Владельцам офисных зданий нередко приходится распутывать целый клубок хозяйственных и административных проблем - ведь каждый наниматель желает работать в чистом, качественно отремонтированном современном офисе с отличными коммуникациями, отоплением и дизайном. Обслуживание зданий может происходить силами самого владельца офисного помещения или через договор по оказанию подобных услуг, подписанный со сторонней компанией. В отдельных случаях ремонт и обслуживание зданий, находящихся в аренде, находятся в ведении съемщиков. Если договоренность была именно таковой, то подобный пункт обязательно должен был отражен в договоре аренды.

Что такое комплексное обслуживание

Уход за огромными помещениями требует неустанного внимания к различным мелочам и постоянной работой над тем, чтобы арендаторы чувствовали себя комфортно и спокойно.

Комплексное обслуживание зданий - это пакет услуг по уборке, ремонту, сервису и обслуживанию коммуникационных сетей. Иногда сюда входят услуги call-центра, оплата работа администратора на ресепшене, другие услуги.

Кто занимается комплексным обслуживанием

Договора по обслуживанию заключаются с клининговыми компаниями, индивидуальными предпринимателями или аутсорсинговыми компаниями. Удобно, когда комплексное обслуживание зданий ведется одним предприятием - в таком случае не будет взаимных обвинений и перекладывания ответственности за невыполненную работу, ведь весь пакет услуг должна выполнять одна организация.

Базовые услуги организации

Стандартный договор включает в себя следующие услуги, обязательные к выполнению сторонней организацией.

• Техобслуживание зданий (курирование поддержка исправного состояния частей здания и текущих режимов работ существующих инженерных систем, необходимые процедуры по регулировке оборудования).
• Профилактические и плановые мероприятия (проведение осмотров, сезонные и внеочередные предупредительные работы).
• Проведение косметических ремонтных работ.
• Хозяйственное и техническое обслуживание зданий.
• Услуги клининга, уход за прилегающей территорией.
• Озеленение и сервис парковочных мест и другое.

Обычно администрация рассматривает несколько заявок от сторонних фирм, которые желали бы осуществлять обслуживание зданий. Для участия в тендере фирма должна предоставить:

• уставные документы;
• разрешения на оказание услуг подобного рода;
• компании - наличие необходимых разрешений (например, рабочий по обслуживанию зданий имеет допуск к обслуживанию электросетей);
• спецификацию услуг с указанием стоимости каждого пункта.

По результатам рассмотрения заявок администрация здания выбирает компанию, предложившую оптимальное соотношение параметров цена-качество, и заключает с ней договор по оказанию услуг.

Типовой договор на обслуживание строений

Договор на обслуживание зданий заключается для оптимизации работы фирмы-заказчика по основному виду деятельности.

Смысл заключаемого договора на техническое обслуживание состоит в передаче сторонней компании функций по техобслуживанию имеющегося оборудования,наладка новых машин и механизмов, по ремонту зданий и сооружений предприятия заказчика.

Договор подразумевает:

1. Представленный план ремонтных работ по обслуживанию основных средств компании-заказчика.
2. и имеющегося оборудования предприятия.
3. Внедрение систем и технологий, позволяющих проводить полное обслуживание зданий и сооружений, обеспечивать своевременный ремонт оборудования, направлять усилия на улучшение эксплуатации имеющихся машин и механизмов.
4. Выполнение ремонта в отведенные договором сроки, корректировку стоимости ремонта при соблюдении высоких стандартов ремонтных работ.

Порядок приема выполненных работ

Техническое сопровождение процесса оказания услуг контролируется с помощью отчетов, регулярно предоставляемых в конце отчетного периода. По итогу работы составляется акт об оказании выполненных услуг, который является подтверждением выполненной работы. Если администрация офиса согласна с актом, документ подписывается и проводится по бухгалтерскому учету, а фирме-поставщику услуг перечисляются деньги.

Отдельными пунктами в данном договоре должны быть:

• обязательное определение ответственности за несвоевременные или некачественные услуги;
• за от несчастных случаев;
• за компенсацию ущерба третьим лицам.

Договор должен был понят и согласован обеими сторонами сделки.

Отдел приема заявок

Для согласованной работы нового оператора услуг предприятие организовывает специальный отдел. Обычно он называется диспетчерской службой по приему претензий и заявок. Она же осуществляет обратную связь между бригадами, выполнившими данную работу, и съемщиками. Если здание небольшое, такая функция может быть возложена на администратора или специалиста, ведущего прием посетителей.

Разумеется, любой владелец офисного помещения вправе сам нанимать персонал для уборки и обслуживания здания. Но качественное оказание комплексных услуг возможно лишь специализированной фирмой. Заключая договор, владельцы офисных высоток освобождаются от ответственности за контроль состояния помещений и могут не беспокоиться о комфорте и безопасности для своих арендаторов.

Техническая эксплуатация общественных зданий и сооружений состоит из комплекса мероприятий по обеспечению функционирования и безотказной работы всех их элементов и систем на протяжении как минимум нормативного периода службы объекта. Функционированием называется непосредственное использование строения в соответствии с его назначением. Рассмотрим далее основные требования и правила технической эксплуатации зданий и сооружений .

Общие сведения

Ответственным за ведение документа назначается лицо, осуществляющее надзор и уход за объектом.

Технический журнал заполняется в одном экземпляре на отдельное крупное здание/сооружение или их группу.

Нормативное регулирование

В РФ порядок техэксплуатации объектов определяется в федеральных законах и нормативных актах, принятых в соответствии с ними. К примеру, регламентируется Положением ПОТ Р О-14000-004-98.

В некоторых странах бывшего СССР действуют аналогичные нормы. Так, в Республике Беларусь утвержден Технический кодекс установившейся практики (ТКП) о технической эксплуатации зданий и сооружений.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся использования и функционирования объектов, направлено на решение следующих задач:

• Обеспечение безопасности населения, защита имущества граждан и организаций, государства и муниципалитетов.
• Сохранение экологической обстановки на благоприятном для растений, животных и человека уровне.
• Предупреждение введения в заблуждение собственников о сохранности физических параметров и свойств сооружений/зданий и помещений в них.
• Обеспечение эффективного функционирования объектов.

Ремонт

Он может быть текущим и плановым. Текущие работы должны быть своевременными и систематическими. Они направлены на восстановление поверхностей элементов и конструкций, устранение мелких дефектов.

Плановый ремонт проводится не реже 1 раза в 3 г. При необходимости работы могут производиться ежегодно. Экономическую целесообразность частого ремонта определяют инженеры и финансисты.

Необходимость внеплановых работ определяется непосредственно при эксплуатации объекта. Необходимо отметить, что отсрочка либо затягивание выполнения ремонта может создать угрозу для здоровья/жизни работников (если здание промышленное) или жильцов (если дом жилой).

Капремонт

Он может быть 2 типов: выборочный и комплексный. В последнем случае осуществляется замена всех изношенных элементов, оборудования, инженерных конструкций.

При выборочном ремонте, соответственно, работы проводятся в отношении отдельных частей объекта. При его проведении может осуществляться усиление некоторых конструкций.

Разрушающие факторы

В ходе эксплуатации объекта необходимо учитывать:

• Внешнее воздействие. Деформации и повреждения могут являться следствием техногенных или природных катастроф, влиянием климатических условий (постоянный ветер, высокая влажность, низкие температуры).
• Жизненный цикл объекта. У каждого здания есть свой срок эксплуатации. Он завершается сносом объекта.

Немалое значение для эффективного функционирования здания имеет микроклимат в помещениях. Беспорядочное сочетание уровня температуры, влажности может привести к разрушению материалов, нарушению их сцепления друг с другом.

Здания и сооружения в ходе эксплуатации должны находиться под систематическим наблюдением инженерно - технических работников, ответ­ственных за их сохранность.

Установлено три вида осмотров:

1) общий или сезонный (полугодовой), когда обследуется всё здание, его конструкции, оборудование, благоустройство;

2) частичный, при котором осматриваются лишь отдельные части здания, например крыша, подвал, лифт, система центрального отопления и др;

3) внеочередной (внеплановый), проводимый после стихийных бедствий - ураганов, наводнений, ливней и т.п.

Как правило, очередные, общие технические осмотры зданий прово­дятся два раза в год: весной, после таяния снега, и осенью при приём­ке здания в зимнюю эксплуатацию. Материалы осеннего осмотра служат основой для планирования текущего ремонта в будущем году. Во время весеннего осмотра и начала подготовки здания к зиме уточняются пред­стоящие работы, которые должны быть выполнены к началу зимней эксплу­атации и приняты при осеннем осмотре.

Таким образом, техническое обслуживание зданий и сооружений - это комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов каж­дого здания, сооружения, заданных им параметров, а также режимов ра­боты их технических устройств.

В состав работ технического обслуживания входят осмотр соору­жений, оценка их технического состояния и одновременно наладка систем, устранение незначительных повреждений, т.е. обеспечение нормального использования их по назначению.

Для централизованного управления инженерными системами зданий, а также для учёта и выполнения заявок по устранению неисправностей их элементов:

создаются диспетчерские службы и аварийные бригады при них;

техническое обслуживание ведёт штатный персонал;

строительные материалы для выполнения срочных работ берутся из запасов, предусмотренных на текущий ремонт зданий.

Техническое обслуживание планируется по годовым и квартальным планам - графикам.

3. Текущий ремонт зданий и сооружений. Группы работ по текущему ремонту и их содержание.

Текущий ремонт здания - осуществляется с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования и поддержания на заданном уровне параметров эксплуатационных качеств (ПЭК). К текущему ремонту относятся такие ремонтно-строительные работы, которые предохраняют конструкции и оборудование от преждевременного износа, а также работы по устранению в них мел­ких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуата­ции.

Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

1)профилактический текущий ремонт (ПТР), планируемый заранее по объёму и стоимости, месту и времени его выполнения;

2)непредвиденный текущий ремонт (НТР), определяемый в ходе эксплуа­тации и осуществляемый, как правило, в срочном порядке.

Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации. Проведение его в строго регламентирован­ные сроки обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путём защиты их от преждевременного износа.

Непредвиденный текущий ремонт заключается в оперативной ликвидации случайных повреждений и дефектов, которые надо устранить в срочном порядке. На такие работы предусматривается примерно 10% средств, ассигнованных на текущий ремонт.

Первоочередными при текущем ремонте должны быть не внутренние отделочные работы, а наружные на кровлях, водостоках и отмостках, по защите конструкций от увлажнения, промерзания, по ремонту окон, дверей и ворот, работы по подготовке сооружений к самому сложному и трудному периоду - зимней эксплуатации, Последние должны быть закончены за 15 суток до начала отопительного сезона.

Приёмка работ состоит в проверке их соответствия перечню и объёмам, предусмотренным планом, их качества, правильности примене­ния норм и расценок, наличия актов на скрытые работы. Приёмка завер­шается оформлением акта, который служит основанием для списания израсходованных материалов. Работы непредвиденного ремонта учи­тываются в специальном журнале. Суммарная стоимость непредвиденных работ включается в акт приёмки работ ППР по данному объекту.

Большинство современных сооружений и зданий необходимо обслуживать соответствующим образом. Для этого желательно заручиться поддержкой опытных профессионалов. ООО «Первая обслуживающая компания» представляет собой надежного партнера, который зарекомендовал себя исключительно с наилучшей стороны. В Москве у компании есть множество довольных клиентов, которые ценят современный сервис и идеальное соотношение между стоимостью и качеством. Поэтому обслуживание зданий и сооружений является очень востребованной услугой. Предоставляется она исключительно качественно.

Ключевые особенности обслуживания зданий и сооружений

Данная процедура предполагает проведение полного осмотра объекта. Целью соответствующих работ является выявление поломок и их своевременное предотвращение. Если обслуживание зданий и сооружений проводится по всем правилам, несложно гарантировать максимальную надежность. Надо проводить работы для недвижимости разных типов, среди которых и жилая, и коммерческая. Грамотно организованное обслуживание является своеобразной гарантией того, что потом не придется тратить большого количества денежных средств для ремонта. Параллельно удается сделать более безопасным пребывание в здании сотрудников и клиентов.

Профессиональное обслуживание зданий и сооружений должно обязательно быть качественным, что мы можем гарантировать без особых затруднений. Профессиональный уровень каждого сотрудника будет гарантией этому. Удается создать все необходимые условия для безаварийной и нормальной эксплуатации любого здания, а также его основных инженерных систем. По сути, данная услуга предполагает уход за всеми инженерными системами, которые только имеются на объекте. К ним относятся системы внутреннего и внешнего водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Кроме этого также в обязательном порядке надо обслуживать некоторые другие системы, среди которых аварийная пожарная сигнализация и система тушения пожаров.

Квалифицированное обслуживание зданий и сооружений состоит из определенного перечня работ, которые надо выполнять в обязательном порядке. Сюда можно причислить обслуживание имеющихся систем, контроль над техническим состоянием, обеспечение нормальных рабочих режимов для коммуникационных систем, проведение мероприятий по обеспечению энергоснабжения, учет потребления услуг, оказываемых коммунальными предприятиями, включение или отключение систем жизнеобеспечения в случае появления внештатных ситуаций, дератизация и дезинсекция объектов, ведение соответствующей технической документации объекта и многое другое.

Мы предлагаем лучшее техническое обслуживание зданий и сооружений в Москве. Можно заказать профессиональные услуги для любого объекта без особых затруднений. Индивидуальный подход к каждому клиенту поможет добиться нужного эффекта, получить гарантии качества выполненных работ и т.д. Сотрудники компании готовы обслуживать многообразные объекты, например, банковские помещения, торговые центры, офисные помещения, жилой фонд, логистические комплексы, производственные предприятия, склады и многое прочее.

Квалифицированное техническое обслуживание зданий и сооружений в Москве

Для любого собственника здания вопрос долгого срока службы и исправности его недвижимости занимает огромное значение. Но зачастую, ведение собственного бизнеса, да и попросту отсутствие знаний в узких областях, не оставляют возможности заниматься всем и сразу. В таких случаях, чтобы обеспечить качественное техническое обслуживание зданий, привлекаются фирмы, специализирующиеся на аусорсинге объектов недвижимости.

ООО «Овентал ФМ» готово предоставить своим клиентам ряд высококлассных услуг по техническому и инженерному обслуживанию зданий. Данная сфера работ получила современное название Facility-менеджмент и подразумевает под собой целый комплекс услуг:

ремонтные работы;
проведение инспекций всех систем жизнеобеспечения здания;
обслуживание оборудования и много другое.

Заказать услуги по техническому обслуживанию зданий можно в любой момент. Служба он-лайн заявок на нашем сайте работает круглосуточно, Вам достаточно лишь оставить запрос в форме обратной связи или заказать обратный звонок. Наши специалисты оценят текущее состояние Вашего здания, дадут профессиональные советы по поддержанию его исправного функционирования и подберут необходимые услуги из широкого комплекса мероприятий, проводимых нашей компанией.

Аутсорсинг выведет Ваш бизнес на новый уровень

Сегодня всё большее количество собственников предприятий стремятся передать выполнение непрофильных обязанностей компании третьим организациям, имеющим соответствующую компетенцию в конкретной области. Такой подход обеспечивает возможность сотрудников предприятия сконцентрироваться на своих прямых обязанностях, не отвлекаясь на сопутствующие проблемы, что заметно повысит производительность труда каждого работника и компании в целом.

Сервисное обслуживание зданий и сооружений, предоставляемое нашей компанией, предоставляет массу неоспоримых преимуществ:

• сокращение расходов - заказав услуги компании «Овентал ФМ» Вам не придется нанимать и содержать в штате дополнительных сотрудников для технического обслуживания помещений - все работы будут выполнены нашими силами, быстро и качественно. Также аутсорсинг зданий, согласно договору о комплексном обслуживании недвижимости, исключает необходимость покупки специального оборудования и инструментов;
• рост показателей эффективности труда. Ваши сотрудники смогут полностью углубиться в процесс выполнения своих профессиональных обязанностей, не отвлекаясь на устранение мелки неисправностей. Все ремонтные и профилактические мероприятия мы возьмем на себя;
• ответственность и нацеленность на долгосрочное сотрудничество. Мы очень заботимся о качестве наших услуг, потому гарантируем отменный сервис и профессионализм наших работников. Партнерство с нами принесет только положительный результат и поможет процветанию и приумножению капитала Вашей фирмы;
• высокое качество работ. Для технического обслуживания зданий мы применяем автоматизированные системы ремонта и обслуживания, что гарантирует осуществление эксплуатации здания на высочайшем уровне.

Услуги компании ООО «Овентал ФМ»

Стаж нашей компании насчитывает уже более 10 лет успешной работы в области эффективного управления и эксплуатации объектов различного назначения (бизнес-центров, торговых зданий, офисных помещений, промышленных объектов и т.д.). В списке наших услуг по техобслуживанию зданий представлены такие работы:

• грамотное техническое и инженерное обслуживание зданий различного типа строения;
• установка и запуск систем видеонаблюдения, пожаробезопасности, СКС, СКД;
• техобслуживание газового оборудования, а также гидравлических мостов, подъемных платформ, электропогрузчиков, электроталлей;
• установка сантехники любого уровня сложности;
• разноплановые ремонтные работы:
  • демонтаж любой сложности;
  • кровельные работы;
  • укладка напольных покрытий;
  • сварочные работы;
  • финишная отделка зданий.

Мы всегда гарантируем гибкий подход к каждому заказчику. Для подбора необходимого комплекса услуг будут учтены: специфика объекта, его насыщенность инженерным оборудованием и коммуникациями, их исходное состояние. На выбор клиента мы предоставляем несколько вариантов работ - от «выездного контроля», когда на предприятии регулярно присутствует только инженер-диспетчер до круглосуточного контроля всех профильных специалистов.

Заказав услуги компании ООО «Овентал ФМ» Вы освободите себя от лишних забот, а самое главное чрезмерных трат, которые влечет за собой стихийное непрофессиональное вмешательство в техобслуживание зданий.