения непредвиденных ремонтных работ их проведение и стоимость согласовывается с председателем Совета МКД (если такие полномочия даны председателю Совета решением общего собрания собственников помещений );

16. списание денежных средств из Резервного фонда на оплату выполненных работ производится только после подписания председателем Совета МКД акта приемки выполненных работ;

17. если в течение первого и каждого следующего года действия Резервного фонда отсутствовала необходимость выполнения непредвиденных работ, или сумма Резервного фонда на текущий год использована не полностью, денежные средства оставшегося резерва суммируются с поступающими в следующем году взносами;

18. израсходованные и неизрасходованные средства Резервного фонда ежегодно обособленно отражаются Управляющей организацией в представляемом ею отчете собственникам помещений об исполнении Договора управления МКД;

19. неизрасходованные средства Резервного фонда на текущий или непредвиденный ремонт подлежат возврату собственникам/пользователям помещений при внесении ими соответствующих средств, по решению общего собрания собственников помещений, а также в случае прекращения действия Договора управления МКД по любым основаниям:

Каждому собственнику/пользователю помещений в МКД пропорционально его доле в общем имуществе и внесенным платежам, если при смене Управляющей организации или формы управления МКД, не принято решение о формировании такого Резервного фонда;

Другой Управляющей организации, выбранной на общем собрании собственников помещений в МКД, если собственники приняли решение о формировании такого Резервного фонда на счету вновь выбранной Управляющей организации;

ТСЖ, если собственники помещений в МКД на общем собрании приняли решение об изменении формы управления МКД на ТСЖ и решение о формировании такого Резервного фонда на счету ТСЖ;

Каждому собственнику/пользователю помещений в МКД пропорционально его доле в общем имуществе и внесенным платежам в случаях ликвидации, банкротства Управляющей организации.

20. В случае банкротства Управляющей организации денежные средства Резервного фонда не включаются в конкурсную массу по долговым обязательствам компании.

Председатель Совета МКД _____________________

Судья Езерская Ж.А. гражданское дело N 11-15572

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дедневой Л. В.,

судей Павловой И. П., Грибова Д.В.,

при секретаре Стариковой Е. В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Павловой И. П. дело по апелляционным жалобам истца Костылевой Л.А. и представителя ответчика ТСЖ "Белый аист" Исаева А.Н. на решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2012 года, которым постановлено:

Обязать ТСЖ "Белый Аист исключить из выставляемых счетов по квартире **, расположенной по адресу: ***** с 01.01.2010 г. по 01.05.2012 г. услуги консьержа, видеонаблюдения.

Обязать ТСЖ "Белый Аист" не производить начисления на услуги охраны по квартире **, расположенной по адресу: ***** до заключения договора по определению охранных услуг.

Обязать ТСЖ "Белый Аист" произвести перерасчет задолженности за период с 01.01.2010 г. по 01.05.2012 г. по квартире **, расположенной по адресу *****.

Взыскать с Костылевой Л. А. в пользу ТСЖ "Белый Аист", расходы по резервному фонду в размере *** рублей ** копеек и пени *** рублей ** копеек, государственную пошлину в размере *** рубля ** копеек

В остальной части иска отказать.

установила:

Истец Костылева Л.А. обратилась с исковыми требованиями к ТСЖ "Белый Аист", в обосновании которых указала, что она является собственником квартиры **, расположенной по адресу *****. В многоквартирном доме, в состав которого входит квартира, организовано ТСЖ "Белый Аист", осуществляющее функции управления домом, в том числе выставление платежей за жилищно-коммунальные услуги. 02 сентября 2009 года она подала заявление о выходе из состава членов ТСЖ. Членом ТСЖ "Белый Аист" она не является, договор на управление домом, содержания и ремонта общего имущества, оказания коммунальных услуг с ней не заключался. С января 2010 г. ответчик стал производить начисления за пользование услугами охраны и консьержей, а позже за видеонаблюдение и резервный фонд. Она не согласна с начисленными денежными средствами, так как они не входят в понятие "содержание общего имущества". Просил признать действия ответчика в начислении денежных средств за услуги охраны, консьержа, видеонаблюдения, резервный фонд в период с 01.01.2010 по 01.05.2012 г. неправомерными, исключить из выставляемых счетов указанные услуги, обязать ответчика произвести перерасчет, и не производить начисления за оказанные услуги до заключения договора на управление домом.

В свою очередь ТСЖ "Белый аист" обратился со встречными требованиями и просил взыскать с Костылевой Л.А. задолженность по коммунальным платежам в сумме *** рублей ** копеек, пени в сумме *** рубля, государственную пошлину - *** рублей.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного просит по доводам апелляционной жалобы представитель ответчика ТСЖ "Белый аист" Исаев А.Н., в которой ссылается на то, что судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе сослался на то, что финансовые обязанности собственников помещений - не членов ТСЖ в силу ст. 247 , 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ, ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, ч. 4 ст. 162 ЖК РФ, ничем не отличаются от финансовых обязанностей помещений, являющихся членами ТСЖ, как в части оплаты коммунальных платежей за квартиру, так и в части оплаты расходов на содержание и обслуживание доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома. Решением общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме от 28.10.1999 и от 15.03.2003 года предусмотрены услуги консьержа, охраны, видеонаблюдения и отчисления в резервный фонд. До настоящего времени данные решения не отменены. Костылева Л.А. пользуется указанными услугами.

Истец Костылева Л.А. также просит отменить постановленное решение в части взыскания с нее расходов по резервному фонду и пени, поскольку истец, как собственник обязана вносить обязательные взносы, связанные с оплатой расходов на капитальный ремонт доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, между тем, решение о проведении капитального ремонта общим собранием собственников не принималось, факт проведения капитального ремонта не доказан, отчисления в резерв непредвиденных расходов производят только члены ТСЖ, которым она не является.

Проверив материалы дела, выслушав истца Костылеву Л. А. и ее представителя Гуськова И. В., представителей ответчика ТСЖ "Белый аист" Исаева А. Н., Смирнову Д. В., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи квартиры, от 26.05.1999 г. и договора дарения от 15 ноября 2010 года Костылева Л.А. приобрела право собственности на квартиру ***, расположенную по адресу: *****.

Все домовладельцы дома по *****, дом ** на 1999 г. состояли в ТСЖ "Белый Аист".

02 сентября 2009 года Костылева Л.А. обратилась с заявлением об исключении из членов ТСЖ "Белый аист".

В силу п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в этом доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

При этом, как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 03.04.1998 N 10-П, товарищество не вправе нарушать права отказавшихся от членства в ТСЖ собственников помещений, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общим имуществом только для членов ТСЖ либо налагая на собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению домом и его эксплуатации.

Поскольку договор на оплату услуг охраны, консьержа и видеонаблюдения не относится к договорам о содержании и ремонте общего имущества, то расходы на указанные услуги понесены в интересах членов ТСЖ.

Истец не является членом ТСЖ, в связи с чем, все выше обозначенные расходы не могут быть отнесены на счет истца.

Доводы апелляционной жалобы ТСЖ "Белый аист" основаны на неверном толковании норм ЖК РФ, поскольку в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006 (далее - Правила N 491) осуществление услуг охраны, консьержа и видеонаблюдения не входит в перечень услуг направленных на содержание общего имущества дома. Доказательства того, что с истцом заключены договоры на услуги охраны, консьержа и видеонаблюдения не предоставлены, воля истца на получение указанных услуг не выявлена.

При таких обстоятельствах, основания для взыскания стоимости указанных услуг с истца у ТСЖ "Белый аист" отсутствовали.

Принятие решения о создании резервного фонда относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 5 п. 2 ст. 145 , п. 3 ст. 151 ЖК РФ).

В силу ч.З ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, в резервный фонд, создаваемый с целью проведения капитального ремонта, отчисления обязаны производить как члены ТСЖ так и остальные собственники.

Из положения о резервном фонде Товарищества собственников жилья "Белый аист" (ТСЖ) следует, что резервный фонд ТСЖ создается для аккумулирования взносов собственников помещений на капитальный ремонт общего имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности, оперативное устранение аварийных ситуаций, связанных с техническим обслуживанием и эксплуатацией общего имущества, размещением свободных средств фонда в финансовые инструменты с целью поучения дохода.

Из сметы расходов дохода резервного фонда за 2011 год следует, что указанные расходы направлены на коммутацию счетчиков тепловой энергии, проект и получение разрешений на остекление общих балконов, ремонт лифтов и лифтового оборудования; в 2012 году в резервный фонд заложены расходы на капитальный ремонт кровли, демонтаж остекления незадымленных балконов, замену 5 дверей эвакуационных входов, ремонт лифтов и лифтового оборудования, замена системы контроля доступа на калитках и подъездах, модернизация станции управления одного лифта 3 подъезда; в 2010 году расходы резервной фонда направлялись на ремонт ОДС, реконструкцию системы пожарной безопасности и ремонт лифтов и лифтового оборудования.

Таким образом, денежные средства резервного фонда были направлены на ремонт общего имущества дома, расходы по проведению данного ремонта в силу ЖК РФ должны нести как члены ТСЖ, так и собственники жилых помещений, не являющиеся членами ТСЖ, при этом отсутствие договора, заключенного с ТСЖ, не освобождает собственников жилых помещений от оплаты указанных расходов.

Сметы резервных фондов утверждены Протоколами N2/10 от 26 мая 2010 года внеочередного Общего собрания членов ТСЖ "Белый аист", Протоколом общего собрания членов ТСЖ "Белый аист" от 09 апреля 2011 года и Протоколом общего отчетного собрания членов ТСЖ "Белый аист" от 05 июня 2012 года, указанные протоколы в установленном порядке не оспорены, в связи с чем, являются обязательными к исполнению не только членами ТСЖ, но и собственниками жилых помещений в указанном доме. Отчисления в резерв непредвиденных расходов за спорный период времени не производились.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обосновано взыскал с Костылевой Л.А. в пользу ТСЖ "Белый Аист", расходы по резервному фонду в размере *** рублей ** копеек и пени *** рублей ** копеек.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, фактически направлены на переоценку собранных по делу доказательств, оценка которым дана судом первой инстанции с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ.

Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра решения суда только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, - не может являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу решения, обжалуемого истцом. Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции.

Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ). Эти требования при вынесении решения судом первой инстанции соблюдены.

Апелляционные жалобы не содержит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене постановленного судом решения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Кузьминского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2012 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Костылевой Л.А. и ТСЖ "Белый аист" - без удовлетворения.