Теоретической основой процесса оценки является система оце ночных принципов. В мировой практике принято выделять четыре груп пы оценочных принципов (рис. 1.3):

1я группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2я группа: принципы, связанные с землей, зданиями и сооружений;

3я группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4я группа: принцип лучшего и наиболее эффективного использо вания.

Эти принципы взаимосвязаны. При анализе и оценке конкретного объекта недвижимости одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Одному принципу может придаваться наиболь шее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуа цией.

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижи мости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции, например, для работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Не движимость может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение этой недвижимостью. Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребно стей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже сущест вующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалент ной полезностью.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей пере продажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и харак теризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового регионального аэропорта или автострады.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, прогрессию и регрессию (возрастающие и уменьшающиеся доходы), сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность

В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четы рех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отне сенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать за траты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Определение стоимости недвижимости - сложный аналитический процесс, охватывающий весь спектр внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта оценки. Для работы с огромным потоком информации на основе практического опыта разработан системный подход, позволяющий проводить анализ в виде серии последовательных шагов. Теоретической основой системного подхода к оценке являются принципы, формулирующие наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи.

При оценке стоимости необходимо соблюдать принципы, систематизированные в три группы, связанные с:

представлением владельца об имуществе (пользователя);

рыночной средой;

эксплуатацией имущества

В основе позиции, отражающей точку зрения владельца (пользователя ) лежат следующие принципы:

принцип полезности . Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Объект собственности имеет стоимость только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику для реализации его потребностей - экономических, личных и др.

принцип замещения - максимальная стоимость собственности определяется минимальной ценой или стоимостью, за которую может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимость аналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке или больше суммы затрат на его восстановление. Этот принцип дает возможность установить верхний предел стоимости имущества.

принцип ожидания Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от него получения доходов в будущем.

Принципы, связанные с рыночной средой :

принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности (ситус - экономическое местоположение недвижимости) и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения;

принцип соответствия - мах. стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры, удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка;

принцип предложения и спроса - цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложения на аналогичную собственность на данном рынке. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии на рынке по определенным ценам; спрос -количество товаров, желаемых по определенным ценам. Цена стабильна тогда, когда между предложением и спросом устанавливается равновесие. Хотя из-за несовершенности рынка недвижимости цены на нее не всегда определяются только спросом и предложением. Этот принцип имеет некоторую инерционность на рынке недвижимости;

принцип конкуренции - когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня чистых доходов. Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль стимулирует разрушительную конкуренцию.

принцип изменения - отражает факт непостоянства стоимости недвижимости во времени. Изменение стоимости происходит как в результате изменения самой недвижимости (физ. и функц. износ, реконструкция), так и в результате изменения внешних условий. Принципом изменения объясняется профессиональный стандарт оценки - фиксировать конкретную дату оценки.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества :

принцип остаточной продуктивности , которая определяется как чистый доход относящийся к земельному участку, после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Любой вид экономической деятельности требует наличия четырех факторов производства (труд, капитал, менеджмент и земля). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, то тру, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Земля имеет какую-либо ценность тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

принцип вклада. В клад это сумма, на которую изменяется стоимость собственности вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента факторов производства, а не фактические затраты на сам этот фактор.

Нпр.: Затраты на строительство бассейна - 15 000 д.е.

При наличии бассейна стоимость ОН - 1 160 000

Без бассейна - 1 140 000 д.е.

Таким образом бассейн добавляет к общей стоимости 20 000 д.е., а затраты на него составляют 15 000 д.е., поэтому расчетливый застройщик должен построить бассейн.

принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы;

принцип сбалансированности состоит в том, что любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость собственности. При нарушении этого принципа (переулучшенная или недоулучшенная собственность) земля теряет стоимость из-за неэффективного использования, а риск по сделкам с такой собственностью растет;

принцип экономического размера - на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимое для наиболее эффективного использования различных типов собственности. Нпр: отсутствие места для парковки может снизить стоимость большого универсального магазина, и наоборот, слишком большой земельный участок не принесет дополнительного дохода;

принцип экономического разделения - имущественные права на собственность следует разделять и соединять таким образом, чтобы стоимость собственности при этом увеличивалась. Разделение может происходить различными путями. Нпр:

физическое разделение - разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и ее недра, разделение массива земли на отдельные участки.

разделение по времени владения - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права

разделение по праву пользования - ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограничение на использование имущества

разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи

разделение по залоговым правам - первые закладные, “младшие” закладные, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип наиболее эффективного использования собственности- это синтез всех трех групп принципов, которые были рассмотрены. Он основывается на том, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному ее использованию, которое в свою очередь определяется текущим состоянием рынка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное и юридически разрешенное использование собственности, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к его наивысшей стоимости.

Пока стоимость собственности с улучшениями будет больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями. Когда стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Словарных значений у этого слова три:

ПРИНЦИП (от лат. principium – начало, основа): 1) основное исходное положение какой-либо теории, учения, науки, мировоззрения, политической организации и т д.; 2) внутреннее убеждение человека, определяющее его отношение к действительности, нормы поведения и деятельности; 3) основная особенность устройства какого-либо механизма, прибора.

Если вдуматься, то оказывается, что все три значения тесно связаны между собой и восходят к смыслу, заключенному в латинском первоисточнике, представляя собой разные моменты бытия этого смысла.

На что указывает третье значение? – На объективно существующую особенность организации реалий, определяющую специфику их проявления, – их действия. Если реалии суть механизмы, приборы, которым эта особенность их устройства сообщается человеком, то мы можем уверенно говорить о принципе. А если речь идет о реалиях, особенности которых заданы им природой, к примеру, о человеческом сердце? Разве нельзя сказать, что принцип действия человеческого сердца – попеременное сокращение и расслабление мышц предсердий и желудочков? Вроде бы можно, однако мы в таких случаях предпочитаем другое понятие – закон. Следовательно, суть понятия «принцип» в его третьем значении – в том, что оно описывает определяющую, основную, исходную для функционирования объекта реальности особенность его организации (устройства), которая существует независимо от того, воспринимаем мы ее в данный момент или нет, но сообщена этому объекту человеком.

А на что указывает первое значение? – На основополагающие особенности отражения объективных реалий в тех или иных надличностных формах общественного сознания. Принципы как понятие науки, теории, мировоззрения есть результат познания явлений объективного мира на той или иной стадии его развития. В них, наряду с определяющими чертами, действительно присущими этим явлениям, отражаются особенности интерпретации их субъектом познания. Поэтому одно и то же явление принципиально может трактоваться в разных научных направлениях по-разному. Так, в диалектико-материалистическом учении объяснение многообразия мира основывается на принципе монизма, требующем от теории

раскрытия внутреннего единства и связи явлений, последовательного проведения определенной точки зрения на факты, систематического восхождения от абстрактного к конкретному, от общего закона к его конкретным проявлениям.

В ортодоксальном же картезианстве трактовка многообразия мира связывалась с принципом дуализма, исходящего

из признания равноправными, не сводимыми друг к другу двух начал – духа и материи, идеального и материального.

Таким образом, первое значение понятия «принцип» содержит в себе объективную и субъективную стороны, несет в себе единство объективного и субъективного моментов в отражении основополагающих особенностей действительности.

Второе значение слова «принцип» указывает на «превращение», которое происходит, когда знание об основополагающих особенностях действительности в той или иной их интерпретации становится фактом индивидуального сознания. Под влиянием ряда условий оно трансформируется в убеждения и определенной своей стороной начинает играть для личности роль инструмента в ее отношениях с миром. Однако при этом возникает как бы еще одна «степень субъективности»: интериоризация знаний неизбежно сопряжена с их вторичной, личностной интерпретацией и выбором.

Этот «экскурс по словарям» предпринят не случайно. В движении смысла понятия становится видимой такая цепочка взаимосвязанных звеньев: закон действительности (объективный закон!) – концепт науки (субъективно-объективное отражение закона) – инструмент практики (субъективно-объективное правило применения закона). Логика вышеприведенных рас­суждений – ключ к ответу на вопрос, поставленный в названии параграфа. О каких бы принципах ни шла речь, критерии, по которым они определяются, надо искать в действительности, в первостепенных, определяющих закономерностях явлений, а если мы говорим о деятельности, то в законах и закономерностях данной деятельности.

Исследователи отмечают высокую степень обобщенности, возникающую при отражении законов в принципах деятельности. Так, И.М. Дзялошинский пишет:

«Подпринципами целесообразно понимать чрезвычайно обобщенные ориентиры профессиональной деятельности, указывающие на общую стратегию профессионального поведения, но не регламентирующие порядок конкретных операций».

Разрабатывая представление о системе принципов журналистской деятельности, видный методолог в области теории журналистики Е.П. Прохоров высказал в связи с этим соображения, имеющие серьезное общенаучное значение.

Принципы, – пишет он, – относятся к той области правил и норм деятельности, которая определяет ее общий характер. Создание произведения регулируется и мерой владения жанром, и способами сбора начальных сведений, и требованиями законов композиции и т.п. Однако называть эти правила принципами некорректно. Принципы всегда лежат в основе какой-то определенной сферы человеческой практики: принцип реактивного движения положен в основу ракетостроения; принцип сохранения энергии – в основу физики; принцип невмешательства во внутренние дела – в основу межгосударственных отношений и т.д. И согласно принципам и «во исполнение» их отбираются и реализуются все более конкретные правила и нормы, способы действия, технические решения и т.п.

Таким образом, принципы строятся на базе знания очень высокого уровня, прежде всего знания общих законов данной сферы практики, составляющих ее концептуальную базу, играющих роль упорядочивающего начала, благодаря чему определяются способы подхода и методы деятельности. В принципе как бы соединяются «фиксирующее» знание высокого уровня (типа закона) и «работающее» знание, на основе применения закона задающее угол зрения и способ деятельности в практике. Образно принцип можно представить как единство «ядра» – знания и «оболочки» – метода.

Разумеется, следование принципам будет плодотворным (и особенно в исторической перспективе), если в основе его лежит верное знание. Правда, в ряде концепций принцип просто постулируется или «доказывается» ложным образом (как, например, расистский принцип превосходства арийской расы, который пытался в идеологической и политической практике реализовать фашизм). Но век таких «принципов» не может быть долгим, хотя применение их способно принести большой вред. Значит, можно утверждать, что принципы верны лишь постольку, поскольку покоятся на верном знании. Но не менее важно, чтобы перевод «знания» в «метод» также был проведен добросовестно и точно... .

Речь в данном случае не только о журналистике. По сути дела, здесь излагается трактовка принципа как понятия теории деятельности. В свете того, что уже сказано, такая трактовка представляется вполне убедительной и «работоспособной», тем более что она открывает возможности использовать структурный подход к содержанию понятия «принцип» и за рамками теории деятельности. Правда, для этого целесообразно несколько изменить формулу содержания, сделав ее более универсальной:

принцип = знание о законе + базисные правила использования

закона на практике (в деятельности, в отношениях того или иного типа).

В такой редакции понятие принципа оказывается применимо и к области профессионально-нравственных отношений, подсказывая пути выявления критериев для определения конкретных профессионально-нравственных принципов.

В сфере профессиональной этики понятие «принцип» строгого терминологического смысла пока не приобрело. Это относится ко всем профессиям, в том числе к журналистике. Чаще всего оно употребляется при кодификации стихийно сложившихся норм профессиональной морали для обозначения тех из них, которые представляются наиболее важными. Если мы перелистаем скопившиеся на сегодня в журналистском сообществе хартии, кодексы, декларации, то увидим: слово «принципы» выносится и в названия документов, и в заголовки отдельных разделов, встречается в тексте. Но что стоит за ним? Прочтем внимательно фрагменты из нескольких профессиональных документов, пронумеровав их в порядке предъявления.

«ПРИНЦИП 1. Право людей на получение правдивой информации.

Народы и люди имеют право получать объективное изображение действительности посредством точной и исчерпывающей информации, а также право свободно выражать свою точку зрения при помощи различных форм культуры и коммуникации». (Из «Международных принципов профессиональной этики журналиста»).

«13. Репортаж о незавершенных расследованиях и судебных процессах не должен содержать предварительные приговоры. Поэтому прессе перед началом или во время таких процессов не следует принимать точку зрения одной из сторон.

Подозреваемый не должен объявляться виновным до вынесения судебного приговора. При рассмотрении судебных дел среди молодежи следует опускать по возможности публикацию анкетных данных и фотографий подозреваемого, принимая во внимание его будущее, если, конечно, речь не идет об особо тяжком преступлении. Без достаточных оснований не следует сообщать о решениях суда до их официального обнародования». (Из «Принципов журналистской деятельности (Кодекс прессы)», утвержденных Советом немецкой прессы).

«6. Журналист полагает свой профессиональный статус несовместимым с занятием должностей в органах государственного управления, законодательной или судебной власти, а также в руководящих органах политических партий и других организаций политической направленности.

Журналист сознает, что его профессиональная деятельность прекращается в тот момент, когда он берет в руки оружие». (Из «Кодекса профессиональной этики российского журналиста»).

Несмотря на то что все эти положения представлены в качестве принципов журналистской этики, даже при однократном прочтении данных фрагментов бросается в глаза, что по существу они весьма разнородны, ибо характеризуют разные стороны отношений, отмечены разной степенью общезначимости и универсальности. А если прочесть процитированный материал еще раз, то станет отчетливо видно следующее:

w первый из приведенных фрагментов по содержанию выходит далеко за рамки профессионально-этического документа и выглядит скорее положением хартии прав человека. Отношение к журналистике он имеет, но постольку, поскольку указывает на то право людей, обеспечение которого связано с продуктом журналистской деятельности;

w второй фрагмент заключает в себе профессионально-нравственные предписания по освещению в прессе конкретного жанрово-тематического направления, не имеющие никакого отношения к целому спектру других тематических направлений; значит, они не могут претендовать на роль общепрофессионального регулятора поведения;

w третий фрагмент касается статуса журналиста, а статус, как известно, – «правовое положение (совокупность прав и обязанностей) гражданина или юридического лица» и, следовательно, требует определения в правовом порядке.

Понятно, что такой подход к формулированию принципов в кодексах этики журналистов разных стран нельзя назвать строгим. Эта «нестрогость» и создает впечатление, будто кодексы пишутся произвольно, значит, и следовать их предписаниям не очень обязательно. А причиной всему является размытость смыслового поля понятия «профессионально-нравственный принцип» («этический принцип», «принцип этики»). Поэтому представляется важным попытаться четко определить его.

Если, вслед за Е.П. Прохоровым, считать, что формулируемый наукой принцип деятельности есть представление, в котором синтезируются знания об основополагающем законе деятельности и о базисных правилах его использования, то смысловое поле понятия «профессионально-нравственный принцип» должно быть несколько уже. Ведь это понятие непосредственно связано не с деятельностью вцелом, а лишь с ее определенной частью.

Эта часть –профессионально-нравственное поведение личности, т.е. система ее реакций в виде поступков на отношения с людьми, с обществом, со своей профессиональной общностью в ходе решения профессиональных задач, соотносимых с общим нравственным законом общества и профессионально-нравственными ценностями. Соответственно содержание понятия «профессионально-нравственный принцип» (принцип как понятие профессиональной этики) должно включать в себя и представление о законах взаимодействия профессиональной общности и каждого ее члена с обществом в целом, и базисные (основные, универсальные) правила использования его в моральном поведении, опосредующим успешное выполнение профессиональных задач.

Что касается законов, то представление о них складывается прежде всего в результате изучения причин, вызвавших появление профессии в обществе и обусловливающих ее развитие. Столь же важным для формирования такого представления является изучение функций деятельности, осуществляемой в рамках данной профессии, общественной роли этой деятельности и значения того продукта, который она поставляет обществу.

Относительно базисных правил морального поведения следует сказать, что представление о них может быть получено в результате изучения тех условий, которые определяют успешность деятельности и, следовательно, выступают в качестве факторов, формирующих оптимальные варианты профессионального поведения специалистов.

Выходит, что критериями, определяющими конкретные профессионально-нравственные принципы, выступают:

– объективные законы взаимодействия данной профессиональной общности и общества, с большей или меньшей точностью отраженные в науке;

– условия, диктующие такое профессионально-нравственное поведение, при котором эти законы во всех случаях профессиональной деятельности могут реализоваться наилучшим образом.

Отсюда и вытекает универсальность принципов, составляющая их главную особенность.

О каких же законах взаимодействия журналистики и общества правомерно в нашем случае говорить в первую очередь?

Понимая закон как «необходимое, существенное, устойчивое, повторяющееся отношение между явлениями в природе и обществе» , мы должны учесть, что законы взаимодействия журналистики и общества относятся к категории частных, представляющих собой конкретное проявление общих законов взаимодействия общества с разными видами профессиональной деятельности. Основной из этих общих законов состоит в том, что любая профессиональная деятельность возникает и развивается в силу необходимости стабильно и качественно удовлетворять соответствующие потребности общественного организма. Журналистика, соответственно, возникает и развивается из-за необходимости стабильно и качественно удовлетворять потребности общества в многообразной оперативной информации массового предназначения. Она выступает и в виде социального института, и в виде деятельности. Ученые выдвигают сегодня в центр внимания утверждение, согласно которому журналистика – деятельность,

опосредующая с помощью актуальной информации связь отдельных индивидов с совокупностью новых изменений в обществе, с динамикой окружающего мира. Она координирует темпы социальной жизни с ритмами индивидуального существования и, обеспечивая их параллелизм, синхронизацию и определенную интеграцию, выполняет разнообразные функции ориентации индивидов в социуме.

Во многом благодаря данным обстоятельствам человечество, разместившееся на громадных пространствах и разделенное на сегменты государственными границами, национальными языками и обычаями, групповыми интересами и ценностями, не перестает быть целостной, единой саморегулирующейся системой.

Вместе с тем уральский исследователь Ю.А. Ермаков отмечает:

Факт трансцендентности мира по отношению к отдельным индивидам, составляющим аудиторию средств массовой информации, объективно содержит в себе возможность злоупотреблений монополией журналистики на повседневное оперативное сообщение информации о запредельной для этих индивидов реальности. Кроме того, этот факт, значение которого объективно усиливается нарастающей активностью журналистики в обществе, служит и основой своеобразного раздвоения личности реципиента: его повседневной ориентации не только на ощутимо близкий и реальный, но и на воображаемый мир, т.е. на знаково-символическую реальность, создаваемую средствами массовой информации.

Потому культивирование в индивидах данной ориентации на основе их потребностей в обновлении информационных связей с обществом открывает эффективный путь влияния журналистики на субъективность рецепиентов: создание у них истинных или ложных картин и образов, репрезентирующих трансцендентную реальность и, следовательно, неявным образом воздействующих и регулирующих их личное отношение к ней, а в конечном счете – и поведение, стиль жизни индивидов в социуме. Отсюда появляется возможность скрытого манипулирования чувствами, ценностными ориентациями, мышлением реципиента, которая связана, в первую очередь, с прагматическим аспектом функционирования журналистики в качестве общественного института.

Под прагматическим аспектом функционирования журналистики Ю.А. Ермаков имеет в виду те интересы органов информации, которые связаны с обеспечением возможностей их выживания и получением «собственного политического, социального и коммерческого капитала». Практически именно эти интересы толкают журналистику в объятия покровителей. То она попадает под крыло властных структур, деятельность которых она и так опосредует, обеспечивая прямую и обратную связь между субъектом и объектом управления. То ищет поддержки у влиятельных в имущественном или политическом отношении социальных сил, а они почти всегда заинтересованы в том, чтобы использовать ее

в целях пропаганды собственных ценностей и идеалов, которые включаются таким образом в духовный обмен и обретают легитимность в массовом и индивидуальном сознании.

В результате возникают серьезные опасности:

– для журналистики, поскольку из социального института, воплощающего в себе свободу слова, гласность и демократизм, призванного снабжать граждан правдивой, универсальной по охвату событий, оперативной и регулярной информацией, она превращается в средство манипуляции сознанием человека и тем самым утрачивает свою сущность;

– для социума, поскольку вместо адекватного отражения постоянно меняющейся действительности, сопровождаемого свободным обменом мнений, идей и помогающего тем самым укреплению институтов гражданского общества, он получает неравноценную замену. Ему предлагается, в основном, истолкование изменений, опирающееся на групповые интересы, и завуалировано несущее в себе пропаганду ценностей, соответствующих этим групповым интересам, нередко – в ущерб общечеловеческим;

– для индивида, поскольку его суверенный внутренний мир оказывается подвержен такому информационно-психологическому воздействию, при котором он лишается возможности самостоятельно формировать свое отношение к событиям, освещаемым в средствах массовой информации, хотя и не догадывается об этом. Дело в том, что специфические приемы, которые формируются в журналистике, принимающей на себя манипуляторскую функцию, рассчитаны на то, чтобы запрограммировать нужную духовно-психологическую реакцию реципиента, создавая при этом иллюзию его полной самостоятельности.

Каким образом, при каких условиях можно локализовать, уменьшить подобные опасности, обеспечив журналистике возможность действовать в соответствии с имманентно присущими ей законами?

Исторический опыт показывает, что путь к этому лежит через разрешение проблемы экономической самостоятельности системы средств массовой информации, и формирование в журналистской общности таких стандартов профессионального поведения, при интериоризации которых у журналиста возникают устойчивые внутренние запреты на отклонения от закономерных профессиональных шагов. Эти стандарты и получают отражение в профессионально-нравственных принципах творческого поведения журналиста. В чем конкретно они заключаются?

Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов, оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки.

Совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательств) оценки. При этом можно выделить их групповые особенности, взаимосвязи между группами принципов и общую цель.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которые допускают эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов лежит в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем по мере развития и укрепления рыночных отношений влияние принципов оценки должно усиливаться.

Эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям :

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя, - принципы полезности, замещения, ожидания.
2. Принципы, связанные с землей и ее освоением, - принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения.
3. Принципы, связанные с рыночной средой, - принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

I. Принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, инвестора) (Principles based on user perceptions) . На основе принципов этой группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в теории полезности. В теории оценки эта группа принципов лежит в основе концепции доходности и соответственно доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается оценщиком в прогноз в соответствии с представлениями инвестора (собственника). Эти представления формируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа (на оценке полезности объекта рынком - при оценке рыночной стоимости);
2) либо персональных требований инвестора (собственника) к норме доходности на вложенный капитал (при оценке стоимостей в использовании).

Принцип полезности (Utility) . Полезность - есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику: производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех. кто захочет временно владеть данной собственностью, и т.д.

Собственность может быть полезна в том, что она: - реализует определенную экономическую функцию;

сдается в аренду и позволяет получать арендную плату; - вызывает чувство гордости у владельца прав на недвижимость. Для доходной недвижимости полезность измеряется величиной доходов от ее использования.

Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Этот принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости - затратного, рыночного и доходного.

Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены от владения этой недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

II. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями) (Principles associated with land and improvement) . Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства и их влияние на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимных отношений. Здесь объект рассматривается как часть производственной сферы и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы этой группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Эти принципы ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение затратного подхода. При этом в основе затратного подхода лежит принцип ] замещения (первая группа), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов.

Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity) . Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка - рента, для труда - заработная плата, для капитала - проценты, для предпринимательских усилий.- прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли, т.е. земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности - это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства.

Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа будет равна 2,5 млн руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн руб., подрядчик определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок, - 0,2 млн руб.

Принцип вклада (предельной продуктивности) (Contribution) . Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и соответственно самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств - камина, бассейна, теннисного корта и др.) обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад - это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка.

Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности (Increasing and decreasing returns) . Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой Определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами.
Согласно этому принципу, последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Этот принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Компания-застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли но застройке различной плотности.

Этот пример показывает, что застройщику следует ограничиться строительством четырех домов.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) (Balance) . Если к земле приложено недостаточно факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется стоимость земли. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соответствии, в гармонии друг с другом, чтобы общий доход от земли был максимальным.

Принцип гласит: для любого вида землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальной (сбалансированной) комбинации улучшений земельного участка.

Принцип экономического размера (Economic size). Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном размере земельного участка и наоборот. Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей.

Принцип экономического размера определяет количество земли пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в определенном месте.

Принцип экономического размера - это тот же принцип сбалансированности, но взятый в ином масштабе и иной плоскости. Иллюстрацией может служить приростная стоимость объединенного участка земли.
Предположим, что земельный участок на перекрестке дорог планируется передать под автозаправочную станцию. Если участок мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то часть земли не будет использоваться и не принесет дополнительного дохода. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором - отказаться от излишков земли.

Принцип экономического разделения прав (Economic division) . Системы имущественного права в ряде стран позволяют разделять и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости увеличивается при оптимальном разделении (или соединении) имущественных прав на объект недвижимости и наоборот.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости.

III. Принципы, связанные с рыночной средой (Principles associated with the market environment) . Эти принципы связаны с рыночной инфраструктурой и являются интерпретацией для прикладной теории оценки тех общих экономических закономерностей, которые характерны для рыночной среды. Они лежат в основе применения концепции рынка и соответственно сравнительного (рыночного) подхода в оценке. Без учета воздействия принципов этой группы невозможно корректное определение рыночной стоимости объекта недвижимости и любой из оценочных стоимостей рыночного типа.

Принцип зависимости (от внешнего воздействия) (Dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Качество местоположения зависит от физического соотношения земли и принятого в округе типа землепользования, а также близости к определенной экономической среде. Вместе эти характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение землепользования. Если происходят изменения в характере землепользования в округе либо меняется экономическая среда, то это обычно влияет на стоимость недвижимости.

Например: возведение неподалеку торгового центра, создание искусственного озера, строительство школы или предприятия по переработке отходов. Степень влияния связана с масштабами нового землепользования и связями между оцениваемым объектом и новым. В этом выражается принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию внешней среды и сама в свою очередь влияет на варианты использования и стоимость других землепользовании в прилегающей местности.

Принцип соответствия (Conformity) . Проект, не соответствующий рыночным стандартам, скорее всего, окажется несостоятельным в финансовом отношении.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемые застройщиком в конкретном объекте недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии (понижения) и прогрессии (повышения). Регрессия, скорее всего, произойдет тогда, когда примененный вариант использования земли отличается излишествами, чрезмерными для данного рынка.

Например, постройка дома себестоимостью в 175 тыс. дол. в квартале, где другие дома стоят от 70 тыс. до 80 тыс. дол., станет убыточной - за него на рынке не дадут цены, способной окупить даже затраты. И наоборот, если в торговой зоне идет реконструкция нескольких магазинов, вероятна прогрессия: рост стоимости всех магазинов в этой зоне.

Принцип спроса и предложения (Supply and demand) . Недвижимость обладает стоимостью, если она обладает полезностью для пользователя или группы пользователей. При этом она должна быть относительно дефицитна. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенной цене. Спрос принято характеризовать количеством объектов, которые потенциальные покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся в это время рыночной цене. При избытке предложения или падении спроса уровни цен и арендной платы будут снижаться. Если спрос возрастает или снижается предложение, то в условиях равновесной рыночной экономики и стабильных рыночных отношений стоимость объекта недвижимости повышается. Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена имеет тенденцию отражать себестоимость. Превышение рыночных цен над себестоимостью стимулирует новое«строительство, и, наоборот, если рыночные цены ниже, строительство замедлится или вовсе остановится до тех пор, пока оживившийся спрос не вызовет роста рыночных цен.

Предложение - это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене; спрос - это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос только во взаимодействии определяют стоимость и цены на рынке. Спрос в целом более эластичен в отличие от предложения и сильнее реагирует на цены - это характерная черта рынка недвижимости.

Принцип конкуренции (Competition) . Если обладатели/свободных капиталов почувствуют избыточные или монопольные прибыли на рынке недвижимости, они постараются проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли - это величины, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательской деятельности. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

Принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов: когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на этом рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий. Однако в сочетании с монополизмом она ведет к разрушительной конкуренции и подрывает рынок, искажая реальную стоимость рыночных объектов.

Если оценщик сталкивается с потоком дохода, который выше рыночной нормы, он должен проявить осмотрительность: например, рассматривать сверхприбыль как отдельный поток дохода (наряду с потоком дохода, соответствующего нормальному уровню прибыли), или же весь поток сверхдохода определить как более рискованный, чем нормальный, и капитализировать его по более высокой ставке.

Принцип изменения (Change) . Стоимость недвижимости не постоянна во времени. Объекты недвижимости изнашиваются. Новые предприятия открываются, другие - закрываются. Характер использования земли меняется под влиянием частных лиц и общественных институтов. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. На стоимость товаров влияют международные события. Новые технологии и новые социальные стандарты порождают новые требования к недвижимости. Демографические перемены диктуют потребности в различных типах жилья. Меняются вкусы и настроения людей. Эти и другие факторы могут менять полезность недвижимости в определенном месте. Также следует учитывать, в каком состоянии и стадии развития находится город, район, отрасль: в стадии развития, зрелости, упадка или возрождения. Стоимость объекта в стадии развития определенного района будет выше, чем тот же объект недвижимости и в том же районе, но в стадии упадка.

Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Таким образом, изменение - это непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени. Поэтому любая оценка недвижимости обязательно датируется конкретным числом.

IV. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (Highest and The Best Use) является основополагающим в теории оценки недвижимости. Этот принцип синтезирует принципы всех трех категорий и объединяет все принципы оценки стоимости. Он является принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость.

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование предприятия, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки. Но это не полная его формулировка. Об этом забывают те, кто утверждает, что принцип НЭИ вообще не нужен, поскольку иначе вместо детских садов и школ везде будут строиться казино и заводы алкогольной продукции. В действительности принцип НЭИ утверждает, что наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно 1) технически (физически) осуществимо; 2) юридически допустимо; 3) финансово обоснованно и 4) приводит оцениваемое имущество к его наивысшей стоимости (что относится и к земельному участку), на котором находятся улучшения.

Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые последовательно, как сквозь сито, должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на «номинацию» - НЭИ (В учебно-методической литературе последних лет наметилась тенденция отнесения НЭИ во вторую группу принципов, связанных с эксплуатацией собственности. На взгляд авторов, это неудачная методическая «новация», поскольку при анализе НЭИ необходимо использовать и рыночные факторы, необходимые для оценки рыночной стоимости, и мотивированные и выверенные рынком ожидания собственника относительно наибольшей эффективности того или иного использования. Как уже отмечалось, этот принцип синтетически отражает воздействие всех иных групп принципов и в свою очередь «тестирует» их воздействие через свои критерии. Также неверно относить его к группе рыночных принципов, мотивируя это тем, что он используется лишь при оценке рыночной стоимости.

Часто при оценке стоимостей нерыночного типа важно установить степень эффективности status quo объекта оценки или направленного на его развитие инвестиционного усилия, что невозможно произвести без соотнесения текущего результата с тем, который определяется в соответствии с НЭИ (как это делается при оценке инвестиционных проектов в сфере недвижимости).

Таким образом, наиболее эффективное использование определяется как такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Как уже отмечено, выделяются четыре критерия, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого использования:

1) физическая осуществимость - возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений участка с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;

2) юридическая правомочность (разрешенность) - соответствие юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;

3) экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям;

4) стоимостная оптимальность результата, ведущая к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вычитанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимости. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимостью земли и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом всех улучшений.

Факторы, определяющие НЭИ участка земли, следующие:
- местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в округе землепользование и доступность участка);
- рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных конкурентов, емкость рынка;
- юридические права по обустройству участка;
- ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, физические ограничения на освоение);
- технологическая и финансовая осуществимость проекта.

В выработке стратегии НЭИ участка применяется метод рыночной цели, т.е. вычисления наиболее вероятных клиентов (статусная, профессиональная, демографическая группа). Затем выделяется и просчитывается окупаемость ряда дополнительных удобств, повышающих конкурентоспособность объекта в сравнении с уже имеющимися, его конкурентный дифференциал.

Предполагается, что в соответствии с принципом НЭИ как используемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. Стоимость земельного участка всегда должна рассматриваться с позиций наиболее эффективного его использования вне зависимости от того, застроен он или свободен от каких-либо построек.

Этот принцип обязательно должен использоваться при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Использование этого принципа позволяет оценить максимально возможную величину земельной ренты определенного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки. Расчетная максимальная величина земельной ренты, определенная на основе принципа НЭИ, должна использоваться и при определении земельных платежей, прежде всего арендной платы и стоимости права аренды земельных участков.

Такой подход призван стимулировать землепользователя к рациональному и наиболее эффективному использованию земли.

Итак, рассмотрен набор принципов, необходимый для оценки недвижимости. Однако ясно, что они должны использоваться при оценке любых объектов оценки, не только недвижимости, но их состав при этом может несколько изменяться, что связано с наличием особенностей, характерных для различных типов имущества.

Свой отпечаток на характер воздействия принципов и их состав, который максимален при оценке рыночной стоимости, накладывают и специфика объекта оценки, и использование различных видов оценочных стоимостей. Так, при оценке движимого имущества (в частности, машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной та часть принципов второй группы, относящаяся к земельному участку, например принцип остаточной продуктивности земли, тогда как принципы третьей группы, связанные с анализом воздействия внешней рыночной среды, могут не привлекаться к рассмотрению при оценке нематериальных активов (НМЛ), неотчуждаемых от предприятия.

Использование всех групп принципов позволяет всесторонне исследовать свойства объекта оценки. Он изучается оценщиком и как фактор производства и актив (в рамках затратной концепции с при влечением группы принципов, связанных с эксплуатацией объекта оценки), и как товар (в рамках концепции рынка и с использованием рыночной группы принципов). Оценщик анализирует его возможности и как объекта инвестирования (при изучении потенциала его доходности в рамках концепции дохода). Эта взвешенная, идеальная (универсальная) позиция в работе оценщика.

Принцип соответствия в теории относительности

Правила квантовой механики очень успешно применяются в описании микроскопических объектов, типа атомов и элементарных частиц . С другой стороны, эксперименты показывают, что разнообразные макроскопические системы (пружина , конденсатор и т.д) можно достаточно точно описать в соответствии с классическими теориями, используя классическую механику и классическую электродинамику (хотя существуют макроскопические системы, демонстрирующие квантовое поведение, например, сверхтекучий жидкий гелий или сверхпроводники). Однако, весьма разумно полагать, что окончательные законы физики должны быть независимыми от размера описываемых физических объектов. Это предпосылка для принципа соответствия Бора, который утверждает, что классическая физика должна появиться как приближение к квантовой физике, поскольку системы становятся большими .

Условия, при которых квантовая и классическая механики совпадают, называются классическим пределом . Бор предложил грубый критерий для классического предела: переход происходит, когда квантовые числа, описывающие систему являются большими , означая или возбуждение системы до больших квантовых чисел, или то, что система описана большим набором квантовых чисел, или оба случая. Более современная формулировка говорит, что классическое приближение справедливо при больших значениях действия . В терминах «школьной» физики это означает, что должны соблюдаться неравенства:

(произведение характерного импульса процесса на его характерный размер и произведение характерной энергии процесса на его характерное время значительно больше )

Принцип соответствия - один из инструментов, доступных физикам для того, чтобы выбрать соответствующую действительности квантовую теорию. Принципы квантовой механики довольно широки - например, они заявляют, что состояния физической системы занимают Гильбертово пространство , но не говорят, какое именно. Принцип соответствия ограничивает выбор теми пространствами, которые воспроизводят классическую механику в классическом пределе.

Формулировка Дирака

Формулировка Дирака, называемая также «Принцип соответствия Дирака» : «Соответствие между квантовой и классической теориями состоит не столько в предельном согласии при , сколько в том, что математические операции двух теорий подчиняются во многих случаях тем же законам.»

Интегралы по траекториям

В формулировке квантовой механики через интегралы по траекториям траектории, дающие значение действия , заметно отличающиеся от стационарного (определяемого исходя из принципа наименьшего действия), дают малый вклад в итоговую амплитуду перехода (бесконечно малый при ). Таким образом в квазиклассическом приближении амплитуда перехода определяется лишь классическими траекториями частиц (в простейшем случае движения в пространстве такая траектория единственна), определяемых из принципа наименьшего действия , а уравнение Шрёдингера переходит в уравнение Гамильтона - Якоби .

См. также

Литература

Ссылки

• В.И. Моисеев. Философия и методология науки. Принцип соответствия .

Примечания

Wikimedia Foundation . 2010 .

Смотреть что такое "Принцип соответствия" в других словарях:

Принцип, согласно которому руководство должно делегировать индивиду достаточно полномочий, чтобы он был в состоянии выполнять те задачи, за которые несет ответственность … Словарь терминов антикризисного управления

принцип соответствия - Принцип, согласно которому руководство должно делегировать индивиду достаточно полномочий, чтобы он был в состоянии выполнять те задачи, за которые несет ответственность. Тематики менеджмент в… … Справочник технического переводчика

принцип соответствия - atitikties principas statusas T sritis fizika atitikmenys: angl. correspondence principle vok. Korrespondenzprinzip, n rus. принцип соответствия, m pranc. principe de correspondance, m … Fizikos terminų žodynas

принцип соответствия - Принцип, состоящий в том, что в пределе больших квантовых чисел наблюдаемые должны переходить в соответствующие классические величины, а квантовые уравнения движения в классические уравнения … Политехнический терминологический толковый словарь

ПРИНЦИП СООТВЕТСТВИЯ - международный принцип бухгалтерского учета, означающий, что все поступления должны быть отнесены к периоду продажи, поставки товаров и предоставления услуг и что в отчетном периоде регистрируются только те расходы, которые привели к доходам… … Большой бухгалтерский словарь

Принцип соответствия - возникший в физике принцип, утверждающий, что каждая более глубокая теория содержит, при некотором предельном переходе, ранее ей предшествующую, не столь глубокую (например, релятивистская механика Эйнштейна при малых скоростях объектов переходит … Начала современного естествознания

Принцип соответствия - (CONFORMITY, PRINCIPLE OF) принцип оценки, согласно которому стоимость объекта зависит от того, насколько его архитектурный стиль и уровни удобств и услуг отвечают потребностям и ожиданиям рынка … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Принцип соответствия - (Фрумкин Я.П., Завилянский И.Я., 1964). Психиатрическая диагностическая концепция. В установлении диагноза большое значение придается соотношению: 1) между состоянием больного и анамнезом, сроками течения болезни, особенностями развития… … Толковый словарь психиатрических терминов

Принцип, согласно которому руководитель должен предоставить работнику необходимые полномочия для выполнения поставленных задач. Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов