Риэлтерское предпринимательство является одним из наиболее доходных типов торговой деятельности. Для его открытия не нужно крупных финансовых вложений и, если правильно составлен бизнес план агентства недвижимости с расчетами, компания способна в дальнейшем иметь отличный источник дохода.

Инвестиции для открытия

Денежный бюджет на открытие компании по франчайзингу составит порядка 3000000 дол.

В начальные расходы согласно бизнес-плана агентства недвижимости, вступают:

• Ремонтные работы и обустройство офиса.
• Закупка компьютеров.
• Расходы на поиск сотрудников через биржу труда.
• Расходы на маркетинг.
• Регистрация ООО.
• Заказ печати и прочее.

Пример бизнес-плана, предоставляемых услуг агентством недвижимости:

• Оценка рыночной стоимости недвижимости.
• Юридические консультации, связанные с недвижимостью.
• Содействие в купле-продажи недвижимого имущества.
• Содействие в сборе и оформление документов для регистрации субъекта хозяйственной деятельности.
• Консультации по гражданско-правовым вопросам.
• Оказание помощи в совершении сделки с объектом недвижимости или проекта.

Согласно заблаговременным расчетам, доход от открытия проекта в первый год деятельности будет около 1000 дол. в месяц. Фирме понадобится время, чтобы добиться доверия клиентов и приобрести клиентскую базу. По расчетам франшизы, нарастание дохода начнется после 24 месяцев эффективной работы предприятия.

Для нашей компании планируется взять в аренду помещение 55 кв.м. (1-й этаж) в здании многоэтажного дома. Такое месторасположение даст нам явные преимущества - удобные подъездные пути, отличная парковка, хорошая проходимость, рядом расположены другие многоэтажные жилые дома, к тому же это центральная часть города.

Место отвечает абсолютно всем общепризнанным меркам санитарной и охранно пожарной защищенности. Лизинговые услуги составят 350 дол. ежемесячно.

В образец бизнес плана внесены несколько единиц штата сотрудников агентства недвижимости:

• Администратор – 180 дол.
• Брокер – 200 дол.
• Эксперт по операциям с недвижимостью – 180 дол.
• Специалист отдела продаж – 170 дол.
• Генеральный директор – 300 дол.
• Руководитель – 200 дол.
• Руководитель отдела новостроек – 180 дол.

Общий актив заработной платы составит 2510 дол. в месяц.

Налоговая система

Координационной конфигурацией компании по недвижимости станет ООО. Концепция системы налогообложения – УСН (упрощенка), 6% от дохода учреждения.

План маркетинга

В обстоятельствах большой конкурентной борьбы весьма немаловажно создать правильную маркетинговую стратегию. В первую очередь, это методы продвижения услуг, которые станут предельно результативными.

Основные особенности раскрутки и способы рекламы, входящие в пошаговый бизнес план агентства недвижимости:

• Сотрудничество с журналистами для написания тематических статей в журналах.
• Сайт с уникальным контентом.
• Рекламная компания в интернете.
• Сарафанное радио.
• Электронная рассылка писем.
• Установление партнерских связей с банковскими служащими.
• Индивидуальный подход к каждому клиенту.
• Создание системы скидок.

Ниже представлен расчет главных характеристик финансовой производительности бизнеса.

Расходы, затрачиваемые агентством недвижимости за месяц:

• Услуги лизинга – 350 дол.
• Зарплата – 251 дол.
• Внесение взносов в ПФ и ФНС – 753 дол.
• Маркетинг – 300 дол.
• Транспорт – 200 дол.
• Другие затраты – 400 дол.

Ожидаемый доход за месяц:

Планируемая прибыль

В первый год существования фирмы агентства недвижимости можно заработать до 326 дол. Во второй год деятельности, доход начнет расти, соответственно и прибыль увеличится до 2000 дол. При таких перспективах, окупаемость проекта начнется через 2-2,6 года работы.

Код ОКВЭД

Тот или иной код ОКВЭД нужно выбрать для регистрации бизнеса:

• 31 – работа агентств, согласно операциям с недвижимостью;
• 32 – руководство недвижимостью;
• 20 – работа в области страхования;
• 84 – обеспечение других услуг.

Необходимые документы

При регистрации ИП для агентства недвижимости отсутствует надобность покупать печать. Однако рекомендовано её сделать, так как бумагам с оттиском прессы покупатели верят значительно больше.

Для партнерского ведения бизнеса, агентство недвижимости должно пройти регистрацию как ООО.

Какие нужны разрешения

Для ведения бизнеса, специальная лицензия не нужна, но обязательное условие, чтобы открыть агентсов недвижимости с нуля, бизнесмены регистрирую свою фирму как ИП или ООО.

С целью легализации предпринимательской деятельности, следует в налоговую инспекцию согласно участку регистрации заявителя, предоставить ксерокопию документа, утверждающего личность, составить надлежащее заявление, оплатить государственный взнос. Период регистрации – приблизительно 10 дней. Вот такой вот бизнес план агентства недвижимости с расчетами у нас получился, надеемся он вам будет полезен.

Если вы решили открыть собственное агентство недвижимости, в первую очередь необходимо подготовить бизнес план. Составление бизнес плана агентства недвижимости, пример которого рассмотрен далее, заключается в подробном анализе деятельности, расчете всех предстоящих расходов и рисков, сроков окупаемости проекта. Это является необходимым условием создания успешного бизнеса.

Бизнес план агентства недвижимости с расчетами

Этот предоставленный бесплатно бизнес план агентства недвижимости имеет следующие цели:

• Создание бизнеса с высокой рентабельностью;
• Максимальное извлечение прибыли;
• Удовлетворение спроса потребителей – юридических и физических лиц на рынке недвижимости, связанном с покупкой или арендой недвижимости.

Агентство недвижимости предназначено для предоставления посреднических услуг между потребителем и продавцом (арендодателем) путем совершения сделок на основании договора.

Рассмотрим пример открытия небольшого агентства. Данный бизнес план агентства недвижимости – образец , который представляет собой расчет, основанный на средних ценах и приблизительных значениях, которые могут отличаться от ваших данных. По этой причине рекомендуется выполнять расчеты для собственного дела в индивидуальном порядке.

С чего начать?

Недвижимость всегда остается в цене, поэтому вложения в нее самые надежные . Мало того, спрос на нее всегда высокий, не зависимо от кризисных ситуаций в стране и сезонности. Рынок недвижимости постоянно развивается и не испытывает существенных потерь. Однако, для того, чтобы получать прибыль, необходимо умение продавать. Если таких навыков нет, не проблема – в настоящее время предлагается множество мастер-классов и тренингов, с помощью которых можно приобрести полезные навыки и новые знания в сфере недвижимости, а также развить существующие.

Необходимо научиться делать так, чтобы клиенты захотели обратиться именно в ваше агентство. Это очень важный фактор, который следует учесть, открывая агентство недвижимости, бизнес план которого скачать можно здесь.

Также важно иметь большую клиентскую базу . Не следует забывать также про большое количество конкурентов, которыми могут являться крупные агентства и небольшие риэлторские конторы. Противостоять им можно благодаря качеству услуг, лояльным ценам, оперативностью предоставления услуг.

Необходимо решить, кто будет являться вашими клиентами. На первоначальной стадии проще начинать сотрудничать с частными лицами. Однако, если вы уверены в профессионализме ваших наемных сотрудников, можно стремиться к сотрудничеству с крупными компаниями, которые в результате заключения сделки принесут намного больше прибыли.

SWOT анализ

Перед тем как начать составлять бизнес план агентства коммерческой недвижимости, не следует забывать о SWOT анализе, благодаря которому можно оценить внешние и внутренние факторы, влияющие на функционирование агентства.

Мы не можем повлиять на внешние факторы, такие как уровень покупательской способности, конкуренцию или неблагоприятную ситуацию на рынке, изменения законов. А над внутренними необходимо работать самим – нанимать на работу квалифицированных специалистов, оказывать быстро и качественно услуги по доступной стоимости, мотивировать сотрудников на достижение общей цели. Следует четко определить стратегию, ценовую политику. Нужно преодолевать слабые стороны, такие как отсутствие опыта и репутации в данной сфере, тогда удастся свести к минимуму возможность убытков.

График работы и подбор персонала

Составляя бизнес план открытия агентства недвижимости, необходимо продумать график работы. Оптимальный график работы риэлторской фирмы ежедневно с 9-00 до 20-00. Рабочий день в субботу ограничить до 18-00, а воскресенье сделать выходным днем. Тогда количество рабочих дней в неделю составит 64 часа, а в месяц приблизительно 275 часов.

В первое время штат риэлторского агентства будут составлять:

• Юрист – для грамотного оформления договоров и заключения сделок;
• 4 риэлтора: по работе с жилой, коммерческой недвижимостью, аренде квартир и производственно-торговых помещений;
• Уборщица – для поддержания чистоты в офисе.

• В перспективе можно создать и дополнительные узкоспециализированные должности.

Регистрация бизнеса

Следует отметить, продолжая составлять бизнес план – агентство недвижимости по аренде и продаже должно быть зарегистрировано в форме ООО или индивидуального предпринимательства. При необходимости возможно также открытие расчетного счета в банке, тогда не обязательно использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации используются следующие виды деятельности по ОКВЭД: 70.31.1, 70.31.11 и 70.31.12.

Также предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием, чем к договору без печати. Лицензия для посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.

Если агентство открывает индивидуальный предприниматель, он может выплачивать единый налог на вмененный доход. Однако, для риэлтора это не самая удобная система налогообложения, так как доходы могут быть разными в зависимости от определенного периода. Оптимальнее всего выбрать упрощенную систему налогообложения.

Маркетинговый план агентства недвижимости

Необходимо знать, если вы думаете, как открыть агентство недвижимости, что бизнес план включает в себя немаловажный раздел – маркетинговый план. Он включает в себя ценовую стратегию, выбор помещения и рекламу.

Ценовая стратегия

Выбор помещения

При выборе офиса стоит учесть, что он предназначен для подготовки и подписания документов, а работа с клиентами происходит в основном на объектах, которые клиент осматривает. В связи с этим, нет необходимости выбирать офис в центре города. Однако, в любом случае помещение должно быть чистым, отремонтированным, уютным и привлекательным, мебель и оргтехника должна быть в хорошем состоянии, ведь офис – это визитная карточка компании.

Реклама

Реклама – это одна из крупных статей расходов. На рекламе экономить не следует. Однако, не все методы продвижения агентства действенны и эффективны, поэтому, чтобы не уменьшить рентабельность и не лишиться прибыли необходимо выбирать самые разумные способы рекламы, такие как размещение в:

• Газетах с объявлениями;
• В специзданиях о недвижимости;
• Городских интернет-каталогах и на досках объявлений.

Очень приветствуется создание собственного сайта. Качественный профессиональный сайт требует больших трат и повышенного внимания, но все же он является очень выгодным, ведь клиент может самостоятельно изучить перечень услуг, прайс узнать больше о компании и ее специалистах и о многом другом.

Прогноз доходов

Следует также учесть, если вы открываете агентство по продаже недвижимости, бизнес план должен включать и прогнозирование доходов.

Производственный план

Бизнес план развития агентства недвижимости включает и производственный план. Это поиск офиса со свежим ремонтом, покупка компьютерной и организационной техники.

Риэлторы работают с клиентами, их цель – убедить клиента заключить сделку и получить за это свой процент. Так как их работа превышает 40-часовую рабочую неделю, желательно оформление внутреннего совместительства. Так вы сможете обезопасить себя от судебных разбирательств, а также избавит от необходимости сверхурочной оплаты труда.

Работа уборщицы ежедневная, уборку она делает в самом начале либо в конце рабочего дня.

Юрист может работать по внешнему совместительству. Главная его функция – грамотная консультация риэлторов в различных вопросах, в том числе и спорных. Оплата труда его может зависеть, например, от количества предоставленных консультаций. Как вариант, вы можете пользоваться услугами аутсорсинговых компаний и тогда не придется нанимать в штат собственного юриста.

Организационный план

В бизнес план агентства недвижимости 2018 входит организационный план, который включает в себя следующие приблизительные расходы:

Финансовый план

Важно не забывать, что данный бизнес план агентства недвижимости – образец с расчетами является приближенным и в вашей фирме рентабельность и окупаемость могут быть иными, поэтому следует выполнять расчеты, основываясь на своих данных, а данный расчет использовать как пример. Рассмотрим финансовый план, если планируемый ежемесячный доход достигает 577,5 тыс. руб., а постоянные ежемесячные затраты составляют:

Прибыль до обложения налогом: 231 тыс. руб.

При выборе системы налогообложения «доходы минус расходы» – 15% (можно выбрать и прочие системы налогообложения), налог буде равен: 231 тыс. руб. * 15% = 34, 65 тыс. руб.

Чистая прибыль составила 196, 35 тыс. руб.

Рентабельность будет равна: 196, 35/577, 5 = 34 %.

Срок окупаемости: 2-3 месяца.

Риски

Представленный бизнес план агентства недвижимости – презентация открытия небольшого риэлторского агентства. Однако, следует рассмотреть еще один важный фактор, влияющий на успех бизнеса – это возможные риски. Их нужно тоже учитывать, произвести оценку их значимости и вероятности наступления для того, чтобы своевременно их минимизировать или совсем исключить.

На пути к успеху бизнесмена могут подстерегать следующие риски:

• Высокая конкуренция – довольно существенный риск в современных условиях экономического рынка. Чтобы избежать его негативного воздействия, важно создание уникальных условий для привлечения клиентов и роста конкурентоспособности агентства;
• Отсутствие в команде профессионалов – чтобы исключить этот риск, нужно принимать на работу высококвалифицированных сотрудников, регулярно их обучать и повышать их квалификацию;
• Неизвестность и отсутствие положительной репутации компании – этот риск ведет к уменьшению количества потребителей услуг вашей компании. Чтобы исключить его, нужно продумать четкую стратегию развития, эффективный маркетинговый план, действенную рекламу;
• Плохое качество услуг – это фактор является наиболее значимым, он ведет к неудовлетворенности клиентов. Чтобы исключить возможность наступления этого риска, следует грамотно и тщательно разработать стандарты обслуживания потребителей.

Бизнес план агентства недвижимости готовый

Готовый бизнес план для агентства недвижимости скачать бесплатно можно на нашем сайте. Эта информация поможет начинающему предпринимателю продумать все обязательные расходы, возможные доходы будущего агентства, предусмотреть вероятность рисков и учесть много важных факторов, которые помогут в перспективе занять достойное место в нише рынка недвижимости и получать немалую прибыль.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте нашу систему и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

О чем должен знать начинающий риэлтор? Какие инвестиции в бизнес потребуются на старте и когда они окупятся? Как сформировать клиентскую базу? Чем занимается агентство недвижимости и кто такие риэлторы? Ответы на эти вопросы вы найдете в статье.

Какие подводные камни ждут новоиспеченного риэлтора? Какова сумма первоначальных затрат и срок окупаемости? Как приобрести и расширить клиентскую базу? Советы для новичка в риэлторском бизнесе читайте ниже.

Кто такой риэлтор и чем занимается агентство недвижимости

Слово риэлтор (realtor) заимствовано из английского языка и произошло оно от понятия realty, что означает недвижимость. На русский язык оно переводится как «управляющий, работающий с недвижимостью».

В рамках этой специализации данный термин понимается как менеджер по работе с недвижимостью. Собственно, – это посредник между продавцом и покупателем, арендодателем (владельцем площади) и арендатором, в задачи которого входит найти самую выгодную комбинацию для своего клиента в зависимости от его потребностей.

В зависимости от вида недвижимости, с которым работает риэлтор, различают и несколько специализаций в данной профессии. В первую очередь рынок подразделяется на первичный и вторичный рынки недвижимости, далее недвижимость делится на коммерческую и жилую. Риэлтор, работающий на любом из вышеперечисленных направлений рынка недвижимости, может совершать сделки либо по аренде, либо по передаче прав собственности на объект, т.е. продаже. Также существует специализация риэлторов, работающих исключительно с элитной или загородной недвижимостью.

Специализация риэлторов позволяет улучшить качество работы. Однако несмотря на очевидную необходимость специализации риэлторов, в Казани она практикуется лишь в нескольких агентствах. Дело в том, что для большинства агентств нерентабельно содержать несколько специализированных отделов. В таких фирмах один риэлтор занимается всеми видами деятельности.

Пример агентства со специализированными отделами – «Авангард-Риэлт», который имеет отделы по вторичной, первичной, коммерческой недвижимости, по ипотеке, по зарубежной недвижимости и по межрегиональным сделкам. Директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович отмечает: «Здесь мы идем по московским стандартам. Специализация обеспечивает лучшее качество услуг. Мы уверены: за этим будущее».

Кроме выбора специализации, риэлтор сам решает, как организовать свою деятельность: либо он может состоять в штате агентства по недвижимости, либо работать самостоятельно, формируя свои базы данных по объектам, размещая рекламу о своих услугах в специализированных .

Риэлторы-одиночки: кому легче?

Как правило, риэлторы-одиночки – «выходцы» из агентств, набравшие достаточную клиентскую базу для самостоятельного существования. Они работают только на себя, то есть получают полную сумму выручки от сделки, не делясь с агентством. Среди одиночек встречаются как реальные профессионалы, так и профаны, ожидающие легких денег.

Вопрос о том, кому легче и выгоднее работать, сотруднику агентства или самостоятельному риэлтору, сложный. Директор “Регионального агентства недвижимости – Казань» Галиуллина Гульназ Раифовна отвечает на него следующим образом: «Многие опытные риэлторы уходят из агентств и начинают самостоятельную деятельность.

Одиночка работает только на себя, то есть получает полную прибыль, в то время как в агентстве ему достается 30-50% от сделки. Однако чаще всего без поддержки агентства такие риэлторы работают недолго. Дело в том, что работать в одиночку очень трудно. Ведь агентство обеспечивает постоянный заработок, а также содержит необходимую материальную базу.

Есть и такая проблема. Бывают неблагонадежные клиенты, из-за которых риэлтор может потерять крупную сумму и много нервов. Например, такая ситуация: сделка уже начала оформляться, продавцу внесен задаток, и тут клиент неожиданно от нее отказывается. Продавец не возвращает задаток, возникают проблемы. А риэлтор, потратив столько сил, не получает ни копейки за несвершенную сделку. Агентство всегда поддерживает своих сотрудников и в таких случаях. Судя по моему опыту, примерно через полгода многие риэлторы-одиночки возвращаются обратно в агентство». Впрочем, довольно много успешных риэлторов-одиночек. Поэтому этот вопрос не может быть решен однозначно.

Сколько получает риэлтор, работающий в агентстве недвижимости

Зарплата риэлтора исчисляется в процентах от суммы сделки. А сделки бывают разные. К примеру, риэлтор получает от 30 до 50% от сделки продажи (проценты в зависимости от сложности проводимой сделки).

Если это сделка аренды жилья, то здесь, как правило, идет вознаграждение риэлтору в размере стоимости аренды за месяц. Таким образом, если сделка купли-продажи жилья приносит агентству, к примеру, 52 000 руб., риэлтор условно получит 20 000-25 000 руб. При осуществлении сделки аренды квартиры стоимостью 7 500 в месяц риэлтор получит 2 000–3 000 руб.. Хотя такой объем сделок, по свидетельству агентств недвижимости, практически нереален. Он возможен для риэлтора с большим стажем работы.

Впрочем, этот заработок нестабилен. Труд риэлтора напоминает труд менеджера по продажам: здесь многое зависит от психологических качеств работника и от везения.

Схема работы агентства недвижимости

Начинающему агентству необходимо набрать приличную клиентскую базу. Это возможно благодаря интенсивной рекламе. Схема работы такова. Клиент обращается в агентство за помощью. Если достигнута договоренность о работе, клиент заключает с агентством договор о проведении сделки.

Если ему требуется подобрать квартиру для покупки или аренды, то риэлтор выезжает с клиентом по городу, показывая варианты жилья. Если же клиенту нужна другая услуга, например приватизация жилья или продажа собственной недвижимости, то риэлтор занимается оформлением нужных документов. Хотя, как правило, клиенту требуется комплекс услуг.

Например, подобрать квартиру-новостройку, оформить ее , а для внесения первоначального взноса продать собственное жилье. Такой процесс включает в себя множество процедур: подбор квартиры по ипотеке, сбор документов для ипотеки, регистрация сделки, сбор документов для продажи жилья и многое другое. Подобные сделки могут длиться несколько месяцев.

Почему риэлторский рынок переполнен агентствами недвижимости?

Считается, что риэлторский бизнес – легкая нажива. Рынок предложений наполнен, город активно застраивается, продавцов-застройщиков становится все больше и больше. Вот и кажется начинающим риэлторам, что стоит открыть свое дело, и деньги потекут рекой. Большинство опрошенных нами агентств недвижимости уверяют, что на современном риэлторском рынке новичку придется очень нелегко. Почему? Давайте посмотрим, какой путь должен пройти начинающий владелец (учредитель) или директор агентства недвижимости от открытия фирмы с нуля до получения прибыли. Возьмем за исходную ситуацию следующее. Бизнесмен без опыта работы в риэлторской области желает открыть свое или .

Алгоритм открытия агентства недвижимости

Вопрос номер один: открыть свое детище или воспользоваться услугой франчайзинга? На этот счет опять-таки есть разные мнения. С одной стороны, готовый бренд, система и технологии работы – вроде как проторенная дорожка для удачливого бизнесмена.

С другой стороны, многих смущает информация о том, что франчайзинговые фирмы на рынке долго не живут. О причинах этого говорит директор агентства «Авангард-Риэлт» Егоров Вячеслав Александрович: «Есть официальные данные о том, что такие фирмы существуют максимум 2-3 года и затем распадаются. Я слышал, что многие покупатели франшиз жалуются на их качество: неразработанные, сырые технологии, которые на деле не работают. А ведь – дорогое удовольствие, и рисковать приличной суммой денег нет смысла.

Видимо, «федералам» стало тесно на собственном рынке, и они решили развернуться в провинции. Пока что для них это выгодно. А о перспективах на будущее пока говорить сложно. Мы и сами предлагаем некий вид франчайзинга, но на условиях равноценных партнерских отношений. Это наиболее выгодная форма работы».

Итак, если вы решились на приобретение франшизы, необходимо накопить энную сумму. Важны: обмен опытом, взаимопомощь и совместное обсуждение проблем, принятие единых решений. – это шанс выйти из масштаба малого бизнеса, где все мы успешно работаем в сегмент среднего бизнеса. Начало 2007 года, уже четко обозначившее стагнацию рынка, привело к нам много претендентов на франчайзинг, некоторые из которых, реально оценив ситуацию, сделали выбор.

Несомненно, вашим основным конкурентным преимуществом можеет стать открытие и запуск Интернет портала, который даст толчок развитию всех агентств недвижимости, принесет новые технологии в работу риэлторов. Так же сейчас 70% всех междугородних сделок агенства«Эксперт» проходит с участием Интернет. Франчайзинг в сфере недвижимости – пока совершенно новое направление. Если вы рискнете быть первым – как говорится, флаг вам в руки!

Если вы решили открыть свое дело, надо понять очевидное: агентство недвижимости рентабельно открывать при следующих условиях:

1. большой стартовый капитал;
2. наличие ;
3. наличие сторонних источников дохода.

Неплохо бы для начала оценить свое потенциальное место на рынке. Для этого можно провести специальное маркетинговое исследование. Удобнее всего будет обратиться в консалтинговую фирму, которая проведет все нужные исследования и даст вам ценные указания – вплоть до того, что и вовсе отговорит вас открывать свою фирму. Заказ маркетингового исследования обойдется в различную сумму в зависимости от сложности поставленной цели.

Например, компания в сфере маркетинговых исследований в качестве параметров анализа конкурентов рекомендует нацелиться на следующие:

• Объем продаж (в натуральном и стоимостном выражении), совокупный по рынку недвижимости и отдельно по каждому из основных конкурентов;
• Затраты на рекламу (рекламные бюджеты) основных конкурентов;
• Структура бюджета по конкурентам (процентное соотношение в стоимостном выражении затрат на разные виды продвижения);
• Места в Рейтингах (в том числе Интернетовских) основных конкурентов по данному рынку с указанием методики данного рейтинга;
• Цены основных конкурентов по каждому сегменту – прайс-листы;
• Система скидок конкурентов;
• Процентное соотношение у каждого конкурента по услугам, предоставляемым в каждом сегменте (Например, 50% – загородная недвижимость, 30% – аренда нежилых, остальное – недорогие новостройки) (в натуральном и стоимостном выражении);
• Планы компаний на данном рынке (в том числе инвестиционные);
• Кадровые перестановки;
• Офисные площади компаний-конкурентов (размер, расположение);
• Соотношение потребителей физических и юридических лиц по каждому сегменту (у каждого конкурента);
• Образцы рекламной и информационной продукции и способы ее распространения.

Многие из тех, кто открывает агентство недвижимости, сталкиваются с одной и той же ошибкой – понимание агентства как предприятия. Эта мысль у них сразу начинает доминировать над тем, что все-таки при этом создается бизнес, целью которого всегда является зарабатывание денег.

Они хотят нести добро сотрудникам, хотят сделать свое детище популярным, и при этом забывают одно – задача создания любого бизнеса: вложенные деньги должны работать и приносить владельцу доход. Поэтому вам совет: думайте о своих деньгах и о первоначальной цели. Опрошенные нами агентства недвижимости отмечают: конечно, можно обойтись по минимуму, то есть сэкономить буквально на всем: аренде помещения, рекламе и т. п. Мы возьмем пример масштабного открытия АН со всеми необходимыми составляющими. Поехали…

Пошаговая инструкция

1. Регистрация предприятия

Основатель фирмы может заняться регистрацией самостоятельно. Однако для занятого человека удобно будет воспользоваться услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления нового агентства. Тогда через неделю вы получите весь пакет документов:

• свидетельство о регистрации фирмы,
• постановку на учет в налоговых органах,
• устав фирмы, в котором прописана вся деятельность работы агентства и др.

2. Разработка прайс-листа и образцов иных документов

О том, как установить размеры тарифов, рассказывает Андреева Елена, директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт»: «Если речь о конкурентных преимуществах, то прежде всего качество услуг и полное сопровождение сделки и клиента «от и до». Демпинговать ценами (сознательно их занижать гораздо ниже среднерыночных) не стоит, так как это вызывает мнение потребителей, что услуга легко осуществима, и не слишком увеличивает количество сделок, снижая норму прибыли и совокупную прибыль фирмы вообще.

Необходимо уметь объяснить клиенту сущность услуги, что она заключает в себе полный комплекс сопровождения и большую, почти круглосуточную работу риэлтора. Также нужно объяснить степень ответственности фирмы по сравнению с частным маклером, исходя из чего стоимость услуг фирмы и надежность выше. Цена должна быть среднерыночной при высоком качестве обслуживании. Если фирмы имеет особые возможности по обслуживанию, то цена может быть чуть выше».

3. Набор сотрудников

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риэлторов по знакомству. В нашем примере набор сотрудников прошел без привлечения рекламы. Если это невозможно, необходимо дать рекламу о наборе сотрудников в специализированные СМИ по работе и по недвижимости или на подобные сайты, либо обратиться за помощью в кадровое агентство.

Количество сотрудников зависит от желания и возможностей учредителя. Как предупреждают директора агентств недвижимости, здесь важно не количество, а качество. Один риэлтор со своей клиентской базой стоит нескольких работников без опыта. Кроме того, потребуется нанять по совместительству главного бухгалтера, кадровика, PR-менеджера, редактора (администратора) сайта, офис-менеджера, водителя с собственным авто, и, по возможности, юриста. Иногда в штате работают психологи.

Необходимо определить величину зарплаты каждого сотрудника. Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, особенно для сотрудника неопытного. Как уже было отмечено, его зарплата исчисляется в процентах от стоимости сделки. Хотя, исходя из требований трудового законодательства, предусматривающего постоянную заработную плату работника, некоторые агентства устанавливают оклад.

Чем тверже фирма стоит на ногах, тем меньший процент платит сотрудникам. Крупные организации могут позволить себе установить комиссионные в 30–50%, мелкие отдают агенту 50–70% от выручки по сделке. Существуют противоположные мнения о том, кого лучше брать на работу: опытных риэлторов или новичков. Преимущества опытных сотрудников очевидны: наработанная клиентская база, то есть относительно стабильный доход.

Однако есть мнение, что они повторяют и все предыдущие ошибки и просчеты. Причем львиная доля этих ошибок связана с юридической стороной деятельности агентства. По мнению некоторых агентств, именно поэтому с опытными риэлторами лучше не связываться. На самом деле, самая благоприятная почва для роста новой риэлторской конторы – это юридическое образование ее основателя. Причем образование качественное, а не то, которое можно получить в любом самом мелком и захудалом учебном заведении. Как известно, юристов у нас бесконечно много, а стоящих специалистов – единицы.

Если же вы чувствуете, что вам недостаточно знаний, не поскупитесь на обучающие курсы для себя и своих риэлторов. Если же подходящего образования нет – не расстраивайтесь, шансы на успех от этого не уменьшаются. Но в графу расходов придется включить зарплату для юриста, а хороший юрист, как известно, «стоит» недешево (примерно, 30-100 000 руб. в месяц).

Новоиспеченному директору АН будет полезно полистать сочинение Гарри Келлера, владельца самого крупного в Америке агентства недвижимости. Книга называется «Как стать миллионером, продавая недвижимость». Конечно, американский бизнес сильно отличается от нашего, однако у автора есть что взять на заметку.

4. Аренда офиса

Конечно, можно снять офис площадью 12 кв. м. в труднодоступном или промышленном районе, однако вряд ли это пойдет на пользу вашему бизнесу. Ведь многие клиенты, в первый раз попав в агентство, оценивают его по внешним признакам. По одежке встречают – при виде маленького тесного офиса с древней мебелью и отваливающимися обоями клиент может просто развернуться и уйти.

Говоря о тонкостях психологии клиента, директор АН «Мэлт» … отмечает парадокс: «С одной стороны, клиент судит об услугах агентства по презентабельности офиса и сотрудников. С другой стороны, увидев солидную отделку помещения, многие думают: «Значит, много сдерут»…». В любом случае, каждый уважающий себя деловой человек оформит свое рабочее место достойно и не ударит в грязь лицом.

5. Подача рекламы – крупный пункт затрат

Приличная наружная вывеска очень весома. Также можно подать рекламу в печатные и электронные СМИ, хотя большинство агентств предпочитают бесплатные объявления в газетах. Создание и обслуживание сайта.

6. Разнообразные расходы

Покупка офисного оборудования:

• Офисная и другая мебель.
• Компьютеры.
• Сервер.
• Программные продукты.
• Покупка бухгалтерской программы.
• Покупка кассового аппарата.
• Покупка прочей оргтехники (принтер, факс, копир, сканер, фотоаппарат, видеокамера).
• Установка городского телефона.
• Мини-атс.
• Интернет.
• Прочие первоначальные расходы.

Уплата налогов – с фонда оплаты труда, с бизнеса, подоходный налог.

7. Страхование деятельности

В основном только крупные агентства недвижимости осуществляют страхование деятельности своей работы в страховой компании. По мнению многих агентств, для одного риэлтора 2-3 сделки в месяц – объем очень труднодостижимый. Проблема здесь заключается и в том, что многие виды сделок тянутся дольше одного месяца. Например, сделки по оформлению в собственность земли, наследства, сделки по приватизации и купле-продаже жилья по закону могут оформляться до полугода.

Срок окупаемости и зависят от уровня затрат, от планов и запросов собственников. Небольшая фирма может окупиться за несколько месяцев. Крупным могут потребоваться и годы.

Какие проблемы ждут начинающего владельца агентства недвижимости?

Как предупреждают новичков крупные агентства, войти в эту сферу бизнеса будет непросто. Трудности ждут как в борьбе за клиента на высококонкурентном рынке, так и со стороны властных структур. Комментарий от директора АН «Йорт» Журавлевой Дины Моисеевны, более 17 лет на казанском рынке: «Раньше оформить агентство недвижимости было гораздо труднее, чем сейчас. Мы начинали работать еще до приватизации и помним, сколько процедур необходимо было пройти начинающему АН. А теперь основать свою фирму может каждый, кому не лень.

Всем кажется, что стоит только открыть офис, дать рекламу, и деньги посыплются со всех сторон. Это, конечно, иллюзия. Сейчас много разнообразных частных предпринимателей и риэлторов-одиночек, и с каждым днем их становится все больше. Это плохо для потребителя, поскольку увеличивается число так называемых черных маклеров, и никто не застрахован от недобросовестного отношения. А такие риэлторы легко остаются безнаказанными.

Впрочем, раньше, когда не существовало Регпалаты, лазеек для недобросовестных риэлторов было намного больше. Случалось, что одна квартира продавалась несколько раз одновременно, а потом несколько владельцев разбирались с ситуацией. Сейчас такое недопустимо. Однако есть лазейки в оформлении участия в долевом строительстве».

Егоров Вячеслав Александрович, директор АН «Авангард-Риэлт» также отметил отношения с властными структурами как одну из крупных проблем начинающего агентства недвижимости: «В последнее время рынок стал жестче, очень много агентств открывается и уходит из борьбы. Ужесточен контроль со стороны государственных органов, в частности, налоговой службы. Это связано с развитием черного маклерства.

Есть такой тонкий момент: новому АН тяжело содержать официальный штат риэлторов, пока они не набрали достаточную клиентскую базу. Поэтому многие начинающие агентства работают «по-черному» и «по-серому», и налоговая служба может легко прикрыть такое агентство. А для эффективного развития риэлторский рынок должен быть максимально чистым».

Действительно, сейчас множество агентств существует за счет большой текучки кадров. Риэлторы приходят в агентство и уходят через месяц-два, не получив отдачи от работы, а фирма потихоньку нарабатывает клиентскую базу. Не стоит и говорить о том, насколько эта форма деятельности нечестна, да и в принципе неэффективна.

Как одну из сложных задач для новоиспеченного директора отмечают грамотный подбор коллектива. Как уже было отмечено, величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и таланта риэлтора. Агентству просто необходимы риэлторы-асы, иначе агентство, скорее всего, не будет получать прибыли в течение нескольких месяцев.

В условиях конкуренции на рынке риэлтерских услуг предприятие должно использовать различные направления совершенствования организационных процессов. Анализ современного состояния ОАО «Агентство недвижимости «Консул» начнем с изучения данных таблицы 1.1.

Таблица 1.1 - Динамика основных технико-экономических показателей ОАО «Агентство недвижимости «Консул» за 2009-2010 гг.

Анализ данных таблицы 1.1 показал, что ОАО «Агентство недвижимости «Консул» в 2010 г. увеличило объем реализации на 31%., численность работающих предприятия не изменилась и составила 24 человека, производительность труда выросла с 299,17 тыс.р. до 390,42 тыс.р., фонд оплаты труда в целом вырос на 12%, среднегодовая заработная плата составила 8,85 тыс.р. Однако в 2010 г. произошло резко увеличение себестоимости, nтемп роста составил - 133%, это привело к снижению рентабельности и росту затрат на 1 рубль реализации, которые составили 0,92 руб.

Ухудшение финансовых результатов деятельности предприятия в 2010 году по сравнению с 2009 годом связано с ростом стоимости услуг, и другими экономическими причинами.

1.5 Миссия и цели оао «Агентство недвижимости «Консул»

Предприятие стремимся быть универсальной риэлторской компанией, предоставляющей самые надёжные услуги на рынке недвижимости, задающей высокий стандарт бизнеса для наших клиентов.

Миссия - оказывать качественные услуги, чтобы клиент всегда оставался довольным и счастливым!

2. Характеристика услуг и продукции

Агентство оказывает услуги по продаже, покупки, обмену недвижимости. Услуги агентства недвижимости Консул:

Продажа и покупка квартир (1-комнатные квартиры , 2-комнатные квартиры , 3-комнатные квартиры , многокомнатные квартиры ), дома , коммерческая недвижимость , земельные участки , эксклюзивные объекты . Предприятие обладает большой базой недвижимости различной площади, техническим состоянием, территориальной расположенности по городу и району, имеются варианты на любой вкус, описание и фотографии.

Продажа и покупка земельных участков . Агентство может подобрать участок под строительство с учетом пожеланий и требований клиента.

Продажа и аренда коммерческой недвижимости . Агентство недвижимости подберет и подготовит документы для продажи или аренды недвижимости. Можете ознакомиться с предложениями по продаже и аренде коммерческой недвижимости, а также оставить заявку на покупку, продажу или аренду.

Обмены и расселения любой сложности . Агентство имеет опыт работы и решит вопрос обмена или расселения. Специалисты смогут подобрать оптимальный вариант, учитывая все пожелания и возможности, а также полностью согласовав этот процесс со сроками сделок и переездами.

Юридическое сопровождение сделок . Агентство успешно сотрудничает с администрациями города и района, с земельным комитетом, с БТИ и другими организациями нашего города, что позволяет быстро и качественно обслуживать клиентов, решать многочисленные вопросы, возникающие при оформлении документов.. Документы подготовлены юридически верно, собраны правильно и в срок.

Оформление самостоятельно подобранных вариантов . Если клиент самостоятельно подобрали для себя квартиру, дом или участок или нашли покупателя на недвижимость, но есть трудности в оформлении документов, агентство недвижимости "Консул" выполнит эту работу.

Ипотечное кредитование . Благодаря ипотечному кредитованию, сегодня для многих жилье стало доступнее. Раньше на квартиру или дом пришлось бы копить - теперь банк дает Вам недостающую для покупки сумму. Для тех, кто желает приобрести недвижимость в кредит, агентство предоставляет консультационные и информационные услуги по вопросам приобретения жилья с привлечением ипотечного кредита. Специалисты Агентства окажут помощь в подборе объекта недвижимости, подготовке перечня необходимых документов для предоставления в банк, а также, в организации сделки купли-продажи недвижимости, приобретаемой с привлечением кредита.

Образец бизнес-плана агентства недвижимости, открытого по договору франчайзинга.

Цель проекта – открыть успешное и конкурентоспособное агентство недвижимости в нашем городе. Для того, чтобы уменьшить риски потери вложенных средств и как можно быстрее выйти на прибыльность было решено открыть бизнес по договору франчайзинга. Какие плюсы мы получаем, открываясь под брендом уже действующей компании:

1. Полное сопровождение бизнеса – коучинг, консультация топ-менеджеров, обучение в корпоративном центре франчайзи, постоянный анализ показателей деятельности агентства.
2. Помощь в подборе и подготовке персонала. Обучение персонала, повышение мотивации и удержание.
3. Правообладатель предоставляет готовую базу данных клиентов, личные кабинеты риэлторов и партнеров, коммуникативные возможности.
4. Готовые маркетинговые инструменты, помощь в продвижении услуг.
5. Минимум рисков – согласно статистике, около 90% вновь открываемых организаций закрываются уже впервые 12 месяцев работы. В то время как по договору франчайзинга, закрываются лишь 10% новых компаний.

Паушальный или первоначальный взнос при этом отсутствует. Единственный небольшой минус работы по франчайзингу – ежемесячные выплаты за пользование брендом (роялти), которые составляют 4% от выручки. Но, согласитесь это очень мало, в сравнении с тем, что мы получаем.

Инвестиции

Общая сумма вложений на открытие агентства недвижимости по франчайзингу составляет 3 млн. рублей. В первоначальные затраты входит:

• Ремонт и дизайн офисного помещения;
• Обустройство рабочих мест, покупка оргтехники;
• Затраты, связанные с подбором персонала;
• Затраты на рекламу;
• Организационные расходы – регистрация юр. лица, создание печати, открытие расчетного счета и пр.

Описание продукции и услуг

Наша компания планирует оказывать следующие услуги:

• Купля-продажа квартир, земли, коттеджей, дач, домов, квартиры от застройщиков.
• Юридические услуги – представительство в судах по семейным, жилищным, земельным и гражданским спорам. Составление исковых заявлений, перевод жилья из жилого в нежилое (и наоборот). Регистрация юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.
• Арендные услуги – наем жилых и нежилых помещений, аренда элитного жилья.
• Продажа недвижимости по жилищным программам – молодая семья, ипотека, жилищный сертификат, военные сертификаты.
• Комплексные услуги по ипотеке – ипотека без справок и поручительств, полное сопровождение ипотечных сделок.
• Решение вопросов, связанных с получением материнского капитала.

По предварительным расчетам, доходность бизнеса впервые 12 месяцев работы составит не более 100 тыс. рублей в месяц (прибыль). Компании потребуется наработать клиентскую базу и завоевать доверие клиентов. Уже со второго года деятельности ежемесячная прибыль компании будет составлять в среднем 200 тыс. рублей в месяц (такие данные приводит владелец франшизы).

Производственный план

Для размещения агентства недвижимости выбрано помещение площадью 55 кв. м., расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома. Это элитный район, с множеством новостроек, с хорошими подъездными путями и парковкой. Помещение соответствует всем нормам санитарной и противопожарной безопасности, а также переведено в статус нежилое. Размер арендной платы составит 35 тыс. руб. в месяц.

В качестве персонала организации планируется трудоустроить:

• Специалист по недвижимости, 6 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
• Менеджер отдела продаж, 2 чел., средняя заработная плата – 20 тыс. руб.
• Специалист по ипотечному кредитованию, 1 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.
• Юрист, 1 чел., средняя заработная плата – 20 тыс. руб.
• Специалист по рекламе, средняя заработная плата – 17 тыс. руб.
• Управляющий. 1 чел., средняя заработная плата – 30 тыс. руб.
• Бухгалтер, 1 чел., средняя заработная плата – 18 тыс. руб.

Фонд оплаты труда организации составит 251 тыс. руб. в месяц.
Организационной формой организации будет общество с ограниченной ответственностью (юридическое лицо). Система налогообложения – УСН, 6% от выручки агентства.

Маркетинговый план

В условиях высокой конкуренции очень важно разработать грамотную рекламную компанию. Под словом «грамотная» понимаются способы продвижения услуг, которые будут максимально эффективными. Ведь можно вложить как 1 000 000 руб., так и 100 000 руб., а получить один и тот же эффект. Вот лишь несколько важных моментов:

• Регулярные публикации в тематических журналах о недвижимости, работа с журналистами.
• Создание качественного сайта, с хорошими статьями и продвижением в поисковых системах. Бюджет на данные цели — не менее 150 тыс. рублей.
• Участие в семинарах и конференциях, проведение мастер-классов.
• Выстраивание партнерских отношений с банками (для ипотеки) и государственными структурами (для ускорения процедур получения бумаг).
• Лояльное отношение к клиентам, готовность идти на встречу в вопросах оплаты и графиков встреч.
• Наличие скидок, проведение акций и бонусных программ.
• Сарафанное радио. Очень важным будет то, как о нас отзываются наши клиенты. Один довольный клиент может привести с десяток новых.

Финансовый план

Перейдем к расчету основных показателей экономической эффективности бизнеса.
Постоянные ежемесячные расходы:

• Аренда помещения – 35 000 руб.
• Заработная плата – 251 000 руб.
• Отчисления во внебюджетные фонды – 75 300 руб.
• Реклама – 30 000 руб.
• Транспортные расходы – 20 000 руб.
• Прочие расходы (содержание расчетного счета, канцтовары, коммунальные расходы, непредвиденные затраты и т. д.) – 40 000 руб.

Итого – 451 300 руб.
Структура постоянных расходов:

Прогноз ежемесячных доходов:

• Выручка на первый месяц: 300 000 руб. Прибыль/убыток = -151 300 руб.
• Выручка на второй месяц: 350 000 руб. Прибыль/убыток = -101300 руб.
• Выручка на третий месяц: 400 000 руб. Прибыль/убыток = -51300 руб.
• Выручка на четвертый месяц: 450 000 руб. Прибыль/убыток = -1300 руб.
• Выручка на пятый месяц – 500 000 руб. Прибыль/убыток = +48700 руб.
• Выручка на шестой месяц – 550 000 руб. Прибыль/убыток=+98700 руб.

Среднемесячная прибыль по итогам первого года работы составит всего 36 200 рублей. Однако уже на второй год работы агентства недвижимости, когда вырастет клиентская база компании, прогнозируемая ежемесячная прибыль составит не менее 200 тыс. рублей. На окупаемость инвестиций планируется выйти через 28 – 30 месяцев работы.

Это полноценный, готовый проект, который вы не найдете в свободном доступе.
Содержание бизнес плана:
1. Конфинденциальность
2. Резюме
3. Этапы реализации проекта
4. Характеристика объекта
5. План маркетинга
6. Технико-экономические данные оборудования
7. Финансовый план
8. Оценка риска
9. Финансово-экономическое обоснование инвестиций
10. Выводы