При оформлении ипотеки обычной практикой любого банка является требование по подписанию договора комплексной ипотечной страховки, традиционно объединяющего три разных типа страхования - страхование трудоспособности и жизни заемщика, страхование залога, а также риска потери прав собственности на (титульное страхование). Мы попробуем ответить на распространенные вопросы, которые возникают при оформлении ипотечной страховки.

Выбирая страховую организацию, первым делом ознакомьтесь с перечнем аккредитованных банком фирм. Аккредитованными фирмами являются партнеры кредитного учреждения, прошедшие проверку, у которых показатели деятельности, включая финансовые, и условия оказания страховой услуги отвечают требованиям этого банка.

Теоретически можно оформить полис у неаккредитованного страховщика, но для этого нужно, чтобы фирма прошла успешную проверку на соответствие условиям. Необходимо получить от страховщика довольно много документов (финансовую отчетность, учредительные документы и прочее), которые не каждая организация готова представить. Процедура рассмотрения документов банкирами занимает до двух месяцев. Даже если с помощью представителей страховщика сможет собрать весь комплект документов, вряд ли у него будет два месяца в запасе до выхода на процедуру по оформлению кредита. Но даже если время неограниченное, отсутствуют гарантии, что страховщик будет отвечать банковским требованиям.

Если банкиры требуют оформить полис у какого-то конкретного страховщика, утверждая, что они принимают документы только одной фирмы, это нарушение закона «О защите конкуренции» и правительственного постановления №386. может пожаловаться в ФАС. Но практика показывает, что в этом случае высока вероятность отказа кредитора в предоставлении ссуды «без объяснения причин».

Какую брать страховую сумму

При начальном оформлении жилищного займа страховую сумму устанавливают в соответствии с прописанными в ссудном договоре условиями. Она может устанавливаться и в размере займа, и в размере ссуды, увеличенной на фиксированный процент (допустим, на 10%). Такая сумма страховки ставится с той целью, чтобы при страховом случае сумма возмещения однозначно покрыла перед финорганизацией с учетом возможных штрафов за просрочку выплат по кредиту.

При этом средства, уже вложенные в жилую недвижимость в форме первоначального взноса и внесенных платежей по ипотеке, клиент себе не вернет. Поэтому следует подумать о страховании имущества от повреждения и гибели и от потери права на собственность на всю рыночную стоимость.

Большая часть страховщиков предлагает оформить увеличение суммы страховки отдельным полисом на год с последующей пролонгацией. Это делается для предоставления возможности заемщику назначить выгодоприобретателем не кредитора, а страхователя, включить в договор дополнительные риски (гражданскую ответственность, внутреннюю отделку), вносить изменения в договор и оформить рассрочку выплаты без согласования со стороны кредитора (по условиям ссудных договоров почти всех банков изменения в полис ипотечного страхования можно вносить только с письменного разрешения банкиров).

На какой срок нужно страховаться

Срок страхования устанавливает банк, он прописывается в условиях договора кредитования (договора ипотеки). Полис может быть однолетним с ежегодным продлением и многолетним. Так или иначе, клиент должен производить непрерывное страхование на все время действия ипотечного договора. При нарушении непрерывности страхования отдельные кредиторы идут навстречу заемщику, предоставляя (обычно на месяц) для возобновления страховки. Если льготного периода нет, а клиент вовремя не оплатил или вообще решил отказаться от него, банкиры могут оштрафовать такого клиента: начиная с увеличения ставки по займу и заканчивая требованием досрочно погасить задолженность, что зависит от прописанных в договоре условий.

Исходя из ФЗ №102 «Об ипотеке», страхование залога от рисков повреждения и потери является обязательным и производится в соответствии с условиями ипотечного договора, которые и говорят о непрерывности страхования. В соответствии со статьей 35 этого закона, при нарушении обязанности по страхованию заложенной недвижимости залогодержатель (банк) может потребовать досрочного выполнения обязательств по кредиту.

Если говорить о требованиях по страхованию титула и жизни, данные разновидности страхования обязательными не являются. Однако условиями ипотечных договоров большинства финучреждений предусмотрено увеличение процентов по договору в случае неисполнения условий по добровольной страховке. Если клиент отказывается от страхования титула и/или жизни, банк вправе поднять ставку по кредиту до уровня, указанного в договоре.

Исходя из статьи 181 ГКРФ, исковая давность по требованиям о признании сделки ничтожной составляет 3 года. При предъявлении иска лицом, которое не является стороной сделки, исковая давность не может превышать 10 лет с начала выполнения сделки.

Получается, что в течение 10 лет с покупки квартиры может объявиться прежний собственник, права которого были нарушены проведением каких-то сделок, которые предшествовали последней, по итогам которой клиент получил на объект недвижимости, и подать иск в суд насчет признания сделок недействительными. Соответственно, риск утраты прав собственности у клиента длится до 10 лет.

Однако многие банки не против того, чтобы оформлять титульное страхование только на первые 3 года владения квартирой. Но при этом заемщик должен знать, что на оставшиеся годы риск потери права на квартиру ложится на него.

Как выяснить стоимость ипотечной страховки

Ипотечное страхование - это комплексный продукт, состоящий из нескольких разновидностей страхования. На окончательный тариф влияет немало факторов. Приблизительно рассчитать стоимость полиса, опираясь на интернет-источники и опыт знакомых, невозможно. Цену страховки для конкретного заемщика и объекта страхования вам сможет озвучить лишь сотрудник страховщика.

И хотя многие страховые фирмы предлагают гражданам расчет и оформление договора за сутки, на практике данный процесс занимает больше времени. Изучение предложений страховщиков лучше не откладывать до последнего, а стоит начать сразу, как станет известно о необходимости застраховаться. Первым делом советуем уточнить у страховщиков условия оформления договора: осуществить предварительный расчет цены, уточнить перечень необходимых документов и процедур (медобследование, осмотр квартиры и прочее), процедуру подписания и оплаты страхового полиса, наличие возможности доставить полис на сделку в банк, запросить у сотрудника страховщика заявление на страховку. После предварительного определения цены не рекомендуется останавливать выбор на наиболее дешевом предложении, поскольку после представления бумаг цена полиса может значительно вырасти.

Для получения финального предложения от компании надо заполнить заявление и передать собранные документы. Лучше выбрать несколько предложений по оптимальной цене и другим параметрам, затем надо заполнить заявление и направить вместе с комплектом бумаг сотрудникам выбранных страховщиков. Окончательный ответ от фирмы приходит в среднем в течение суток. Ежели по условиям банка необходимо оформление многолетнего полиса, запросите у компании график платежей по страховке на весь период, чтобы понять тарифы за последующие периоды. Обычно тариф по страховке жизни заемщика ежегодно увеличивается, тариф по титульному страхованию и имуществу не должен меняться. Некоторые фирмы могут на первый год выставить низкие тарифы, но начиная со второго резко их увеличить. Они так делают, чтобы завлечь клиента, рассчитывая на то, что при оплате следующего периода клиент не использует право сменить страховщика, так как эта процедура может быть связана с определенными трудностями. Сэкономив сейчас, можно потратить намного больше в будущем.

Поскольку ипотечное страхование является длительным договором, то есть услуга эта необходима до момента погашения ипотеки, есть еще множество проблем и нюансов, с которыми вы можете столкнуться на протяжении действия полиса: продление полиса, изменения в связи с реструктуризацией или рефинансированием, наступление страхового события и прочее.

Ипотечное страхование необходимо при покупке недвижимости в кредит. При выдаче займа кредитополучателю банки выставляют дополнительное требование - приобретение полиса ипотечного страхования.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требует проведения обязательного страхования имущества от повреждения и уничтожения. При выдаче кредита многие банки настаивают на дополнительном или комплексном страховании для минимизации собственных рисков.

Зачем нужна страховка?

Ипотека - кредит на максимальный срок под минимальный процент. Поэтому банки стремятся снизить риск невозвращения долга и предлагают комплексное ипотечное страхование. Объектом имущественного страхования является залог, то есть квартира. Но для полной защиты банки предпочитают, чтобы клиент застраховал свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности.

Для клиентов, отказавшихся от дополнительных полисов, зачастую предусмотрены повышенные процентные ставки. Но чаще всего заемщики сами понимают, что в жизни бывает всякое, и в добровольном порядке заключают дополнительные договоры страхования жизни и здоровья.

Что касается то оно применяется не только к жилью, купленному на вторичном рынке, но и к новостройкам. В практике известны и случаи проблем с предыдущими владельцами квартир, и двойные продажи строящихся квартир. В данном виде страхования новоиспеченный владелец нуждается только первые 3 года, до истечения по оспариванию сделок с недвижимостью.

Специфика ипотечного страхования

Страхование ипотечного кредита имеет некоторые особенности. Договор со заключается в пользу кредитора, то есть выгодоприобретателем, который и получит страховое возмещение, является банк, а не кредитополучатель. Поэтому страховая сумма, как правило, соответствует размеру кредита.

Сумма долга постепенно снижается, и соответственно снижается стоимость полиса. При наступлении страхового случая банк получает возмещение в размере выданного кредита, а владелец жилья теряет средства, вложенные самостоятельно, в том числе первоначальный платеж. Чтобы этого не произошло, можно оформить договор страхования на полную стоимость квартиры. Тогда её владелец станет выгодоприобретателем по своей части страховой суммы.

Такие условия предлагают многие компании, в том числе и "ВТБ Страхование". Ипотечное страхование может стать защитой как для банка, так и для заемщика.

Выгоды кредитования

В первую очередь страхование ипотечного кредита защищает банк от убытков, которые могут возникнуть ввиду неисполнения заемщиком своих обязательств. Это играет особую роль в ситуациях, когда продажа залога невозможна или не покрывает всю сумму долга.

Благодаря существованию страхования ипотека становится доступной большему количеству людей по сниженному проценту.

Страхование имущества

Ипотечное страхование в первую очередь подразумевает защиту залогового имущества. Объектом страхования в таком случае могут выступать конструктивные элементы и помещения.

Одним из крупных игроков на этом рынке является "Росгосстрах". Ипотечное страхование в этой компании включает широчайший список возможных страховых случаев. Обычно это пожар, взрыв, затопление, удар молнии, стихийное бедствие, противоправные действия третьих лиц, конструктивные дефекты и прочее.

Страхование жизни

Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья заемщика. Такое страхование включает следующие риски:

• временную утрату застрахованным лицом трудоспособности;
• постоянную утрату трудоспособности и установление инвалидности;
• смерть.

При оформлении полиса может понадобиться медицинское обследование. Если при этом будут обнаружены факторы, угрожающие жизни и здоровью клиента, стоимость страхования может быть увеличена.

Титульное страхование

Данный вид страхования от риска утраты права собственности также входит в программу комплексного страхования. Заемщик страхует риск утраты права на собственность, если оно будет оспорено со стороны третьих лиц. В современных условиях такая услуга весьма актуальна и может защитить от мошенничества со стороны продавца жилья. В некоторых случаях проверить юридическую чистоту жилища бывает затруднительно.

Стоимость и условия

Многие страховщики осуществляют ипотечное страхование. Отзывы свидетельствуют, что конечная стоимость варьируется в зависимости от компании. Не стоит заключать договор с первой же предложенной страховой, лучше узнать об условиях и цене хотя бы в нескольких представительствах. Банк предоставляет заемщику список доверенных страховщиков, в который входят самые крупные игроки рынка, например, "ВТБ Страхование".

Ипотечное страхование осуществляется на всем протяжении действия ипотечного договора. Страховая сумма устанавливается равной сумме полученного кредита, увеличенной ещё на 10%. По желанию заемщика недвижимость можно застраховать на полную стоимость.

Ежегодно необходимо уплачивать страховые взносы. Их размер будет уменьшаться по мере выплаты кредита. Также величина страхового взноса напрямую зависит от страховой суммы, значение имеет возраст страхователя, вид кредитного договора и приобретаемой недвижимости, количество заемщиков.

Полиса определяется индивидуально в зависимости от вышеназванных факторов. Для заемщика ипотечное страхование обойдется примерно в 1,5-2% от страховой суммы. Это цена комплексного страхования, покрывающего практически все возможные риски.

Договор страхования может быть оформлен на следующий день после подачи документов и заявления.

Действия при наступлении страхового случая

Если произошло страховое событие, то первейшая обязанность заемщика - уведомить об этом страховую компанию и банк. Таким образом страховой механизм будет запущен. Так как выгодоприобретателем, то есть тем, кто получит деньги, является банк-кредитор, то все вопросы будут решаться на уровне финансовых учреждений. Тем не менее, заемщику стоит интересоваться ходом процесса.

Многие заемщики опасаются, что денег, выплаченных страховой компанией, не хватит на полное покрытие долга. Банковские и страховые работники утверждают, что возникновение такой ситуации невозможно. При возобновлении договора согласуют размер долга, чтобы весь его объем был включен в полис.

Можно ли отказаться от страхования

Ипотечное страхование - требование, вполне обоснованное. Тем не менее, многие заемщики стремятся сэкономить и избежать заключения договора страхования. Если первоначальный отказ грозит повышением процентной ставки по кредиту, то отказ от уплаты очередного страхового взноса может иметь более серьезные последствия.

Банки оговаривают возможность внезапного отказа от страхования в кредитном договоре. Для таких случаев предусмотрены санкции, и довольно жесткие. Банк может попросту потребовать единовременного возврата всей оставшейся суммы долга.

При желании заемщик может сменить страховую компанию. Новую кандидатуру нужно согласовать с банком. Кредитные учреждения сотрудничают не со всеми страховыми компаниями, а только с самыми крупными. Поэтому новый страховщик также должен входить в утвержденный список.

И банку, и заемщику необходима защита не непредвиденный случай. Её может обеспечить ипотечное страхование. Отзывы заемщиков свидетельствуют, что выбор страховщика не менее важен, чем выбор банка и условий кредитования.