В среду министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал журналистам о поручении президента - проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Говорить о каких-то конкретных сроках он не стал.

О том, что нужно отказаться от долевого строительства министр говорил еще летом. «Конечно, мы должны стремиться к тому, чтобы когда-нибудь уйти от долевого строительства, перейти к банковскому сопровождению, но это не сегодня и не завтра, пока наша задача — максимально защитить людей, которые участвуют в долевом строительстве», — отмечал Мень.

Застройщики и сейчас в большинстве своем используют кредиты для реализации своих проектов, комментируют участники рынка. Но средства дольщиков для них намного дешевле.

«Здесь вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки кредитуют застройщиков. Банковские средства для застройщиков сегодня гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков», — отмечает гендиректор девелоперской компании «Инград» Павел Поселёнов.

Игроки, которые возводят жилье без привлечения банковского финансирования, на рынке есть, но они в меньшинстве, говорит Дмитрий Соболев, финансовый директор девелоперской группы «Сити-XXI век». Это — либо крупнейшие компании, либо компании, аффилированные с банковскими или государственными структурами, либо компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства.

Сегодня только четверть девелоперов строит за свой счет, отмечают в ГК «Гранель». Там же добавляют, что полный переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне может уйти с рынка до 90% девелоперов.

«Себестоимость строительства в регионах равна примерно 25 тыс. руб. за кв м. Продажи в среднем — 35 тыс. руб. за кв. м. Данные условия для регионов финансово обременительны и бизнес становится невыгодным», — рассказывают в компании.

Если учесть поправки к закону о долевом строительстве, то на рынке останутся лишь финансово устойчивые компании, которые имеют прибыль не только от девелопмента, поскольку доходность этого бизнеса уменьшается с каждым годом все больше и больше, добавляет Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

Речь идет о поправках в закон о долевом строительстве, которые вступят в силу с 1 июля 2018 года. Они вводят запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство, обязывают генподрядчика, техзаказчика и застройщика иметь счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

«После того, как будут применены жесткие требования к застройщикам, можно говорить о других корректировках - изменится структура девелоперского рынка, с которого уйдут мелкие игроки, которым «не по зубам» новые правила игры. При этом если об изменении структуры отрасли и укрупнении компаний прогнозировать можно, то говорить о снижении объема предложения преждевременно», — поделился Роман Родионцев. руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.

Напомним, что в прошлом году были ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для застройщиков, привлекающих средства населения. Размер уставного капитала рассчитывается индивидуально для каждого застройщика в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства.

Минимальный размер составляет 2,5 млн рублей при планах построить 1,5 тыс. квадратных метров. При этом если застройщик собирается возвести с привлечением средств граждан 500 тыс. квадратных метров, то его уставной капитал должен быть не менее 1,5 млрд рублей.

Кроме того, этим летом президент подписал закон о фонде защиты прав дольщиков (компенсационный фонд), который устанавливает единую ставку взноса застройщиков — 1,2% от цены каждого договора с дольщиком. При этом размер собственных средств застройщика по проекту, который планируется к реализации, должен составлять не менее чем 10% от его стоимости на протяжении всего периода строительства.

Если новая инициатива президента будет реализована, то схема, по сути, почти не поменяется, поскольку банк финансирует стройку, обратил внимание Соболев. Однако меняется период времени пользования банковскими деньгами.

«Банк будет давать деньги на более длительный срок - так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект. По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье», — сказал эксперт.

Он уверен, что можно ожидать сокращение количества компаний и дальнейшую монополизацию рынка. Увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции в таком случае неизбежны.

В том, что стоимость жилья вырастет уверены и другие участники рынка. Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов, дает от 20% до 60% переплаты по кредиту. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Чтобы проектное финансирование заработало, кредит должен быть дешевым и долгосрочным, однако в России сегодня ощущается острая нехватка именно таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты», — полагает она.

По ее словам, для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, и отсутствие гарантий, что девальвация 2014 года не повторится, является главным препятствием на пути внедрения проектного финансирования.

При полном проектном финансировании отпадает необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, конечно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.

«На текущем этапе переход к проектному финансированию не стоит воспринимать как перспективу ближайшего будущего. Влияние на рынок будет только тогда, когда мы увидим конкретные шаги к созданию условий для развития данной схемы финансирования строительства. Сейчас она успешно сосуществует с привлечением средств дольщиков и, на мой взгляд, в ближайшие 5-10 лет ситуация не изменится», - отметила эксперт.

Павел Поселёнов также считает, что в сжатые сроки полностью перейти на проектное финансирование не получится, речь может идти о пяти годах и более.

Между тем, проблема обманутых дольщиков в России стоит остро. К ней не раз в своих заявлениях обращался президент. Сегодня регионы предоставили Минстрою дорожные карты о решении проблем почти 40 тысячах обманутых граждан.

Но по мнению ряда депутатов, проблема гораздо масштабнее, и речь идет о 150 тысячах человек, которые вложили свои средства в строительство домов и не получили жилья.

Михаил Мень говорит об отсутствии надлежащего контроля за долевым строительством в субъектах. Он также отмечает, что планируется установить единый порядок осуществления контроля в области долевого строительства во всех субъектах страны и возложить полномочия по контролю на органы государственного строительного надзора субъектов РФ.

«Это позволит обеспечить одновременный контроль сроков и качества строительства и контроль целевого использования средств дольщиков», — приводятся слова министра в материалах ведомства.

В случае увольнения без уважительных причин до истечения срока, обусловленного трудовым договором или соглашением об обучении за счет средств работодателя, работник обязан возместить затраты, понесенные работодателем на его обучение, исчисленные пропорционально фактически не отработанному после окончания обучения времени, если иное не предусмотрено трудовым договором или соглашением об обучении.

Комментарий к статье 249 Трудового Кодекса РФ

§ 1. Статья 249 изменена редакционно и по сути. В новой редакции решен вопрос о размере возмещения затрат, понесенных работодателем на обучение работника в случае, если работник увольняется без уважительных причин до истечения срока, обусловленного трудовым договором или договором об обучении за счет средств работодателя. В соответствии с ней размер возмещения затрат исчисляется пропорционально времени, фактически не отработанному работником после окончания обучения. Иное может быть предусмотрено трудовым договором или соглашением об обучении.

§ 2. При направлении работодателем работника на обучение между ними заключается соответствующий договор (соглашение). В него, как правило, включается обязательство работника возместить понесенные работодателем расходы на его обучение, если он без уважительных причин не приступает к работе у данного работодателя в обусловленный договором (соглашением) срок или досрочно расторгает трудовой договор, заключаемый по окончании обучения.

Это обязательство подкрепляется ст. 249 ТК.

§ 3. Кроме ст. 249, в которой говорится об обязанности работника возместить расходы на его обучение, понесенные работодателем, Кодекс (ч. 2 ст. 207) предусматривает аналогичную обязанность лиц, заключивших ученические договоры.

§ 4. Статья 249 устанавливает еще один случай полной материальной ответственности работника.

Однако представляется, что обязанность работника возместить работодателю указанные в ст. 249 и 207 затраты не исключает возможности снизить размер возмещения по соглашению сторон трудового договора. Работодатель вправе отказаться от возмещения ущерба (см. ст. 240 ТК).

Другой комментарий к статье 249 ТК РФ

1. Трудовой кодекс предлагает регулирование комплекса вопросов, связанных с обучением работника за счет работодателя. Это может быть обучение как в образовательных организациях различных типов и уровней, так и в рамках ученического договора (гл. 32 ТК).

Как правило, договоры об обучении за счет работодателя включают обязанность работника отработать у работодателя определенное время после окончания обучения. Если работник без уважительных причин нарушает данные им по такому договору обязательства (например, не приступает к работе или увольняется из организации до окончания срока отработки, обусловленного в договоре), он обязан возместить затраты, понесенные работодателем в связи с обучением. Эти затраты могут включать не только собственно стоимость обучения, но и все иные расходы, понесенные работодателем (выплата стипендии, оплата отпуска, проезда, проживания, выплата командировочных за время обучения и т.д.).

2. Следует учитывать срок, который не отработал работник после окончания обучения. Понесенные работодателем затраты возмещаются пропорционально уже отработанному сроку (если иное не предусмотрено трудовым договором или соглашением об обучении).

Представляется, что такая же обязанность наступает для работника в случаях прекращения без уважительных причин обучения до его окончания или отчисления из образовательной организации.

Срок отработки не должен превышать общих сроков, установленных для заключения срочных трудовых договоров (т.е. пяти лет). В то же время в каждом конкретном случае следует соотносить срок обучения, суммы, затрачиваемые на обучение работника работодателем, форму обучения, тип образовательной организации. Быть может, следует ориентироваться на традиции, в соответствии с которыми даже после окончания государственного вуза за государственный счет выпускник должен был отработать в рамках персонального распределения (как молодой специалист) три года. Видимо, другие формы обучения требуют еще большей дифференциации в сроках отработки, предусматриваемых в договорах, заключаемых между работниками и работодателем.

3. Трудовой кодекс (как и иные нормативные правовые акты) не дает даже примерного перечня уважительных причин, наличие которых освобождало бы работника от обязанности, предусмотренной данной статьей. Но к ним, безусловно, следует относить те причины, которые влияют на степень трудоспособности работника и соответственно на его возможность выполнять взятые в свое время обязательства (инвалидность, невозможность по медицинским показаниям выполнять работу по полученной специальности и т.п.).

К уважительным причинам не могут относиться случаи нарушения работодателем законов и иных правовых актов о труде, условий коллективного договора, соглашения или трудового договора, а также иные случаи, когда работодатель обязан расторгнуть трудовой договор в срок, указанный в заявлении работника (ч. 3 ст. 80 ТК).

При наличии спора по поводу уважительности конкретной причины, по которой работник не выполняет взятых на себя обязательств (в том числе при его увольнении), решение принимает суд.

Рассмотрим ст. 249 ТК РФ, устанавливающую возмещение затрат, связанных с обучением работника, приведем комментарии юристов к ст. 249 ТК РФ, разъясняющих порядок возмещения затрат.

Из статьи вы узнаете:

Основные положения ст. 249 ТК РФ

Ст. 249 ТК РФ. Возмещение затрат, связанных с обучением работника

С учетом ст. 249 ТК РФ работник обязан возместить работодателю затраты, потраченные на его обучение, если увольнение состоится без уважительных причин и до истечения сроков, обусловленных трудовым договором или соглашением, обязанность возникает в следующих случаях:

• если работник обучался по направлению работодателя;
• обучение проводилось за счет средств, предоставленных работодателем;
• увольнение производится до истечения сроков, установленных соответствующими документами (соглашением между сторонами или трудовым договором);
• причина увольнения не относится к уважительной;
• не выполнено условие об отработке соответствующего срока, установленный в письменном соглашении или трудовом договоре.

Вопрос из практики

Как оформить взыскание расходов на обучение. Сотрудник увольняется, не отработав установленный срок после окончания обучения

Ответ подготовлен совместно с редакцией

Отвечает Нина Ковязина
заместитель директора департамента медицинского образования и кадровой политики в здравоохранении минздрава России

Ответ на данный вопрос зависит от конкретных обстоятельств.

Если по окончании обучения сотрудник увольняется без , не отработав в организации , то он должен возместить работодателю расходы на свое обучение в размере, ( , ТК РФ).

Конкретный порядок возмещения затрат на обучение может быть в трудовом или ученическом договоре сотрудника ( ). В таком случае оформите взыскание расходов на обучение в порядке, предусмотренном указанными договорами.

Если такой порядок не прописан, то возмещение расходов на обучение следует оформить в соответствии с общими правилами и проведения (гл. 39, ст. 137–138 ТК РФ). Аналогичную позицию высказывают и…

Задайте свой вопрос экспертам

Устанавливает ли ст. 249 ТК РФ перечень уважительных причин для увольнения

Ст. 249 ТК РФ не устанавливает перечень причин, которые относятся к уважительным до истечения сроков, определенных письменным соглашением или трудовым договором. В каждом конкретном случае работодатель определяет, является ли причина увольнения уважительной, чтобы потребовать возмещения затрат, связанных с обучением сотрудника, который не отработал установленный соглашением срок. Вопрос об уважительности причин может быть решен в суде, если стороны не пришли к взаимному согласию.

Комментарии к статье 249 ТК РФ

На основании того, что в статье 249 ТК РФ не указано, какие причины считать уважительными при увольнении сотрудника, не отработавшего установленный письменным соглашением или срок после обучения, необходимо учитывать статью 80 ТК РФ. В ней указано, что к уважительным причинам, которые обуславливают невозможность продолжить работу, является выход сотрудника на пенсию, зачисление в образовательное учреждение.

Практическая ситуация

Когда работодатель рискует не вернуть расходы на обучение сотрудника

Ответ подготовлен совместно с редакцией журнала «

Отвечает Иван БЕРДИНСКИХ,
директор департамента юридического сопровождения и контроля ManpowerGroup (Москва)

Чтобы взыскать расходы на обучение с сотрудника, который досрочно уволился, проверьте, установили ли в договоре срок отработки. Без него работодатель ничего не возместит. Еще один важный момент – получил ли работник новую профессию или только повысил квалификацию за счет компании. От этого зависит обоснованность претензий к сотруднику. Если же речь идет об обязательном повышении квалификации, то взыскать расходы не получится. Также оцените причину увольнения. Если у работника были веские основания покинуть компанию, вернуть деньги работодатель не сможет. В статье расскажем, как избежать наиболее распространенных рисков, чтобы выиграть спор в суде.

Риск 1. В договоре нет срока отработки после обучения

Если работник увольняется без уважительной причины до истечения срока отработки, установленного ученическим либо трудовым договором, он обязан возместить затраты работодателя на обучение. Сумму, которую вернет сотрудник, рассчитывают исходя из того, сколько времени он не отработал после окончания учебы. Поэтому в договоре указывают…

Полная версия ответа доступна после бесплатной

Кроме этого, уважительными причинами можно считать нарушения работодателем законодательства о труде или иных нормативно-правовых актов, содержащих нормы трудового права, установленное нарушение локальных нормативных актов, а также условий коллективного , трудового договора, соглашения.

В новой редакции статьи 249 ТК РФ решен вопрос о соответствующем размере возмещения затрат работником, который обучался за счет средств работодателя и не отработал установленные после обучения сроки. Размер затрат исчисляют пропорционально фактическому не после обучения. Иные условия могут быть изначально предусмотрены в письменном соглашении или в трудовом договоре.

Скачайте образцы:

Необходимо учитывать, что работодатель не вправе возражать против увольнения сотрудника. Несмотря на то, что в свое время сотрудник, направленный на обучение за счет работодателя, принял на себя обязательства отработать соответствующий срок после прохождения обучения, он вправе уволиться по собственному желанию , возместив работодателю понесенные затраты. По собственной инициативе работодатель вправе отказаться от возмещения сотрудником ущерба.

В случае увольнения без уважительных причин до истечения срока, обусловленного трудовым договором или соглашением об обучении за счет средств работодателя, работник обязан возместить затраты, понесенные работодателем на его обучение, исчисленные пропорционально фактически не отработанному после окончания обучения времени, если иное не предусмотрено трудовым договором или соглашением об обучении.

Комментарий к Ст. 249 ТК РФ

1. Настоящая статья не называет уважительных причин, при наличии которых в случае увольнения работника до истечения срока, обусловленного трудовым договором или соглашением об обучении, работник может не возмещать работодателю затраты на его обучение.

2. В этой связи сторонам трудового договора можно порекомендовать Постановление Правительства РФ от 19 сентября 1995 г. N 942 «О целевой контрактной подготовке специалистов с высшим и средним профессиональным образованием» (СЗ РФ. 1995. N 39. Ст. 3777). В данном документе названы обстоятельства, при наличии которых студенты освобождаются от возмещения работодателю затрат на обучение.

Второй комментарий к Статье 249 Трудового кодекса

1. Статья 249 изменена редакционно и по сути. В новой редакции решен вопрос о размере возмещения затрат, понесенных работодателем на обучение работника в случае, если работник увольняется без уважительных причин до истечения срока, обусловленного трудовым договором или договором об обучении за счет средств работодателя. В соответствии с ней размер возмещения затрат исчисляется пропорционально времени, фактически не отработанному работником после окончания обучения. Иное может быть предусмотрено трудовым договором или соглашением об обучении.

2. При направлении работодателем работника на обучение между ними заключается соответствующий договор (соглашение). В него, как правило, включается обязательство работника возместить понесенные работодателем расходы на его обучение, если он без уважительных причин не приступает к работе у данного работодателя в обусловленный договором (соглашением) срок или досрочно расторгает трудовой договор, заключаемый по окончании обучения.

Это обязательство подкрепляется ст. 249 ТК РФ.

3. Кроме ст. 249, в которой говорится об обязанности работника возместить расходы на его обучение, понесенные работодателем, Кодекс (ч. 2 ст. 207) предусматривает аналогичную обязанность лиц, заключивших ученические договоры.

4. Статья 249 устанавливает еще один случай полной материальной ответственности работника.

Однако представляется, что обязанность работника возместить работодателю указанные в ст. 249 и 207 затраты не исключает возможности снизить размер возмещения по соглашению сторон трудового договора. Работодатель вправе отказаться от возмещения ущерба (см. ст. 240 ТК РФ).