Участки, которые находятся за пределами поселений и городов и используются для нужд сельского хозяйства, называют землями сельскохозяйственного назначения.

К ним относятся в первую очередь:

• лесополосы, прогоны и дороги, искусственные насаждения;
• дворцы, постройки на территории сельскохозяйственных земель;
• сенокосы;
• пастбища для крупного рогатого скота;
• пашни;

Земли лесохозяйственного назначения не относится к сельскохозяйственным.

Законодательная база

Территории сельхозназначения подкреплены законодательной базой и регламентируются действующими кодексом, законами, инструкциями.

Согласно Ст. 81, 82 Земельного Кодекса РФ земли с/х предоставляются:

• частным лицам;
• товариществам;
• хозяйственным обществам;
• кооперативам;
• муниципальным и госпредприятиям;

Сельскохозяйственная деятельность может производиться как одним лицом, так и объединенной группой лиц. К последним относятся даже научные и исследовательские сообщества, учебные заведения, предприятия, религиозные организации и прочие.

Участки сельхозназначения, на которых проживают народы, находятся под защитой государства согласно статьям 12, 13 . Также законодательство обязывает производить деятельность таким образом, чтобы обеспечить сохранность экологических систем, предотвратить загрязнения, нарушения и другие негативные воздействия.

Контроль земель сельхозназначения возложен на следующие федеральные организации:

• Службу госрегистрации, кадастра и картографии.
• Службу по ветеринарному и фитосанитарному надзору.
• Службу по надзору использования природных ресурсов и экологии (природнадзор).

Виды использования земель сельхозназначения

Использование земель сельскохозяйственного назначения зависит от градостроительного регламента.

Согласно ему, вы можете вести различную деятельность на данной территории, в частности:

• растениеводство;
• строительство дач и коттеджей;
• крестьянское (фермерское) хозяйство;
• личное подсобное хозяйство с возможность застройки или без;

Первые три вида предполагает возможность застройки участка, однако каждый из них имеет свои ограничения.

Многие приобретают сельскохозяйственные угодья в целях инвестиций, так как цена на них ежегодно возрастает в среднем на 20 - 25%.

Такое вложение средств позволяет не только изымать прибыль из сдачи участка в аренду, но и позволяет застраивать до 30% от всей территории.

Использование земли слельхозназначения обязательно должно быть целевым. Однако и здесь существует ряд нюансов. Например, имеющийся участок можно перевести в другую категорию, которая расширит ваши права на застройку или наоборот.

Аренда земли сельхозназначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения производится согласно нормам законодательства. Действия обязательно согласовываются с органами местного самоуправления, которые и занимаются сдачей и приемом участков в аренду. Чтобы обе стороны выполняли свои обязательства, между ними заключается договор.

Все пункты в нем регламентируются законом. Угодья распределяются между физическими и юридическими лицами в целях получения прибыли и посезонного урожая. Стоимость пая будет зависеть от его размеров. Оплата налогов и государственной пошлины согласовывается в договоре.

Договор аренды

Составлять договор аренды следует с учетом всех обязательных норм.

Документ должен содержать следующую информацию:

• месторасположение объекта аренды и его размеры;
• размер арендной платы с учетом инфляции, формы платежа и сроков внесения;
• данные о качестве земли;
• условия возврата участка согласно договору и досрочно;
• ограничения по использованию и прочие обременения (залог, кредит и пр.);
• срок договора (в среднем составляет от 1 до 5 лет);
• ответственность за случайные повреждения или уничтожение объекта;
• целевое назначение пая и условия использования;
• обязательства и ответственность сторон;

Также обе стороны по своему усмотрению могут определить порядок страхования объекта и другие условия сотрудничества.

Договор об аренде обязательно заключается в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Без этого любые договоренности считаются недействительными.

Стоимость земли сельхозназначения

Ежегодно стоимость земельных участков сельхозназначения возрастает. Конечная сумма зависит от места, где расположен пай, наличия коммуникаций и построек, рыночной стоимости и ряда других причин.

Среди них:

• приватизация;
• категория земли;
• назначение;
• передача в ИЖС.

По России стоимость сотки варьируется от 1 до 100 тысяч рублей. Такая условная цена также во многом определяется налогообложением, изменениями в законодательстве и Земельном кодексе.

В перспективе стоимость на землю может вырасти. Именно поэтому многие бизнесмены считают удачным вложением покупку пая. Выгоду можно получить за счет дальнейшей сдачи в аренду, перепродажи или организации сельскохозяйственной деятельности на выкупленном участке.

Перевод земель сельхозназначения

Загородное строительство становится популярнее, нежели садоводство и огородничество. Это стало причиной перевода огромных площадей в категорию земель поселений. Процедура позволяет решить ряд проблем:

• расширить территорию для ИЖС;
• снять запреты и ограничения на использование земель;
• расширить границы существующих населенных пунктов.

Важно помнить, что перевести землю с/х назначения могут только граждане этой же страны. Граждане других государств, лица без гражданства и прочие категории не могут перевести участок из одной категории в другую.

Первым шагом к переводу земли является написание ходатайства в органы исполнительной власти.

Из документов понадобятся:

• нотариальное согласие всех собственников земли;
• оригинал и копия документа, подтверждающего личность;
• выписка из единого госреестра;
• заключение экологов;
• выписка из государственного кадастра.

Заявка рассматривается около 3-х месяцев. Длительность оформления обусловлена согласованием на Федеральном уровне. После чего вы получите письменный акт об одобрении или отказе в переводе земли. В первом случае потребуется оплатить все необходимые сборы и внести изменения в единый реестр и государственный кадастр. По завершении процедуры обязательно предъявите акт и постановление о переводе земли сельхозназначения.

Теперь земля сельхозназначения полностью в вашем распоряжении. В зависимости от категории участка перед вами открываются новые перспективы и возможности.

На землях разрешается:

• возведение индивидуальных жилых домов;
• размещение дачных домов, коттеджей;
• ведение КФХ, садоводства и прочего.

Используйте имеющуюся площадь по максимуму, но не забывайте о согласовании своей деятельности с управляющими органами.

Право Российской Федерации разграничивает земли по видам использования. Значительное количество людей из-за незнания норм права покупают участки и начинают строительство, даже не зная о виде использования. Земли сельскохозяйственного назначения привлекли к себе максимальное внимание государства.

Так как многие предприниматели используют ее, нарушая законодательство. Президент в декабре 2015 ужесточил санкции за нарушение использования сельхоз земель не по назначению, и утвердил составления нового законопроекта об изъятии таких участков у недобросовестных хозяев и перепродаже их на аукционах.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Определение понятия

Чтоб разобраться в этой проблеме нужно выделить понятие этой категории земель. Термин земли сельхоз назначения определен в земельном праве. В соответствии с нормами ЗК РФ землями с/х назначения являются участки, предоставленные за чертой города (населенных пунктов) для ведения сельского хозяйства.

Они могут быть переданы субъекту права, в соответствии со ст.ст. 81, 82 ЗК РФ, для производства сырья на продажу или только для использования собственником, а также выращивания многолетних культур, скашивания сена, выпаса скота, земледелия и дачного строительства.

Субъектами таких отношений являются:

• гражданин РФ;
• юридическое лицо;
• органы власти государства и местного муниципалитета.

В нормах закона нет четкой грани между личным подсобным и фермерским хозяйством. Существенное отличие между ними это то, что фермерское (крестьянское) хозяйство занимается изготовлением и обработкой сырья, которое направлено на продажу, а личное подсобное хозяйство ориентировано исключительно на хозяина участка.

Из вышеизложенного, можно сказать, что к таким землям относятся:

• пашня;
• сенокос;
• участки для пастбища и залежи;
• участки, предоставленные для выращивания многолетних насаждений;
• дороги и прогоны;
• лесополосы;
• для ведения фермерского (крестьянского хозяйства);
• для подсобного хозяйства;
• для постройки дач;
• с целью выращивания скота и разведения пчеловодства;
• для земледелия;
• угодья, на которых построены сельскохозяйственные постройки и дворы;
• иные предусмотренные законодательством.

Если садоводством либо огородничеством занимают на территории черты населенного пункта, то такие участки не относятся к этой категории.

Правовые основы

Использование земель, которые относятся к этой категории регулируется следующими законодательными актами:

• Основной Закон РФ - Конституция.
• Гражданский кодекс.
• Земельный кодекс.
• Градостроительный кодекс.
• Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г.
• Федеральным Законом №74 от 11.06.2003 г.
• Федеральным Законом №66 от 15.04.1998 г.
• Федеральным Законом №193 от 08.12.1995 г.
• Федеральным Законом №172 от 21.12.2004 г.
• Постановлением Правительства РФ от 08.06.1996 г.
• Актами и решениями местного самоуправления.
• Другими нпа.

Земли, которые относятся к этой категории определяются нормами права как единый объект, что означает:

Во-первых, они используются только для этой цели.

Во-вторых, для предоставления в подходит только определенная категория земель. Например, земли в заповедниках нельзя использовать для этой категории земель.

Особенности и виды

Можно выделить следующие виды этой категории земель:

• Которые используются под пастбища, угодья для сенокошения, участки занятые дорогами, каналами, многолетними насаждениями, а также для ведения подсобного хозяйства. Законодательство Российской Федерации выделяет 11 видов ведения личного подсобного хозяйства.
• Часть земельной площади, на которой земля непригодна для пахотного угодья. Здесь выращивают технические культуры. Такие как виноград, картофель, рис, подсолнечник, сахарная свекла, табак и др.
• На которых находятся постройки, сооружения и строения для обслуживания сельскохозяйственных угодий. Например, коровники, амбары, ангары, свинарники - всего 17 .
• Участки земли на которых находятся водные объекты для предпринимательской деятельности (водоемы для разведения рыбы и так далее).
• Угодья на которых расположены лесные массивы.
• Полевые земли на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
• Приусадебные участки на которых собственником ведется непредпринимательская деятельность.
• Земельные участки для огородничества и садоводства.
• Для строительства дачных построек, предоставленные в собственность для использования собственником в целях отдыха.
• Угодья, предоставленные собственнику для ведения скотоводства, выпаса скота и кошения сена.
• Угодья, приобретенные собственником для ведения производства.
• Для ведения подсобного хозяйства.
• Непригодные для сельхоз эксплуатации и предоставлены для коммуникаций, дорог, каналов и т.д.
• Для создания искусственны лесополос.
• Иные земли. К ним относятся болота, овраги, свалки - все земли, которые не предназначены для градостроения.

Для отдельных угодий могут быть установлены отдельные разрешения:

• Основные.
• Разрешенные условно.
• Вспомогательные. Такие разрешения предоставляются, как дополнительные к основным видам разрешения.

Земли, которые имеют особую ценность:

• Стоимость угодья в результате кадастровой оценки более 10% от средней стоимости угодий на определенном территориальном районе.
• Которые относятся к опытно-производственным учреждениям, научно-исследовательским образованиям, образовательным организациям.
• Искусственно орошаемые участки и осушаемые угодья.

Как изменить разрешенное использование?

Земли используются собственником в зависимости от категории назначения. Но существует возможность изменения разрешенного пользования сельскохозяйственного угодья.

В зависимости от субъекта собственности перевод осуществляется разными органами государственной власти. Различают перевод такими органами:

• земли находятся в федеральной собственности - то перевод осуществляет высший Федеральный орган исполнительной власти – Правительство Российской Федерации;
• земли находятся в собственности гражданина РФ, в том числе и земли сельхоз назначения, собственниками которых является муниципальный орган - органы исполнительной власти;
• земли, которые находятся в собственности муниципального органа, кроме земель с/х назначения - территориальные органы;
• земли, собственниками которых являются граждане и юр. лица:
• земли с/х назначения - органы исполнительной ветви власти;
• земли с другим целевым назначением - органы муниципального образования.

Существует два способа перевода земель:

• изменение категории;
• изменение только вида, без перевода в другую категорию.

Способ №1

Согласно п.2 ст.7 Закона № 172 ФЗ от 21.12.2004 г. перевод земель из этой категории, которые имеют особую ценность не допускается.

Для того, чтоб осуществить перевод вам надо:

Первая стадия

Собственник должен подать прошение (ходатайство) в государственные органы, которые уполномочены рассматривать заявления об изменении категорий земли.

• номер под которым зарегистрирован участок в кадастре;
• категория земли к которой относится этот земельный участок, и в которую будет проводится перевод;
• мотив, почему вам нужен перевод;
• документ подтверждающий правомочность собственности земельным участком.

Кроме того, к поданному ходатайству нужно приложить следующие документы:

• землеустроительный проект, который обосновывает внесение изменений;
• выписка из государственного земельного реестра об этом угодье;
• копии документов, подтверждающие личность: для гражданина - паспорт либо выписка о регистрации ИП или юр. лица.
• выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок;
• для земель, относящихся к категориям, где проведение экологической проверки - обязательный процесс, необходимо такое заключение;
• письменное разрешение собственника на внесение изменений;
• если прошение подает представитель, то необходим оригинал доверенности.

Вторая стадия

Органы гос. власти могут вынести два вида решения: отказ в прошении (ходатайстве) и решение об изменении категории.

Государственные органы могут отказать в прошении в таких случаях, если:

• ходатайство подало ненадлежащее лицо;
• документы, которые приложены к прошению, не соответствуют требованиям законодательства.

Акт с решением о переводе земель выносится на определенный срок, в течение которого собственник должен будет зарегистрировать изменения. Для вынесения такого решение у органов государственной власти есть срок - 2 месяца. В том случае если документы поданы на рассмотрение Правительству РФ - срок составляет 3 месяца.

Третья стадия

После получения акта с заключением о переводе земель из одной категории в другую, необходимо новые данные предоставить в Государственный земельный кадастр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После того как изменения будут внесены в , сделка завершена.

Способ №2

Перевод земель в одной категории намного проще и быстрее. Для этой процедуры установлены правила в статьях 37, 38 Градостроительного кодекс РФ.

Для этого нужно подать заявление в территориальные органы. Они проводят открытое слушание, с присутствием граждан проживающих на смежной территории, а также в пределах территориальной зоны. Участники такого слушания могут предоставить свои примечания и рекомендации.

Минимальные и максимальные размеры земель этой категории

Минимальный размер земель этой категории должен не противоречить земельному законодательству Российской Федерации. Органы муниципального образования устанавливают минимальный размер самостоятельно и для каждого территориального округа он отличается.

Что касается максимального размера, то законодательство регламентирует этот вопрос Федеральным Законом №101 от 24.07.2002 г. Согласно ст.4 этого Закона максимальный размер участка должен составлять не менее 10% от всех земель данной категории назначения. Верхний предел не установлен. То есть теоретически вполне вероятна возможность владения 100% земель в территориальном округе. Естественно, что на практике такого не встретишь.

Земли сельхоз назначения имеют особую ценность для государства. Поэтому для них существует жесткий контроль со стороны государства. Перевод из одной в другую категорию земель сельхоз назначения, возможно, только в исключительных случаях, предписанных законодательство Российской Федерации.

Виды земель сельхозназначения:

• Поля, пастбища и сады, составляющие основу всего хозяйства;
• Внутрихозяйственные дороги и средства коммуникации, дислоцирующиеся в пределах сельскохозяйственных угодий;
• Лесополосы, служащие защитой полей, высаженные на территории сельхозугодий;
• Объекты водного хозяйства, применяемые для разведения рыбы или иных объектов аквафауны и аквафлоры;
• Участки, непосредственно задействованные в производстве или используемые для обслуживания техники, в том числе имеющие на своей территории различного рода строения.

Очевидно, что каждый из вышеперечисленных типов земель может использоваться по-разному. Попробуем разобраться в нюансах и очертить разрешенное законом использование земель сельскохозяйственного назначения и определить круг людей, кто имеет право пользоваться такими землями.

Какие существуют виды разрешенного использования земель сельхозназначения?

Земельный кодекс РФ указывает на следующие способы использования:

• Ведение личного хозяйства;
• Сельхозпроизводство;
• Крестьянско-фермерское хозяйство;
• Строительство дачи;
• Садоводство;
• Рыбное хозяйство;
• Научно-исследовательская деятельность;
• Охотничьи хозяйства;
• Животноводство и некоторые другие виды деятельности.

Помимо того, в отдельную группу выделяются земли, причисленные к категории сельскохозяйственных угодий. Кадастровая стоимость земель из этого разряда превышает среднюю в границах определенного региона не менее чем на 10% и они находятся под охраной государства. К этой категории причисляются также земли с автоматической подачей воды на поля, испытующие дефицит естественной влаги и земли, используемые в научных целях.

Если говорить о том, кто имеет право пользоваться землями сельскохозяйственного назначения, то список таких лиц довольно широк. К нему относятся, как физические лица, имеющие статус фермера, в том числе, так и разнообразные организации граждан, а также научные и учебные заведения. В отдельную статью выделены общины коренных народов, что объясняется особой заботой государства о защите их старинного образа жизни, традиционных промыслов и древних способов ведения хозяйства.

Каковы правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения?

Это самый главный вопрос, волнующий большинство наших граждан. Многие думают приблизительно таким образом - если земля принадлежит мне, то я могу делать на ней все что угодно, в том числе строить какие-либо объекты. Но это, к сожалению, а может и к счастью, совсем не так, особенно если речь идет о сельхозугодьях, определение которым мы давали выше.

На землях, которые числятся как особо ценные, не то чтобы строительство, а даже любая другая деятельность, отличающаяся от предусмотренной законом, категорически запрещена. Но на некоторых видах земель сельскохозяйственного назначения строительство все-таки разрешается, в том числе жилищное. Все зависит от категории выделенной земли.

Так, на участках для ведения крестьянского или фермерского хозяйства допускается возведение на них построек, включая подсобные и хозяйственные, без которых жизнедеятельность хозяйства не может обойтись. Очевидно, что при этом потребуется и постоянное присутствие хозяина земли, а это значит, что ему необходимо какое-то жилье. Только законом установлены некоторые ограничения, например, в этажности здания и другие нюансы. Но зато, построив жилой дом, можно рассчитывать на присвоение ему адреса, что позволяет прописать там всех его жильцов.

Совсем другие правила действуют относительно личных подсобных хозяйств, где допускается строительство лишь временного жилья, которое не подлежит обязательной регистрации в органах местной власти.

Что имеется в виду, под определением временное жилье? Это некапитальная постройка для размещения на определенное время работников хозяйства, а также сооружения теплиц или навесов для скота. Если же вы рискнете и все-таки построите капитальный дом на своем участке, то узаконить его вам точно не удастся. Были даже прецеденты, когда такие постройки были принудительно снесены соответствующими государственными службами после решения суда.

Что касается участков для сельскохозяйственного производства, например садов или пастбищ, то на них разрешается возводить постройки профильного назначения, фермы, к примеру, а вот для строительства жилья потребуется отдельное разрешение от органов местной власти. На землях для садоводческого хозяйства, к которым причисляются дачные участки, разрешается возведение дачного дома. Подобного рода строительство наиболее распространено, благодаря гораздо более простой процедуре оформления права собственности на такую недвижимость, а вот прописаться там хоть и можно, но очень хлопотно. Для этого потребуется недюжинная настойчивость и, возможно, помощь юриста.

Как осуществляется покупка земли сельхозназначения?

Приобретение участка, относящегося к данной категории, многие расценивают как недорогое, в сравнении с участками под застройку, предприятие. Такое вложение средств является разумной инвестицией, учитывая динамику, хоть и небольшого, но все же роста цен. При этом нужно помнить, что использование земли сельхозназначения регламентируется законами, а самовольное строительство на ней запрещено и без организации фермерского хозяйства возвести капитальное жилье, на что многие рассчитывают, не получится.

А чтобы не стать жертвой недоразумения или обмана, перед покупкой следует тщательно ознакомиться с документами земельного надела. Целевое назначение участка должно быть указано в правоустанавливающих документах. Кроме того, бывает сложно определить рубежи такого земельного участка, чем часто пользуются недобросовестные продавцы, сообщая неправдивую информацию. Поэтому землю сельскохозяйственного назначения лучше покупать непосредственно у муниципальных властей.

Особенности

Земли сельхозназначения могут использоваться для производства и переработки продукции, фермерства и так далее. Соответственно, на них могут располагаться сопутствующие объекты, инженерные коммуникации, обслуживающие их, склады и др. Возможность строительства сооружений либо полный запрет на это, а также конкретное направление деятельности субъектов определяют виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Рассмотрим их подробнее

Классификатор видов разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения

В нормативных актах определены категории территорий, предназначенные для:

• Ведения ЛПХ.
• Осуществления производственной деятельности. К ним относят сенокосы, пашни, участки под многолетними насаждениями, пастбища, виноградники, сады и пр.
• Ведения фермерского (крестьянского) хозяйства.
• Дачного строительства. К ним относят участки, которые предоставлены гражданам либо приобретены ими для отдыха с правом сооружения жилого дома и регистрации в нем, а также подсобных строений с возможностью выращивать ягодные, плодовые, овощные, бахчевые и прочие культуры, картофель.
• Ведения садоводства. Сюда относят участки, которые предоставлены гражданам либо куплены ими для выращивания культурных растений, картофеля, а также для отдыха с возможностью возвести жилое сооружение, но без права регистрации в нем.
• Ведения животноводства.
• Выпаса скота и сенокошения.
• Ведения огородничества.
• Создания защитных зеленых насаждений.
• Ведения пчеловодства.
• Научно-исследовательских, учебных и прочих мероприятий, связанных с с/х производством.
• Ведения рыбного промысла.

Это далеко не полный перечень направлений, в которых могут эксплуатироваться земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования устанавливаются и для особо охраняемых территорий.

Угодья

Разрешенное использование земель сельскохозяйственного назначения устанавливается для особо ценных территорий. К ним относят угодья, стоимость которых по кадастровой оценке выше средней, сложившейся на конкретной местности, на 10%. В эту же категорию включены участки опытно-производственных и научно-исследовательских подразделений и организаций среднего и высшего спецобразования, а также государственные сортоиспытательные территории.

Разрешенное использование земель сх назначения предусматривается и для искусственно орошаемых и осушаемых угодий со стационарными и открытыми системами.

Строительство

Как выше было указано, для сооружения жилых построек, кроме других территорий, могут выделяться земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования, установленные в ЗК, предусматривают строительство при соблюдении положений градостроительных регламентов. Кроме этого, при возведении сооружений должны выполняться санитарные, экологические, противопожарные и прочие правила и нормы.

Земли сельхозназначения: виды разрешенного использования СНТ/ДНП

Между указанными категориями есть определенные различия. В первую очередь следует отметить разную стоимость земли сельскохозяйственного назначения. Виды разрешенного использования имеют существенное значение при ее определении. Участки дачного некоммерческого партнерства имеют меньшую кадастровую стоимость. Это обуславливается тем, что они отличаются меньшей плодородностью, чем предназначенные для садоводства земли сельхозназначения. Виды разрешенного использования имеют значение для осуществления регистрации проживания. Участки дачного некоммерческого партнерства приобретаются обычно для возведения небольшого по площади домика и создания на прилегающей территории сада. В соответствии с новым законодательством допускается их размещение в пределах поселений. Это почти приравняло земли сельхозназначения (виды разрешенного использования ДНП и ИЖС). Участки садового некоммерческого товарищества располагаются, как правило, в экологически чистых и красивых районах. К ним организуются удобные подъезды.

Достоинства дачных участков

Как выше было сказано, виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения оказывают влияние на кадастровую стоимость. Зачастую дачное партнерство является самым оптимальным вариантом приобретения участка. При его покупке у гражданина появляется гарантированное членство. Соответственно, он имеет право принимать участие в собраниях, принимать решения по текущим вопросам.

Разрешенное использование земель сельхозназначения предполагает возможность регистрации проживания. Если дачное партнерство располагается в пределах поселения, то прописаться в доме, сооруженном на таком участке, будет проще, чем в садовом товариществе. Несомненным плюсом является отсутствие необходимости проводить обязательную техэкспертизу здания и признавать его жилым.

Недостатки и ограничения

Такие виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, как садовое товарищество и дачное партнерство, предназначены для разных целей. Последнее, в частности, предполагает, в первую очередь, выращивание культур, организацию сада. На участках, имеющих указанные виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, можно строить жилые сооружения. Однако в случае дачного партнерства возвести дом для постоянного в нем проживания будет проблематично. К участкам ДНП не предусмотрено подведение дорог и инженерных коммуникаций. Прокладкой водо-, газопровода, а также электросетей занимаются специализированные организации. Однако их услуги стоят достаточно дорого. Несмотря на то что Конституционный суд признал право собственников участков осуществлять регистрацию проживания, на практике этот процесс достаточно сложен и занимает много времени. Не предусматривается на таких землях строительство поликлиник, детских садов и прочих общественных учреждений.

Плюсы и минусы садовых товариществ

Земли СНТ стоят дешевле, чем участки под ИЖС. При этом на них не обязательно возводить жилой дом. Участки располагаются, как правило, за городом. Их можно использовать исключительно для выращивания культурных растений.

Среди недостатков следует отметить сложность регистрации проживания, несмотря на признание такой возможности Конституционным судом. Независимо от того, какой дом будет возведен на участке, он будет считаться и проходить по всем документам как дачный.

Важная информация о наделах

Необходимо сказать, что разницу между СНТ и ДНП не всегда могут установить даже юристы. Дело в том, что эти категории имеют много общего, ряд аналогичных достоинств и недостатков. Следует также отметить, что при желании владельца провести электричество в дом необходимо получить согласие всех членов партнерства или товарищества. Если гражданину, подавшему документы на прописку в доме, будет отказано, ему необходимо проводить экспертизу для получения акта о признании здания жилым и соответствующим установленным нормам. После этого придется обратиться в суд. Если сравнивать все достоинства и минусы СНТ и ДНП, то выгоднее приобретать участок в дачном партнерстве. Здесь основным недостатком является сложность с регистрацией по месту проживания. Однако эта проблема решается при определенной настойчивости.

Специфика применения норм

В настоящее время все чаще возникает необходимость изменить существующий вид использования наделов. Это обуславливается, в первую очередь, тем, что эксплуатация участков для коттеджного (дачного) строительства более привлекательна в экономическом плане. Порядок, в соответствии с которым будет проводиться изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, во многом будет зависеть от того, утверждены ли на территории округа, в границах которого расположен надел, правила застройки.

Если этого не произошло, то применяются общие положения. В соответствии с ними не может изменяться вид использования надела, который относится к категории особо ценных. Критерии определения должны устанавливаться регионами самостоятельно. После принятия правил для соответствующих территорий устанавливается 2 зоны. Одна из них предназначается для угодий. К ним относят пашни, пастбища, сенокосы, виноградники и пр. В пределах второй зоны располагаются объекты сельхозназначения, предназначенные для ведения хозяйства, садового и дачного в том числе, а также ЛПХ.

Выводы

Правовая регламентация использования угодий, включающая вопросы по изменению их вида, будет осуществляться отдельными нормативными актами. С момента утверждения правил и до принятия указанных документов, перевести участок в иную категорию будет невозможно. Это означает, что в рамках этого временного промежутка будет действовать жесткий правовой режим. Что касается участков, отнесенных во вторую зону, то для изменения вида использования следует применять общие правила. В свою очередь, это означает, что процедура может быть проведена правообладателем без дополнительных согласований. Необходимо при этом учесть, что изменение вида возможно только в случае, если участком будет владеть надлежащий субъект. Им может быть или гражданин, или некоммерческое объединение. Коммерческое предприятие не сможет сменить вид использования надела "для дачного строительства" и в том случае, если он будет отнесен к одной из основных категорий.

Для владельцев участков для сельскохозяйственного производства, желающих поменять вид использования, сегодня существует дилемма. Она связана с выбором подходящего периода для проведения этой процедуры. Если надел по правилам должен относиться к угодьям, то изменение нужно провести до их утверждения. Если участок не включен в эту категорию, то владельцам целесообразнее дождаться принятия соответствующего нормативного акта.

Однако при этом владельцы должны понимать, что может возникнуть такая ситуация, при которой в соответствии с правилами участок будет отнесен к угодьям со всеми вытекающими из этого последствиями. В связи с тем, что реальных гарантий предотвращения этого нет, правообладателям следует проявлять активность и участвовать в разработке нормативного акта, а также генпланов поселений и округов, в границах которых находятся участки.

Заключение

Как показывает практика, в целом с пользованием землями сельхозназначения не возникает сложностей. Проблемы появляются только в определенных случаях. В частности, затруднения возникают с регистрацией проживания в домах, сооруженных в СНТ или ДНП. При проведении данной процедуры есть вероятность, что придется обращаться в суд. Проблемы могут возникнуть и при необходимости поменять вид использования участка. В таких случаях целесообразно проконсультироваться с квалифицированным юристом.

• Земли, распоряжение которыми регулируется Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Строительство архитектурных сооружений на таких участках не предусмотрено. Либо необходимо получить разрешительные документы. Также важно вести строительные работы с соблюдением всех требований к нормам градостроительного законодательства.
• Земельные участки, на которых разрешено возведение гаражных строений, ведение приусадебного хозяйства. Сюда же относятся участки, занятые под здания и сооружения. Все отношения в данном случае регулируются Земельным и Градостроительным кодексами, а также законом об отдельном целевом использовании, в зависимости от категории использования. Земли относятся к категории участков, на которых можно возвести архитектурные строения.

Какие виды земель сельскохозяйственного назначения существуют?

Благоприятная экологическая обстановка на территориях сельхозугодий манит многих горожан. Желание обладать собственным клочком земли стимулирует покупку такого участка. Основное назначение этих угодий - ведение личного подсобного хозяйства, но, тем не менее, их можно использовать под строительство здания с учетом государственных норм. Эти земли представлены:

• Пастбищами и сенокосами;
• Лесополосами и пашнями;
• Залежами;
• Плодово-ягодными насаждениями или постройками, необходимыми для ведения сельскохозяйственных работ;
• Дорогами и прогонами;
• Защитными сооружениями, используемыми с различной целью.

Данные земли государство предоставляет для ведения учебной, исследовательской, хозяйственной или научной деятельности, направленной на развитие сельского хозяйства. Вся информация о разрешенном использовании регламентирована кадастровым паспортом земельного участка.

Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?

Если Вы - владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:

• Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
• Коттеджа;
• Внутрихозяйственной постройки;
• Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
• Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
• Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
• Фермерских хозяйств;
• Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.

Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.

Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.

Без разрешительных документов можно строить на землях сельхозназначения технические постройки: птичники, навесы, теплицы, сараи.

Фермерское хозяйство, что можно построить на таких угодьях?

Фермерские хозяйства относятся к отдельной категории сельхозугодий. Они могут использоваться для:

• Разведения диких животных, обеспечивающих удовлетворение охотничьих потребностей;
• Выращивания агрокультур на землях пахотного или плодородного назначения;
• Устройства пастбищ для разведения домашнего скота или птиц;
• Обустройства складских помещений для хранения продукции сельского хозяйства, овощных и фруктовых консерваций;
• Также допустимо строительство капитального жилого строения, не превышающего 3-х этажей. При регистрации здания, ему присваивается адрес. Можно оформлять регистрацию по месту жительства.
• Для обеспечения развития инфраструктуры требуются дороги и подъездные пути. Регламентом не определено, какого уровня дороги можно сделать в рамках фермерского хозяйства. Разрешение на обустройство дорог не требуется.

Обычно, для развития фермерского хозяйства выделяют участки площадью от 3 га земли. В качестве доказательств о целевом использовании участка выступает наличие живности на территории фермы: кроликов, кур, домашнего скота и других. Присутствие человека для ухода за ними необходимо ежедневно, что выступает в пользу постройки дома на землях сельхозугодий.

Определенных сроков, обязывающих к ведению фермерского хозяйства нет. Однако, для организации жилых строений, нужно ведение фермерской деятельности. Требований к объему сельскохозяйственных работ нет.

Отсутствие статуса фермера, а также сельскохозяйственной продукции для обеспечения торговой деятельности не является поводом для отчуждения права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки для дачного строительства

Наиболее оптимальным вариантом для строительства жилого дома является приобретение земельного участка в садоводческом или дачном сообществе. Можно ли строить на землях дачного хозяйства капитальные строения? Перед тем как строить на землях сельхозугодий, нужно изучить устав СНТ или ДНТ. В нем имеется информация о расстоянии между соседними строениями.

Регламент законодательства определяет, что возможно возведение дачного домика или строения, не предназначенного для круглогодичного проживания. Но на этой жилой площади нельзя оформить регистрацию. По желанию можно построить капитальный жилой дом, но по документам это будет дачный дом для сезонного проживания.

Также ограничением служит то, что постройки целевого назначения (дом, баня, сарай) должны быть в единственном экземпляре.

Исходя из всего выше перечисленного, остается подвести итог: земли сельхозназначения можно использовать только по прямому назначению, т. е. для ведения разных видов сельского хозяйства. Что можно построить на этой территории? Строения, предназначенные для сезонного пользования, либо технические постройки, необходимые при ведении хозяйственной деятельности. Капитальные сооружения возможны лишь при ведении фермерской деятельности.