Соотношение терминов, определяющих недвижимость

Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия. Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. В первую очередь хотелось бы остановиться на соотношении терминов, определяющих недвижимость. Так, в законодательстве упоминаются различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого имущества», причем зачастую указанные понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не использует понятие «объект недвижимого имущества», однако его употребление характерно для большинства законодательных и подзаконных актов, а также для судебной практики. Различие же вышеупомянутых понятий заключается в следующем. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле — об этом далее). Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая. «Объект недвижимого имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости. Рассматривая вопросы формирования понятия недвижимости и выделения системных признаков объекта недвижимого имущества, хотелось бы отметить следующее. При формулировании определения недвижимого имущества во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Так, еще Свод законов Российской империи относил к недвижимости корабли (т. Х, ч. 1, ст. 384—400). Д. И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно». Однако на протяжении длительного времени юристами предпринимались и предпринимаются попытки выявить признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства. Обратим внимание на основные системные признаки объектов недвижимого имущества, то есть на те особенности, которые не только качественно отличают их от других правовых категорий, но и указывают на существующую объективную взаимозависимость таких объектов. Отмечу, что первый в приведенном автором списке признак сложно назвать отличительной чертой объектов недвижимого имущества, однако исходя из особенностей правового регулирования вопросов недвижимости российским законодательством следует обратить на него внимание и сделать следующий вывод. 1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЯВЛЯЕТСЯ ВЕЩЬЮ. В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Таким образом, российский законодатель установил жесткое ограничение: недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи. Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М. Козырь, российский законодатель «использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами». Тем не менее уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое понятие, и еще в дореволюционной России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями. Действительно, недвижимое имущество возможно представить не только в виде недвижимой вещи. Так, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные права. Российский законодатель же, уравняв термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. По мнению автора, это сделано в силу того, что в течение более 60 лет понятие недвижимости не употреблялось, усложненная конструкция (с включением иных, кром е вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы. (Примечание авт. Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г. в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д. В связи с этим нельзя сказать, что недвижимость как правовая категория отсутствовала в гражданском праве того времени. ) Следовательно, в соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимое имущество может быть только вещью. Однако буквально через пару статей Кодекса мы встречаемся с явлением, которое можно считать исключением из указанного выше правила. В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Некоторые ученые относят предприятие к сложной недвижимой вещи, что неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ должна состоять только из вещей, в предприятие же могут входить согласно абзацу второму пункта 2 статьи 132 ГК РФ все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права. Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого имущества является вещью, за исключением предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и не подпадает под вышеуказанные признаки. 2. ОСОБЫЕ НАЗНАЧЕНИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ТРЕБУЮЩИЕ ПОВЫШЕННОГО ПУБЛИЧНОГО ВНИМАНИЯ. На сегодняшний день среди ученых-правоведов наиболее распространена точка зрения, согласно которой к объектам недвижимого имущества можно отнести лишь те, которые недвижимы в силу природных свойств, то есть объекты, указанные в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Однако в таком случае ряд объектов недвижимого имущества остается вне правового регулирования, и при формулировании нового юридического понятия объекта недвижимости остается вопрос: к чему отнести не подпадающие под данное определение объекты? Кроме этого, зачастую указывается на отсутствие в нашем законодательстве «системы объектов недвижимости», поскольку не выработан единый классификационный признак. Однако не стоит забывать, что понятия «объект недвижимого имущества», «недвижимость» и т. п. в первую очередь являются специальными юридическими понятиями и не соответствуют по своему содержанию фактическому понятию недвижимости. Хотя физические признаки всех видов имущества, отнесенных законом к недвижимости, строго говоря, не образуют единое целое, в совокупности они все же представляют собой достаточно «жесткую структурированную конструкцию». Сложно не согласиться с высказанной С. А. Степановым мыслью, что недвижимость представляет собой систему «условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных объектов недвижимости», причем это обусловлено несколькими факторами, в том числе постоянным, связующим, разнохарактерным присутствием «единой публичной составляющей» и юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве и меньше — в частном. Таким образом, объясняется некая разрозненность объектов, объединенных в единое понятие «недвижимость». Стоит отметить, что решение законодателя создать такую конструкцию кажется на первый взгляд спонтанным и непроработанным. Тем не менее подобное определение является распространенным и известно законодательству многих стран. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает возможность отнесения к недвижимому имуществу имущества в силу закона. Более того, в законодательстве зарубежных стран имеется более сложная — троичная — конструкция объектов недвижимости. Так, в соответствии с гражданским законодательством Франции, Бразилии и некоторых других стран наряду с недвижимостью «в силу природных свойств» и «в силу закона» существует «недвижимость в силу назначения», к которой относятся предметы, помещенные на земельном участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимое имущество, навсегда присоединенное к недвижимости. В анализируемом признаке объектов недвижимого имущества заключается их юридическая особенность. К объектам недвижимого имущества отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации и государственной защиты. Необходимость прохождения государственной регистрации (о чем речь пойдет далее) продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной значимостью. Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами: 1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ); 2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие). Стоит отметить, что ряд авторов при рассмотрении данного вопроса выделяет в отдельную группу предприятия, либо предприятия, кондоминиумы, домовладения, участки недр (объединяемые в единую группу — «комплексные объекты недвижимости»), либо помещения. Однако данная позиция представляется спорной, так как исходя из смысла статьи 130 ГК РФ можно выделить лишь две группы, причем ко второй относится все недвижимое имущество, которому законом придан статус недвижимости. Как верно подметил О. М. Козырь, предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Следовательно, наиболее правильно относить предприятие к объектам недвижимого имущества в силу закона. Известным подтверждением этому является то, что понятие «предприятие» регулируется отдельной статьей 132 ГК РФ. Особую проблему создает отнесение к недвижимости морских и воздушных судов, а также космических объектов, так как зачастую в нормативных актах забывают о том, что и эти объекты относятся к недвижимому имуществу (например, во-первых, ГК РФ при аренде недвижимого имущества к недвижимости относит только недвижимость в силу природных свойств, хотя нигде не указано, что к ней не относятся иные объекты недвижимости; во-вторых, в Приказе Минюста РФ от 06.08.04 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» указано, что данный акт действует в отношении всего имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений, что дает возможность предположить, что данный акт регулирует также вопросы аренды судов. Однако систематическое толкование этого акта подтверждает, что он относится только к недвижимости в силу природных свойств). В связи с этим у некоторых ученых вызывает критику отнесение к недвижимости данных объектов, и при характеристике объектов недвижимого имущества правоведы ограничиваются лишь анализом данной категории недвижимости. На наш взгляд, проблема состоит не в том, что указанные объекты отнесены к недвижимости, а в невнимательности законодателя при создании диспозиции какой-либо нормы права и/или установлении пределов регулирования определенного акта. 3. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. Сразу необходимо отметить, что данный термин понимается цивилистами по-разному. Некоторые считают, что индивидуально-определенная вещь обладает уникальными, только ей присущими чертами, качествами. Другие же указывают, что индивидуально-определенные вещи не обязательно должны быть единственными в своем роде, к ним относятся любые вещи, которые представляется возможным выделить из других подобных объектов. Однако следует признать, что в силу установленных законодательством особенностей правового регулирования недвижимости каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Стоит отметить, что, несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключенным. 4. НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДЫ, СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЕЗ НАНЕСЕНИЯ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ЛИБО БЕЗ СОХРАНЕНИЯ СТАТУСА ТАКОВОГО. Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого имущества прочную связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные с применением недвижимости. Во-первых, как верно подметил Е. Ю. Петров, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землей, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землей не всегда представляется возможным. Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Это может быть проиллюстрировано на простом примере, приводимом в литературе. Так, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолет приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом. По мнению автора, предложенный признак является более широким по сравнению с указанным и отражает сущность современного понимания недвижимости. 5. ВОЗМОЖНОСТЬ СТАТЬ ОБЪЕКТОМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ. В науке гражданского права уже длительное время ведется дискуссия о сущности объекта гражданских прав по отношению к недвижимому имуществу. Существуют две основные позиции. По мнению ряда ученых16, для признания чего-либо объектом недвижимого имущества необходимо лишь доказать наличие свойств, указанных в статье 130 ГК РФ: прочную связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба либо прямое отнесение конкретного объекта к недвижимости в силу закона. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать какие-либо специальные действия для придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию). Вторая точка зрения, согласно которой недвижимостью может быть признано имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до момента такой государственной регистрации объекта недвижимого имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский указывает: «Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может». Развивая эту идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав… Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов... признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией - регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты». Это означает, что в качестве недвижимого имущества должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Наиболее верной и соответствующей действующему законодательству представляется последняя позиция, так как, для того чтобы стать оборотоспособным, любое имущество должно признаваться объектом гражданских прав. Непосредственно недвижимое имущество становится объектом недвижимого имущества (и, соответственно, одним из видов объектов гражданских прав) только после регистрации первичного права на него. Неслучайно законодатель употребляет понятие «объект гражданского права», концентрируя внимание на том, что существование в гражданско-правовом понимании любого объекта зависит от возможности распространения на него гражданского права. Некоторые авторы выделяют также еще один признак объекта недвижимого имущества: неделимость и непотребляемость . Однако такая позиция вызывает критику, основанную на следующем. Включение признака непотребляемости неприемлемо по следующим основаниям. Во-первых, он не отражает особенности, характерные только для объекта недвижимого имущества. Это объясняется следующим. Термин «непотребляемость» используется законодателем в ГК РФ лишь в главе об аренде; причем, исходя из смысла статьи 607 ГК РФ, можно сделать вывод, что непотребляемыми вещами являются любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, при этом:

1. вещи могут быть как недвижимыми, так и движимыми;
2. непотребляемыми признаются вещи, которые в принципе могут потерять свои натуральные свойства, но по истечении достаточно длительного времени. Это подтверждено судебной практикой (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.03.02 по делу № А19-8204/01-14-Ф02-201/02-С2; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.03 по делу № А63-1266/2003_С4).

Таким образом, свойство непотребляемости присуще любому объекту недвижимости, но все же это хоть и не лишний, но не обязательный признак. Во-вторых, анализируемое понятие является оценочным. Действующее законодательство переполнено оценочными категориями, и это порождает многочисленные проблемы на практике. Следует признать, что в некоторых случаях они необходимы и неизбежны. Но все же при разработке рекомендаций по улучшению законодательства следует стремиться формулировать более четкие дефиниции. Хотелось бы еще раз отметить, что, несмотря на то что вопрос об определении недвижимого имущества, недвижимости, объекта недвижимого имущества интересует ученых-цивилистов на протяжении нескольких веков, до сих пор не выработано его единое понятие; предложенное автором определение также не претендует на роль истинного и бесспорного. По мнению автора, вышеизложенные признаки являются существенными для анализируемой в настоящей работе правовой категории, что позволяет представить следующую дефиницию. Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания. Е. Демидкова, юрист юридической компании Legas, Москва Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места;
• воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

• его материальность;
• индивидуальная определенность;
• удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
• незаменимость;
• наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

1. Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
2. Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

• земельные участки;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

1. От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
2. Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

1. Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

1. Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2. Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

• сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
• автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

• высокой стоимостью;
• ограниченным количеством;
• ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
• уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
• наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
• пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
• капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

Дикусар В.М., д.ю.н., профессор кафедры гражданско-правовых наук Российской академии адвокатуры и нотариата.

Храпова Е.В., соискатель Российской академии адвокатуры и нотариата.

Конституция РФ (ст. 34) устанавливает, что "каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности". Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает научная классификация объектов гражданских правоотношений. Она призвана служить ориентиром при выявлении правового режима того или иного имущества, определении объема и содержания прав и обязанностей участников гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом <1>. Собственник вправе даже уничтожить имущество, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц. Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему. Таким образом, установлено, что собственник имущества имеет право определить юридическую судьбу вещи. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.

<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 32.

Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота. Например , ГК РСФСР 1922 г. <2> с отменой частной собственности на землю (ст. 21) упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома) <3>.

<2> См.: Хрестоматия по истории отечественного государства и права: Учебное пособие. М.: Изд-во МГУ, 1994. С. 36.
<3> См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 8.

Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении (п. 2 ст. 4).

Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых объектов; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.

Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что эта связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Сюда, прежде всего, относились те строения, фундамент которых укреплен в землю, тогда как строения, поставленные на землю, должны были считаться движимыми вещами. Строения, хотя и прочно укрепленные в земле, переходили в разряд движимых вещей в случаях, когда сделка была направлена на приобретение материала, из которого они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например продажа на слом.

Таким образом, вопрос о прочности и связи строения с землей решался в зависимости от конкретных обстоятельств. Постройки под землей в русском дореволюционном праве также считались недвижимостью. Признавались недвижимостью деревья, плоды, растения, минералы, металлы и другие ископаемые, пока они находились в прочной связи с почвой, не выступая как самостоятельные вещи, а только как части земли, подчиняясь ее положению. Морские и речные суда относились к движимым вещам. Недвижимостью не признавались строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договора с собственником участка <4>.

<4> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.) / Вступительная статья Е.А. Суханова. М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 96 - 98.

Деление законодателем недвижимых вещей по природе на две категории нельзя назвать последовательным <5>. Леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты следовало бы отнести к той же категории, что и земля, по принципу прочной связи с землей. Кроме того, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства также следовало бы включить в эту категорию, поскольку они неразрывно связаны с землей. Критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению в литературе обоснованно относят к второстепенному.

<5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 33.

В данном случае можно лишь предположить, что законодатель при разработке данной статьи имел в виду следующее. Деление недвижимых вещей по природе на две категории, каждая из которой отвечает критерию неразрывной связи с землей, было искусственно проведено для того, чтобы выделить вторую категорию как обладающую еще одним дополнительным признаком - возможностью их перемещения с несоразмерным ущербом их назначению. Но указанные признаки (прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению) присущи не всем объектам недвижимости <6>.

<6> См.: Там же. С. 34.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей сути и назначению являются движимыми - недвижимость в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого обусловлено тем, что оно является дорогостоящим, имеет важное значение для жизнедеятельности, а их эксплуатация в строго определенных условиях требует специального контроля за их обращением в гражданском обороте. Поэтому для этих объектов был выбран порядок регистрации, который предусмотрен для недвижимости, однако это не приводит к автоматическому распространению на них соответствующего режима недвижимого имущества в полном объеме. Таким образом, прикрепленность предмета к земле (основной критерий по действующему ГК РФ) - во многом формальный признак, который может потерять свое значение с развитием техники.

Круг объектов гражданского права чрезвычайно широк и многообразен. Согласно ст. 128 ГК РФ объекты гражданских прав подразделяются на: вещи (к числу которых относятся, в частности, деньги, валютные ценности, ценные бумаги) и права на вещи; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности.

Вещами являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности - земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

Важнейший признак вещей, благодаря которому они и становятся объектами гражданских прав, заключается в способности удовлетворять те или иные потребности людей. Предметы, не обладающие полезными качествами либо полезные свойства которых еще не открыты людьми, а также предметы, недоступные людям на данном этапе развития человеческой цивилизации (например, космические тела), объектами гражданско-правовых отношений не выступают. Иными словами, статус вещей приобретают лишь материальные ценности, то есть материальные блага, полезные свойства которых осознаны и освоены людьми <7>.

<7> См.: Слугин О.В. Совершенствование методов и инструментария экономической оценки недвижимого имущества как основы управления им на муниципальном уровне: Дис. ... канд. экон. наук. Владивосток, 2002. С. 45.

Следует подчеркнуть, что юридическое понимание вещей не совпадает с обыденным представлением о них. С точки зрения действующего законодательства вещами являются не только традиционные предметы быта, средства производства и т.п., но и живые существа (например, дикие и домашние животные), сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.), различные виды подвластной человеку энергии (например, тепловой, электрической, атомной и т.п.), жидкие и газообразные вещества (например, вода и газ в резервуарах, трубопроводах и т.п.). Таким образом, под вещами наука гражданского права понимает данные природой и созданные человеком ценности материального мира, выступающие в качестве объектов гражданских прав <8>.

<8> См.: Дикусар В.М. Спорные вопросы, связанные с переходом права на земельный участок // Бюллетень нотариальной практики. 2005. N 5. С. 5 - 6.

Экономические и физические свойства вещей неодинаковы, что предопределяет различия в характере возникающих по их поводу правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом вещи, под которым понимаются установленный законодательством порядок ее использования, допустимые способы и пределы распоряжения ею.

Гражданским кодексом РФ предусмотрены такие понятия, как "главная вещь" и "принадлежность". Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Принадлежностью всегда является отдельный предмет <9>, например ключ от замка, рама картины, футляр для скрипки и т.п.

<9> Вопрос о том, является ли этот предмет принадлежностью, часто решается в законе, стандарте, договоре. При отсутствии такого решения нужно руководствоваться обычаями делового оборота.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю еще из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. Такое деление, принятое практически всеми правовыми системами современности, было решительно отвергнуто советской правовой доктриной в начале 1920-х гг. как буржуазное и не имеющее практического значения в условиях нашей страны, где земля, ее недра, воды и леса являлись исключительной государственной собственностью. В результате вплоть до 1990-х гг. в нормативных правовых актах термин "движимое и недвижимое имущество" вообще не встречался <10>.

<10> Впервые после длительного перерыва общее деление вещей на движимые и недвижимые было восстановлено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" и Основами гражданского законодательства 1991 г. Однако лишь в Гражданском кодексе РФ, придающем первостепенное значение данному делению, оно получило относительно полное и завершенное воплощение.

К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанно с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения и т.д. Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для гражданского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимостью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышенной надежности правил их гражданского оборота <11>.

<11> См., напр.: Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский; Исследовательский центр частного права. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 232 - 233.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Наконец, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество <12>.

<12> Все остальные вещи, которые по прямому указанию закона не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статья 136 ГК РФ раскрывает, что поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества (ст. 136 ГК РФ). Закон различает: а) "естественные плоды" - приплод животных, плоды фруктовых деревьев и т.п., создаваемые самой вещью, и доходы, которые вещь приносит, если она находится в гражданском обороте, например наемная плата, проценты, полученные по кредиту и т.п., а также б) продукцию, полученную в результате целенаправленного использования вещей в производственной деятельности <13>. В данном случае эта норма права является диспозитивной. "Законом, иными нормативными актами или договором может быть установлено, что плоды, продукция и доходы поступят в собственность не законного владельца, а другого лица. К примеру, на унитарных государственных и муниципальных предприятиях плоды, продукция и доходы, полученные от использования имущества, являются государственной собственностью и поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения" <14>.

<13> См.: Дикусар В.М. Проблемы правового регулирования охраны окружающей среды в Российской Федерации // Ученые труды Российской академии адвокатуры: Научно-практический журнал. 2007. N 1(6). С. 12 - 14.
<14> См.: Дукашев К.В. Правовой режим недвижимого имущества в целях налогообложения юридических лиц: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 88.

К недвижимости, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, относятся объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр и обособленные водные объекты.

Земельный участок представляет собой земли, отделенные на местности (в натуре) от иных земель при помощи границ. До 1990 г. определяющим в содержании и развитии земельного законодательства было существование института исключительной государственной собственности на землю. Следствием этого был прямой запрет на совершение сделок с землей. Совершение таковых признавалось юридически (в том числе уголовно) наказуемым деянием.

Участки недр. Здесь необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов на земле- и недропользование, который проявляется в двух основных положениях. Во-первых, согласно ЗК РСФСР (ст. 52), собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды. Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст. 83), предоставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей. Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности <15>.

<15> Так, Закон РФ "О недрах" признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции РФ (ст. 9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр России и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах Государственных границ Российской Федерации (ст. 2 Закона РФ "О недрах"). Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование <16>.

<16> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 290.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 130) к недвижимому имуществу отнесено все то, что прочно связано с землей, - леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Эти объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей. Будучи отделенными от нее, они становятся движимыми вещами.

Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной.

Согласно ст. 4 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2007 г., участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в лесных отношениях участвуют соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных нормативными правовыми актами. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе. Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются.

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 Лесного кодекса РФ).

К недвижимости Гражданский кодекс также относит здания и сооружения - то, что прочно связано с землей. В этой связи необходимо раскрыть содержание ст. 552, 553, 652 и 653 ГК РФ. Установлено общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок <17>.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография Н.В. Карловой, Л.Ю. Михеевой "Приобретательная давность и правила ее применения" включена в информационный банк.

<17> См., напр.: Галиновская Е.А. Приобретательная давность как основание приобретения права собственности на земельный участок // Комментарий судебной практики. Вып. 5. М., 1999; Карлова Н.В., Михеева Л.Ю. Приобретательная давность и правила ее применения: Практическое пособие. М.: Издательство "Палеотип", 2002.

Помимо земли и объектов, которые неразрывно с нею связаны, ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п.). Указанные объекты не только способны к пространственному перемещению без ущерба их назначению, но и специально предназначены для этого.

Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Определение недвижимых вещей, сформулированное в ст. 130 ГК РФ, говорит о том, что законодатель рассматривает понятия "недвижимые вещи", "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов. Однако некоторые специалисты дают совершенно иное толкование формулировке законодателя в отношении ст. 130 ГК РФ и предлагают классифицировать недвижимые вещи по другому критерию, в отличие от рассмотренных выше.

Согласно точке зрения, сформулированной профессором Г.В. Чубуковым, недвижимое имущество и недвижимость являются разновидностями недвижимых вещей. К недвижимому имуществу он относит предметы, созданные человеком, имеющие имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание, то есть капитал. К недвижимости он относит объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи, предметы, не имеющие имущественной сущности. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы, перемещение которых невозможно в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения. Категорию "недвижимость" Г.В. Чубуков предлагает классифицировать пообъектно на земельную, водную, горную и др. <18>.

<18> См.: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. N 3. С. 12 - 13.

Однако представляется, что данная классификация объектов по критерию природы их происхождения не находит практического применения. Во-первых, такие природные объекты, как леса и многолетние насаждения, могут быть перемещены с несоразмерным ущербом их назначению и являться объектами, в которые вложен труд человека. Во-вторых, с позиции теории гражданского права и гражданского законодательства некорректным является применение в данной ситуации к недвижимым вещам такого экономического понятия, как имущественная природа (сущность), поскольку объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ, являются вещами, а согласно ст. 128 ГК РФ вещи являются видами имущества, но не наоборот, как предлагает Г.В. Чубуков.

Одним из неурегулированных остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно (недвижимость в силу назначения). Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. В США <19>, Франции, Мексике и Бразилии такие вещи рассматриваются как постоянные принадлежности, то есть движимое имущество, которое вследствие связи с недвижимостью или прикрепления к недвижимости признается при пользовании им недвижимым имуществом <20>. Таким образом, зарубежный и дореволюционный отечественный опыт в отношении подобных объектов не был учтен при разработке российского Гражданского кодекса РФ <21>.

<19> См.: Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости // Государство и право. 1999. N 3. С. 45.
<20> См.: Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // Юрист. 2002. N 4. С. 18.
<21> См.: Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью // Закон. 1999. N 4. С. 11.

Следует отметить, что в теории и практике не было единого подхода к вопросу о принадлежности объектов незавершенного строительства к недвижимости. Федеральные и региональные нормативные акты содержали способы решения некоторых ситуаций, связанных с этими объектами.

Указ Президента РФ от 16.05.1997 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" <22> регламентировал возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации на основании документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешения на строительство, а также описания объекта незавершенного строительства.

<22> См.: СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.

Некоторые разъяснения в отношении объектов незавершенного строительства давал Высший Арбитражный Суд Российской Федерации. Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <23> гласит, что "по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о регистрации не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими" <24>. Эта же позиция, связанная с действием договора строительного подряда, была отражена в п. 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" <25>.

<23> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 10.
<24> См.: Ширинская Е.Ю. Гражданско-правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 47.
<25> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. N 3.

Согласно п. 16 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

В пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" <26> содержится указание на то, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Критерий, по которому объект незавершенного строительства был отнесен к недвижимости, суд определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба. Таким образом, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации исходил из того, что объекты незавершенного строительства являются недвижимыми и обладают определенной спецификой. В.В. Витрянский считает, что такая позиция судебных органов в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

<26> См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

В отношении объектов незавершенного строительства законодательство никак не определяет, на какой стадии строительства находился подобный объект и каким образом влияет степень его готовности на его правовой режим (например, заложен только фундамент или уже возведены стены и кровля). Для решения этого вопроса следует, видимо, руководствоваться вышеприведенными разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, то есть принимать во внимание такие признаки, как неразрывная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного для него ущерба <27>.

<27> См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1999. N 7 - 9.

В литературе объекты незавершенного строительства признавали недвижимостью П.В. Крашенинников <28>, С.Ф. Савкин <29>, И. Гумаров <30>. При этом они считали, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и к ним должны применяться нормы, относящиеся к правовому режиму недвижимого имущества до момента государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

<28> См.: Доклад П.В. Крашенинникова на семинаре-совещании "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Юрист. 1998. N 6.
<29> См.: Савкин С.Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3.
<30> См.: Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. 1998. N 10.

Например , Е.А. Киндеева отмечала, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно трех условий: объект должен иметь неразрывную связь с землей; он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; лицу необходимо совершить с ним сделку. "Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости" <31>.

<31> См.: Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1(6). С. 83.

Обычной является ситуация, когда по объекту уже утвержден акт приема в эксплуатацию, а документы в регистрирующий орган еще не представлены. Акт приема свидетельствует о завершении строительства, о его готовности для использования в соответствии с проектом. Основная сложность в отношении вновь создаваемых объектов недвижимости заключается в следующем. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

В связи с этим возникают вопросы: с какого момента недвижимое имущество с юридической точки зрения будет считаться именно недвижимым? С момента регистрации прав на него? Каков правовой статус имущества без существования каких-либо прав на него? С одной стороны, у имущества должен быть законный владелец, обладающий теми или иными правами на него, а с другой стороны, дом как объект недвижимости в физическом смысле будет домом независимо от того, есть у него собственник или нет.

С 1 апреля 2005 г. договоры долевого участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Указанный Закон также регламентирует случаи и порядок регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Приведенный выше анализ правовых проблем отнесения отдельных объектов к недвижимости позволяет сделать вывод о том, что единственным классическим объектом недвижимости может быть признан земельный участок, являющийся недвижимым по природе. Не каждый объект недвижимости, являющийся таковым согласно российскому законодательству, обладает признаками, которые считаются объективно необходимыми и характеризуют его как недвижимость.

Новая редакция Ст. 91 ТК РФ

Рабочее время - время, в течение которого работник в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка и условиями трудового договора должен исполнять трудовые обязанности, а также иные периоды времени, которые в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации относятся к рабочему времени.

Нормальная продолжительность рабочего времени не может превышать 40 часов в неделю.

Порядок исчисления нормы рабочего времени на определенные календарные периоды (месяц, квартал, год) в зависимости от установленной продолжительности рабочего времени в неделю определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере труда.

Работодатель обязан вести учет времени, фактически отработанного каждым работником.

Комментарий к Статье 91 ТК РФ

Рабочее время состоит из фактически отработанного времени в течение дня. Оно может быть меньше или больше установленной для работника продолжительности работы. В рабочее время включаются и другие периоды в пределах нормы рабочего времени, когда работа фактически не выполнялась. Например, оплачиваемые перерывы в течение рабочего дня (смены), простой не по вине работника.

Продолжительность рабочего времени, как правило, устанавливается путем закрепления недельной нормы рабочего времени.

Максимальный предел длительности рабочего времени установлен законодательством, тем самым оно ограничивает продолжительность рабочего времени. Статья 37 Конституции РФ, закрепляя в пункте 5 право на отдых, указывает, что работающему по трудовому договору гарантируется установленная федеральным законом продолжительность рабочего времени.

Трудовой кодекс рабочему времени отвел раздел IV, состоящий из двух глав (15 и 16).

Статья 91 Трудового кодекса РФ дает определение рабочего времени.

Рабочее время - время, в течение которого работник в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка организации и условиями трудового договора должен исполнять трудовые обязанности, а также иные периоды времени, которые в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами относятся к рабочему времени. Исходя из этого, в правах сторон трудовых отношений определять границы рабочего времени, устанавливать начало рабочего дня, его окончание, время на обеденный перерыв, а также режим рабочего времени, посредством которого обеспечивается отработка установленной действующим законодательством нормы рабочего времени.

Кодекс подчеркивает, что нормальная продолжительность рабочего времени не может превышать 40 часов в неделю. Эта максимальная продолжительность рабочего времени распространяется на абсолютное большинство работников и поэтому в правовом аспекте считается всеобщей мерой труда.

Значение ограничения законом рабочего времени заключается в том, что:

1) обеспечивает охрану здоровья работника от чрезмерного переутомления и способствует долголетию его профессиональной трудоспособности и жизни;

2) за установленное законом рабочее время общество, производство получают от каждого работника необходимую определенную меру труда;

3) позволяет работнику обучаться без отрыва от производства, повышать свою квалификацию, культурно-технический уровень (развивать личность), что, в свою очередь, способствует росту производительности труда работника и воспроизводству квалифицированной рабочей силы.

Ко времени, в течение которого работник хотя и не выполняет свои трудовые обязанности, но осуществляет иные действия, относятся периоды времени, которые признаются рабочим временем, например время простоя не по вине работника. Так, например, в соответствии со статьей 109 Трудового кодекса РФ в рабочее время включаются специальные перерывы для обогревания и отдыха, предоставляемые работникам, работающим в холодное время года на открытом воздухе (например, рабочим-строителям, монтажникам и т.п.) или в закрытых необогреваемых помещениях, а также грузчикам, занятым на погрузочно-разгрузочных работах. Температуру и силу ветра, при которых этот вид перерыва необходимо предоставлять, определяют органы исполнительной власти. Конкретная же продолжительность таких перерывов определяется работодателем по согласованию с выборным профсоюзным органом.

Перерывы для производственной гимнастики необходимо предоставлять тем категориям работников, которые в силу специфики их труда нуждаются в активном отдыхе и проведении специального комплекса гимнастических упражнений. Например, водителям положены такие перерывы через 1 - 2 часа после начала смены (до 20 мин.) и спустя 2 часа после обеденного перерыва. В отношении любых других категорий работников вопрос о предоставлении им таких перерывов решается в правилах внутреннего распорядка.

Согласно статье 258 Трудового кодекса РФ в рабочее время включаются дополнительные перерывы для кормления ребенка (детей), предоставляемые работающим женщинам, имеющим детей в возрасте до полутора лет, не реже чем через каждые три часа непрерывной работы продолжительностью не менее 30 минут каждый. Перерывы для кормления детей включаются в рабочее время и подлежат оплате в размере среднего заработка.

Как правило, в рабочее время включаются периоды выполнения основных и подготовительно-заключительных мероприятий (подготовка рабочего места, получение наряда, получение и подготовка материалов, инструментов, ознакомление с технической документацией, подготовка и уборка рабочего места, сдача готовой продукции и т.п.), предусмотренных технологией и организацией труда, и не включается время, которое затрачивается на дорогу от проходной до рабочего места, переодевание и умывание перед началом и после окончания рабочего дня, обеденный перерыв.

В условиях непрерывного производства прием-передача смены является обязанностью сменного персонала, предусмотренной действующими в организациях инструкциями, нормами и правилами. Прием-передача смены обусловлена необходимостью принимающего смену работника ознакомиться с оперативной документацией, состоянием оборудования и ходом технологического процесса, принять устную и письменную информацию от сдающего смену работника для продолжения ведения технологического процесса и обслуживания оборудования. Конкретная продолжительность времени приема-передачи смены зависит от сложности технологии и оборудования.

Вместе с этим, учитывая, что статья 91 Трудового кодекса РФ предоставляет сторонам трудовых отношений право самим определять принципы регулирования рабочего времени, вопросы включения вышеприведенных временных отрезков в рабочее время должны решаться ими самостоятельно. Принятое же решение закрепляется в утверждаемых в установленном порядке правилах внутреннего трудового распорядка.

Нормальная продолжительность рабочего времени не может превышать 40 часов в неделю как при пяти, так и при шестидневной рабочей неделе. Это установленная законом (ст. 91 Трудового кодекса РФ) норма рабочего времени, которую должны соблюдать стороны трудового договора (работник и работодатель) на всей территории РФ, независимо от организационно-правовой формы предприятия, вида работы, продолжительности рабочей недели. Нормальное рабочее время является общим правилом и применяется в том случае, если работа выполняется в обычных условиях труда и лица, ее выполняющие, не нуждаются в специальных мерах охраны труда; распространяется на работников физического и умственного труда. Нормальное рабочее время должно быть такой продолжительности, чтобы сохранить возможность жизнедеятельности и работоспособности. Его продолжительность зависит от уровня развития производственных сил.

Следует учесть и то, что нормальная продолжительность рабочего времени, установленная статьей 91 Трудового кодекса РФ, в одинаковой степени относится как к постоянным, так и к временным сезонным работникам, к работникам, принятым на время выполнения определенных работ (ст. ст. 58, 59 Трудового кодекса РФ), и др.

Законодатель предусматривает обязанность работодателя вести учет времени, фактически отработанного каждым работником. Основным документом, подтверждающим такой учет, является табель учета рабочего времени, где отражается вся работа: дневные, вечерние, ночные часы работы, часы работы в выходные и праздничные дни, сверхурочные часы работы, часы сокращения работы против установленной продолжительности рабочего дня в случаях, предусмотренных законодательством, простои не по вине работника и др.

Следует различать продолжительность рабочего времени в течение суток и нормы рабочего времени. Продолжительность рабочей недели исчисляется из семи часов продолжительности рабочего дня, продолжительность рабочего времени в течение суток может быть различной.

Кроме нормальной продолжительности рабочего времени Трудовой кодекс РФ регулирует вопросы сокращенного рабочего времени, неполного рабочего времени, ненормированного рабочего времени, сверхурочных работ и т.д.

Другой комментарий к Ст. 91 Трудового кодекса Российской Федерации

1. Статья 91 ТК, во-первых, содержит определение рабочего времени, во-вторых, устанавливает его максимальную продолжительность и, в-третьих, указывает на обязанность работодателя вести учет рабочего времени.

2. Определение рабочего времени, приведенное в ч. 1 ст. 91 ТК, основывается на сложившемся в российской науке трудового права понятии рабочего времени и делает упор на фактор долженствования: к рабочему может быть отнесено время, в течение которого работник должен исполнять трудовые обязанности. В определении, по существу, отождествляются два различных понятия: рабочее время как таковое и его норма. Необходимо иметь в виду, что фактически отработанное время может не совпадать с установленной правилами внутреннего трудового распорядка или трудовым договором нормой рабочего времени. Работа сверх установленной работнику продолжительности рабочего времени также считается рабочим временем со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями даже в том случае, если работодатель привлекал работника к такой работе в нарушение законодательства и работник не обязан был ее исполнять. В подобных случаях следует руководствоваться определением рабочего времени, которое дано в Конвенции МОТ N 30 (1930 г.), где под рабочим временем понимается период, в течение которого трудящийся находится в распоряжении работодателя. Аналогичные определения рабочего времени даны в Конвенциях МОТ N 51, 61.

3. В ст. 91 ТК РФ подчеркивается, что в рабочее время включаются и другие периоды, которые в соответствии с Трудовым кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации относятся к рабочему времени. Такие периоды - это специальные перерывы для обогревания и отдыха, перерывы для кормления ребенка (см. ст. ст. 109, 258 ТК РФ и комментарий к ним).

Коллективным договором могут быть установлены и иные периоды, относящиеся к рабочему времени.

4. Норма рабочего времени - количество часов, которое работник должен отработать в течение определенного календарного периода. В основе определения нормы рабочего времени лежит календарная неделя. Исходя из недельной нормы, устанавливается в необходимых случаях норма рабочего времени на иные периоды (месяц, квартал, год).

5. В течение длительного периода, вплоть до 1992 г., в нашей стране государство устанавливало жесткие нормы рабочего времени, обязательные для сторон трудового договора. В законодательстве прямо указывалось, что нормы продолжительности рабочего времени не могут быть изменены по соглашению между администрацией и профсоюзным комитетом или на основе договора с рабочим и служащим ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения. Исключения из этого правила были установлены в самом законе.

Современное российское трудовое законодательство - в соответствии с Конституцией РФ и международно-правовыми актами, к которым присоединилась Россия, - закрепило за трудовым законодательством в области регулирования рабочего времени функцию охраны труда, реализуемую путем установления законом предельной меры труда, которую работодатели ни самостоятельно, ни по соглашению с представительными органами работников или с самими работниками не могут превышать (исключения из этого правила допускаются лишь в случаях, установленных законом, - см. ст. ст. 97, 99, 101 ТК РФ и комментарий к ним). Конкретная норма рабочего времени устанавливается коллективным договором или соглашением и может быть ниже этой предельной нормы (см. ст. 41 ТК РФ и комментарий к ней).

6. Нормирование рабочего времени осуществляется с учетом условий труда, возрастных и иных особенностей работников и других факторов. В зависимости от установленной продолжительности рабочего времени трудовое законодательство различает следующие его виды:

а) нормальное рабочее время;

б) сокращенное рабочее время (ст. 92 ТК РФ);

в) неполное рабочее время (ст. 93 ТК РФ).

7. Нормальное рабочее время - это продолжительность рабочего времени, применяемая в том случае, если работа выполняется в обычных условиях труда и лица, ее выполняющие, не нуждаются в специальных мерах охраны труда. Статья 91 ТК РФ определяет предел нормального рабочего времени в 40 часов в неделю. В этих пределах нормальная продолжительность рабочего времени устанавливается коллективным договором, соглашениями. В тех случаях, когда коллективный договор не заключался или условие о продолжительности труда не было включено в коллективный договор, в качестве реальной нормы рабочего времени действует предельная норма, установленная законом, - 40 часов в неделю.

8. Учет времени, фактически отработанного каждым работником, должен вестись в организациях всех организационно-правовых форм, кроме бюджетных учреждений, по формам Т-12 "Табель учета рабочего времени и расчета оплаты труда" или Т-13 "Табель учета рабочего времени", утвержденным Постановлением Госкомстата России от 5 января 2004 г. N 1. Учет рабочего времени каждого работника, работающего по трудовому договору, должен вестись и работодателем - индивидуальным предпринимателем.