k и, физ = (0,208 – 0,003.Б).Т 0,7;

где Т - хронологический возраст станка.

В данном методе коэффициент физического износа получается на основе цен на подержанные и новые станки, то есть он отражает реакцию вторичного рынка на степень физического износа станков.

Метод эффективного возраста

Для оценки износа вводится понятие эффективного возраста Т эф оборудования. Если хронологический возраст Т - это количество лет, прошедших со времени создания машины, то эффективный возраст Т эф - это возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины за срок Т и учитывающий условия ее эксплуатации.

Знание эффективного возраста объекта оценки позволяет более обоснованно судить о его износе.

Если эффективный возраст Т эф машины известен, то коэффициент физического износа определяется по формуле:

k и, физ =Т эф /Т н

где Т н - нормативный срок службы машины.

Обычно для определения Тэф экспертно оценивают остающийся срок службы Тост объекта оценки до его изъятия из эксплуатации и списания. В этом случае:

Т эф = Т н – Тост. Определение остающегося срока предполагает, что оценщику известно, как машина будет эксплуатироваться с момента оценки до самого окончания срока ее службы (сменность, нагрузки, условия работы и т.п.).

Для машин типична работа с переменными нагрузками. Для части из них (обычно специальных или используемых в массовом производстве) характерна упорядоченная работа с периодической закономерностью. Однако в машинах общего назначения режим работы формируется под совокупным влиянием большого количества факторов. Установить достаточно точно закономерности изменения режима работы за время работы машины оценщик практически не может. Поэтому он может лишь довольствоваться информацией, косвенно характеризующей загрузку машины при работе лишь на протяжении обозримого времени.

Метод предполагает, что возможны иные пути нахождения Т эф. Например, для определения Т эф можно использовать метод корректировки хронологического возраста Т машины с помощью ряда коэффициентов, отражающих условия эксплуатации машины. Для этого можно воспользоваться такими показателями, как характер производства, сменность и условия работы объекта оценки. При назначении срока полезного использования (срока службы) предполагалось вполне определенное использование машины. Если известно, что машина эксплуатировалась в иных условиях, то для определения эффективного возраста вполне оправдана корректировка ее хронологического возраста в соответствии с изменившимися условиями:

Т эф = Т К см К хп К ур,

где К см - коэффициент сменности, равный отношению средней фактической сменности работы машины к номинальной, на основе которой назначен срок полезного использования оборудования. Например, для машиностроения эта величина приблизительно равняется 1,7–1,8. К хп - коэффициент характера (типа) производства, в условиях которого фактически работает машина (0,9–1 - для массового производства, при котором оборудование загружено полностью; 0,67–0,77 - для серийного производства; 0,5–0,65 - для единичного производства); так как этот коэффициент характеризует внутрисменное использование оборудования, его часто называют коэффициентом внутрисменного использования К ви;

Кур - коэффициент условий работы машины (1 - при работе в цеховом помещении; 0,6–0,7 - при работе в отдельном помещении; 1,3–1,5 - при вредных для оборудования условиях работы (высокая интенсивность загрязнения или запыленности, повышенная влажность, контакт с химически активной средой и т.п.); при очень высокой интенсивности загрязнения 3–5).

Произведение всех трех коэффициентов назовем коэффициентом использования машины:

К исп = К см К ви К ур.

Таким образом,

Т эф = Т К исп.

Корректировка хронологического возраста с целью определения Т эф может дать надежные результаты, если значения использованных коэффициентов достаточно точно отражают условия эксплуатации объекта оценки за весь период его эксплуатации, предшествующий моменту оценки.

Пусть, например, известно, что хронологический возраст машины Т = 10 лет. Машина работает в две смены (К см = 1), в единичном производстве (К ви = 0,67)

Эффективный возраст машины при таких условиях загрузки можно оценить, как:

Т эф = 10 . 1 . 0,67 . 1 = 6,7 года,

то есть фактически машина выглядит моложе своего хронологического возраста. Соответственно она лучше сохранила свои потребительские свойства.

Для определения коэффициента физического износа нужна информация о сроке полезного использования машины. Пусть Т н = 12 лет (по данным бухгалтерии заказчика). Тогда:

k и, физ = Т эф / Т н =6,7 / 12 = 0,56 или 56%.

Сопоставляя оба подхода к определению Т эф, следует отметить, что оба они обладают недостатком в части неопределенности условий эксплуатации объекта за пределами некоторого интервала времени, примыкающего к моменту оценки.

Метод средневзвешенного хронологического возраста

Метод может быть применен тогда, когда после нескольких лет эксплуатации машины, замен и ремонтов ряда ее деталей и узлов возраст их оказался разным. В этом случае коэффициент физического износа машины может быть рассчитан по формуле:

k и, физ =Т ср /взв/ Т н

где Т ср /взв- средневзвешенный хронологический возраст машины;

Метод ухудшения главного параметра

Метод предполагает, что физический износ проявляется в ухудшении какого-либо одного характерного эксплуатационного параметра машины (производительности, точности, мощности, расхода топлива или электроэнергии, потока отказов и т.п.). Если такой параметр найден для данного вида машин, то коэффициент физического износа рассчитывается следующим образом:

k и, физ = 1 – (X / X 0) b

где Х 0 , Х - значения главного параметра машины в начале эксплуатации и на момент оценки соответственно; b - показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость машины (обычно для коэффициента торможения принимают значения 0,6–0,8).

Метод учета восстановления машины после капитальных ремонтов

Метод основан на очевидном представлении о снижении потребительских свойств ПС машин и оборудования при эксплуатации из-за возрастания физического износа и их частичном восстановлении после проведения ремонтов вообще и капитального ремонта, в частности. Уровень потребительских свойств машины на разных этапах ее существования можно выразить с помощью некоторого обобщенного относительного показателя ПС, представляющего собой взвешенную аддитивную функцию значений основных технико-экономических показателей Х i машины в момент оценки по отношению к значениям тех же показателей X io в начале эксплуатации - производительности, точности и др.:

ПС = сумма(Х i /X io)

В отличие от предыдущего метода здесь можно учесть сразу несколько показателей машины.

В практической работе оценщик все чаще сталкивается с ситуацией, когда необходимо определить физический износ машины, которая имеет значительный хронологический возраст и уже прошла один или несколько капитальных ремонтов. Если представить изменение показателя потребительских свойств ПС такой машины за это время, то получится зигзагообразная кривая. Пики на кривой соответствуют капитальным ремонтам, их высота - соответствующим затратам на ремонт, а расстояния между ними - ремонтным циклам Т р (наработкам между двумя капитальными ремонтами).

Произведенные затраты восстанавливают потребительские свойства машины полностью или частично и продлевают общий срок службы машины, о чем делается соответствующая запись в учетных документах на машину.

Обычно для каждого инвентарного объекта на предприятии назначают определенное значение срока Т н полезного использования (срока службы) в пределах интервала, задаваемого амортизационной группой с учетом предполагаемой загрузки. Так как машины и оборудование являются восстанавливаемыми объектами, то предполагается проведение на протяжении их нормативного срока службы нескольких капитальных ремонтов (обычно не более трех). Время между двумя капитальными ремонтами (или от ввода в эксплуатацию до первого капитального ремонта) называют ремонтным циклом. Внутри каждого ремонтного цикла проводят несколько текущих ремонтов и технических осмотров.

В зависимости от рекомендаций производителя машины предприятие при составлении перспективного плана ремонтов оборудования назначает продолжительность Т р ремонтных циклов для всех машин. Средняя величина Т р для легких и средних технологических машин составляет 5–6 лет. Из опыта эксплуатации таких машин можно принять, что за ремонтный цикл их потребительские свойства (ПС) снижаются примерно на 50–60% первоначального уровня, то есть при указанной выше продолжительности ремонтного цикла скорость V снижения потребительских свойств машины составляет 8–10% в год.

Проведение капитальных ремонтов машин, наоборот, повышает их потребительские свойства в среднем на 20–40% первоначального уровня. Причем большие значения диапазона соответствуют более поздним (второму, третьему) капитальным ремонтам. Рост затрат на капитальный ремонт снижает эффективность использования оборудования, что, в конечном счете, приводит к нецелесообразности его дальнейшей эксплуатации.

Значения срока службы Т н и ремонтного цикла Т р для каждого инвентарного объекта оценщик узнает в процессе идентификации.

Рассмотрим определение физического износа для двух моментов времени в жизни машины:

а) Машина еще не проходила капитальных ремонтов. Предполагается, что закон изменения потребительских свойств машины линейный.

Нормативный срок службы термопластавтомата 15 лет. На основании проведенной экспертизы было установлено, что остающийся срок службы его равен 3 годам. Определить физический срок термопластавтомата.

Эффективный возраст определяется по формуле:

Тэф =Тн – Тост; Тэф = 15 - 3 = 12 лет.

По формуле вычисляем физический износ:

Фи = Тэф / Тн =12/15 = 0,8, т.е. 80%.

2. Нормативный срок службы персонального компьютера 4 года. Он был введен в эксплуатацию в декабре 1995 г. вследствие неполной загрузки и соблюдения условий эксплуатации эффективный возраст компьютера на 30% меньше хронологического. Определить физический износ компьютера в июне 1997 г.

Определяем хронологический износ возраст компьютера. С декабря 1995 г. до июня 1997 г. прошло 30 месяцев, т.е. 2,5 года.

Исходя из условия, определяем эффективный возраст компьютера:

100% - 30% 70%

Тэф = __________ х Тхр; Тэф = ____ х 2,5 = 1,75 года.

100% 100%

Физический износ определяем по формуле:

Фи = Тэф / Тн =1,75/ 4 = 0,44.

Определение износа методом экспертизы состояния

Бывшая в эксплуатации в течение 5 лет лесопильная вертикальная двухэтажная рама с шириной просвета пильной рамки 500 мм была капитально отремонтирована. По мнению двух экспертов, состояние пилорамы хорошее, по мнению одного эксперта – удовлетворительное. Определить физический износ пилорамы при условии, что весомость мнений экспертов одинаковая.

Хорошему состоянию объекта, по данным табл. 1, соответствует коэффициент износа 20-30%. Применяем среднее значение, т.е.

Фиl = Фи2 = 0,28.

Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа таблица 1

При удовлетворительном состоянии коэффициент износа 40-60%, принимаем Фи3 = 0,50. Так весомость мнений экспертов одинакова, то

аi = а1 = а2 = а3 = 3 = 0,33

Отсюда получаем искомую величину:

Фи = 0,28 х 0,33 + 0,28 х 0,33 + 0,5 х 0,33 =0,35.

Определение износа методом снижения доходности

В таблице 2 представлены данные о работе термопластавтомата в 1996-1997 гг.

Расчет проводим с учетом неизменности цен в рассматриваемом периоде. Прибыль в I – II кварталах соответствует эксплуатации нового термопластавтомата (П0 = 150 млн. руб.), износ в III квартале 1996 г. определяем из зависимости Фи=По-Пt

Данные о работе термопластавтомата

150 - 144

Фи III кв = 150 = 0,04

150 - 142

Для IV квартала имеем: Фи IV кв = 150 = 0,05.

Пн – Пф 600 - 500

ΔП = ______ ; ΔН = ________ = 0,17.

Пн 600

Снижение надежности определяется по сокращению наработки на отказ:

Тн – Тф 500-300

ΔН = _______; ΔН = _______ = 0,40.

Тн 500

Физический износ определяется с учетом весомости потребительских свойств:

Фи = ΔПаn + ΔН ан; Фи = 0,17 х 0,6 + 0,40 х 0,4 =0,26.

Определение износа методом поэлементного расчета

Нормативный срок службы металлорежущего станка составляет 20 лет. Определить его физический износ исходя из данных, приведенных табл. 3.

Таблица 3.

Исходные данные для расчета износа

Себестоимость станка в целом составляет

сΣ = 45 + 10 + 10 + 5 =70 млн.руб.

Расчетный износ станины и корпусных деталей:

F1 = 10(45/70)(20/20)≈ 6%.

Аналогично для коробок скоростей и передач (F2), шпиндельной группы (F3) и электрооборудования (F4) имеем:

F2 = 60(10/70)(10/20) ≈ 4%;

F3 = 30(10/70)(5/20) ≈ 1%;

F4 = 20(5/70)(5/20) ≈ 0,5%.

Физический износ станка в целом:

Фи = F1 + F2 + F3 + F4; Фи = 6+4+1+0,5 ≈ 11,5%

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Нужно определить восстановительную стоимость специального шкафа для хранения деталей в обеспыленной среде. Шкаф был изготовлен по индивидуальному заказу и на рынке оборудования аналогов ему нет. Габаритные размеры шкафа 600 х 600 х 1800 мм.

Х 600 х 1800

Сп = 2461 х______________ = 3987 руб.

Х 400 х 2000

Необходимо определить восстановительную стоимость установки обеспыливания, предназначенной для создания обеспыленной воздушной среды в рабочей зоне, где собирается электронная аппаратура. Объект изготовлен по индивидуальному заказу и аналогов на рынке не имеет. Оценка производится на 1 января 1997 г.

Установка представляет собой коробчатую П-образную конструкцию, внутри которой устанавливается рабочий стол сборщика. Сверху по всей длине установки расположен блок обеспыливания, состоящий из фильтра грубой очистки, вентилятора и трех фильтров тонкой очистки. Блок обеспыливания фильтрует поступающий воздух и нагнетает его рабочую зону над столом сборщика. Задняя и передняя стенки установки имеют стеклянные панели. Внутри установки смонтирован светильник из двух люминесцентных ламп.

Основные параметры оцениваемой установки:

габаритные размеры, мм – 1870 х 920 х 2480;

общая масса, кг - 305;

1-0,24-0,03

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Метод капитализации прибыли

Определим стоимость установки для производства хлебобулочных изделий методом прямой капитализации, если:

чистый годовой доход D от использования установки 5000 долл.;

годовая ставка дисконта r = 0,25;

коэффициент амортизации kа = 0,26.

Стоимость установки равна:

D 5000

С= _____ = ________ = 9800 долл.

kа + r 0,26 +0,25

Определение износа методом эффективного возраста

Шаг 6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости (ЭВ).  

Шаг 7. Деление величины износа на эффективный возраст и получение среднегодового износа.  

Эффективный возраст (ЭВ) на дату оценки - 25 лет.  

Эффективный возраст - это возраст, отражающий состояние и полезность объекта оценки . Он показывает, насколько выглядит объект независимо от его действительного возраста. Эффективный возраст может быть меньше, чем действительный возраст здания, если оно достаточно хорошо эксплуатировалось, своевременно ремонтировалось, имеет отличное качество дизайна и повышенный спрос на рынке. Однако, если здание эксплуатировалось ненадлежащим образом, его эффективный возраст может быть меньше, чем действительный.  

И = ЭВ / ЭЖ Соб, где ЭВ - эффективный возраст объекта  

Этот метод достаточно прост и логичен, однако его существенным недостатком является субъективность определения эффективного возраста и срока экономической жизни.  

Эффективный возраст сооружения (лет) 19  

Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.  

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.  

Эффективный возраст определяется по оценке внешнего вида здания с учетом состояния его  

Коэффициент износа здания определяется как отношение эффективного возраста к нормативному  

Определяется эффективный возраст каждого объекта методом экспертных оценок.  

Если задачи каждого работника подразделения специализированы, то из этого следует, что цель и назначение каждого подразделения также должны быть специализированы. Принцип единства руководства гласит, что административная и организационная эффективность возрастает, если каждое подразделение имеет одну работу (или однородный набор работ), которая (которые) планируется и направляется лидером,  

По мере роста общественного производства, повышения его эффективности возрастает и роль сферы обслуживания населения . Объясняется это тем, что, во-первых, высокоразвитое и эффективное общественное производство способно высвобождать все большую часть работников из сферы непосредственно материального производства (за счет роста производительности общественного труда в ней) и направлять их в сферу обслуживания населения , а во-вторых, тем, что на современном этапе повышается роль самих услуг в удовлетворении потребностей населения.  

Такой порядок изменения цен, приведения их в соответствие с условиями производства и реализации продукции не соответствует новому хозяйственному механизму , и в частности принципам полного хозяйственного расчета . В новых условиях расширяются экономические рамки хозяйственной деятельности предприятия. Если раньше хозрасчет ограничивался выполнением плановых показателей по прибыли и снижением себестоимости , то сейчас все материальное стимулирование поставлено в зависимость от конечных результатов , экономическим измерителем которых становится прибыль. Роль прибыли как основного показателя эффективности возрастает. В отличие от старого, урезанного полный хозяйственный расчет направлен на повышение эффективности производства не только за счет снижения себестоимости выпускаемой продукции, но и за счет новой высокоэффективной продукции, где как раз и находятся основные резервы.  

Как мы знаем, эффективность (максимизация совокупного излишка) подразумевает равенство цены и предельных издержек. Таким образом, оптимальный двухставочный тариф предусматривает, что р = с. Оптимальная фиксированная часть тарифа будет в таком случае соответствовать потребительскому излишку, при р = с, т.е./ = S(p) = S() = А + + В+ С. Обратите внимание на то, что при использовании двухставочного тарифа (1) прибыль повышается от А до А + В + С (разница между ценой и издержками такова, что продавец не получает переменной прибыли, но выручает огромную сумму посредством фиксированной ставки) (2) совокупный излишек повышается отА + Вд.оА + В+С (продается большее количество, как и диктовалось бы соображениями эффективности) и (3) совокупный излишек потребителя повышается от В до А + В+ С (предельная цена падает от уровня монопольной цены рм до уровня предельных издержек), однако при этом (4) сокращается чистый излишек потребителя (совокупный излишек минус фиксированный тариф) от В до нуля (весь совокупный излишек потребителя оказывается в распоряжении монополиста благодаря фиксированному тарифу). Другими словами, в результате нелинейного ценообразования совокупная эффективность возрастает, а благосостояние потребителей ухудшается. В параграфе 10.5, где рассматриваются различные аспекты государственной политики по вопросам ценовой дискриминации , мы сможем увидеть, что компромисс между общественной эффективностью и благосостоянием потребителей является одной из самых сложных проблем.  

Потребитель выбирает подходящие для него наборы характеристик из доступного множества. Заметьте, что значения эффективности возрастают - это радикальный отказ от традиционной теории - поскольку для любого набора характеристик, получаемых комбинациями А к В, можно достичь большего набора с теми же пропорциями - С, или комбинациями А и С, или В и С. Рациональный потребитель выберет комбинации на эффективной границе характеристик AB . Какую именно точку он выберет - будет зависеть полностью от его предпочтений. Если потребитель обладает четко распределенными предпочтениями и ведет себя рационально, мы можем считать, что все три товара проданы, но ни один потребитель не приобрел одновременно А и В.  

На каждом конкретном предприятии в зависимости от характера выпускаемой продукции, наличия тех или иных технологических процессов , уровня организации производства и труда применяется та или иная форма оплаты труда . Например, сдельная оплата труда может быть неэффективной, если применять только сдельно-премиальный или сдельно-прогрессивный вариант, но если использовать аккордную систему, то эффективность возрастает. На одном и том же предприятии в зависимости от выпуска конкретного вида продукции по цехам варианты применения оплаты труда также могут быть различны.  

Эффективность есть результативность, плодотворность измеряется она отношением результатов к затратам. Эффективность возрастает, если при неизменных затратах растут результаты. Еще выше эффективность при сочетании роста результатов с сокращением затрат.  

Таким образом, при постоянной средней

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

• формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
• эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
• прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка . В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

- изменения в технологии;

С течением времени происходит снижение относительной стоимости зданий и сооружений по ряду причин:
- износ сооружений в процессе эксплуатации;
- неблагоприятное воздействие окружающей среды;
- изменения в технологии;
- воздействие различных внешних факторов.
Прежде чем рассмотреть методы начисления различного вида износов и устареваний, свойственных недвижимости, следует подробнее ознакомиться с основными понятиями и их свойствами.

Понятие «износ» имеет разное содержание в различных отраслях знаний и видах деятельности. Имеются существенные отличия в смысле, вкладываемом в значение термина «износ» профессиональными оценщиками 11 специалистами по бухгалтерскому учету. В контексте бухгалтерского учета износ (как и амортизация) является средством возмещения себестоимости в течение срока службы объекта собственности. Очевидно, что расчет амортизации не является оценочной процедурой. Оценщика-практика не интересует бухгалтерский учет активов (в том ключе, как он интересует бухгалтера), он пытается обосновать заключение о той или иной стоимости объекта оценки. Целью оценщика, если речь идет об износе в оценке, является определение стоимости конкретного имущества на конкретную дату в рамках затратного подхода с рассмотрением износа (оценочного) в качестве разницы между значениями стоимости восстановления (замещения) и рыночной стоимости улучшений.

С другой стороны, в методической литературе по оценке встречаются определения износа из технико-эксплуатационной сферы объектов недвижимости или используемые в технологии машиностроения (Например, в одном из известных учебников по оценке машин и оборудования есть следующее определение: «Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы, массы или состояния поверхностей вследствие изнашивания из-за постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении… Величина износа характеризуется установленными единицами длины, объема, массы и др.». Здесь определение износа как «изменение размеров» представляет собой определение технологическое, машиноведческое, но не оценочное), то есть не оценочные.

Никто не спорит, специальные знания полезны, но они являются дополнительными, а не определяющими, и не могут служить определениями данного понятия в рамках конкретной дисциплины - теории оценки и оценочной профессии, связанной с экономическими измерениями.

Так как стоимость создается полезностью, то уменьшение стоимости улучшений объекта оценки в процессе эксплуатации и под действием различных иных факторов устаревания является следствием обесценения (depreciation), т.е. потерей его ценности (полезности).

Износ (оценочный), или обесценение , - это действительная потеря в стоимости улучшений объекта недвижимости в результате воздействия ряда факторов (увеличение возраста, степень интенсивности эксплуатации, появление новых строительных материалов и новых разработок в проектировании зданий (сооружений), законодательные ограничения и др.), имеющих различные источники происхождения.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.

Классическая теория оценки выделяет три вида обесценения:
- физический износ;
- функциональное устаревание;
- внешнее (экономическое) устаревание.

Физический износ (deterioration) - потеря стоимости улучшений, связанная с частичной или полной потерей строительными элементами первоначальных свойств эксплуатационной пригодности в результате естественного старения в результате их эксплуатации и под воздействием природных сил, а также ошибок при проектировании или нарушений правил строительства (рис. 11.1).

Этот вид обесценения происходит вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных конструктивных элементов или всего здания в целом. Снижение стоимости здания может быть связано также с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное устаревание (functional obsolescence ) - потеря стоимости улучшений из-за несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки.

Это может быть устаревание конструктивного или объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования здания (сооружения), несовременность инфраструктуры и интерьера, несоответствие качества произведенных строительных работ современным рыночным стандартам, предъявляемым к данному типу зданий (сооружений), наличие излишеств и пр. Функциональное устаревание может относиться как к долгоживущим конструктивным элементам, так и к короткоживущим.

Кривая, отражающая процесс накопления физического износа
I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта, период приработки;
II - период стабилизации, период нормальной эксплуатации и медленного износа, во время которого накапливаются необратимые деформации;
III - период интенсивного накопления усталостных (технически неустранимых) деформаций, и когда величина износа достигает критического значения (80%), возникает вопрос необходимости разборки здания

Величина функционального устаревания характеризует степень функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом и основных параметров его эксплуатационных качеств, определяющих условия жизнедеятельности людей, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям рынка.

Внешнее (экономическое) устаревание {external obsolescence) - потеря стоимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.

Эти факторы могут быть различного характера:
- физического (рядом с жилым кварталом находится аэропорт, скоростная магистраль, завод и т.д.);
- экономического (может иметь место изменение соотношения спроса и предложения, цен на сырье и (или) энергоносители, уровня конкуренции, внешней экономической ситуации, воздействие макроэкономических, отраслевых, региональных экономических факторов, оказывающих негативное влияние);
- политического (законодательные ограничения и изменения политических, финансовых и иных условий на рынке недвижимости).

Этот вид устаревания присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и в отличие от физического износа и функциональног0 устаревания в самом объекте не проявляется. Он связан с неблагоприятным изменением внешнего экономического окружения объекта (старением окружения). Поэтому внешнее устаревание рассматривается по отношению к объекту в целом и относится как к земельному участку, так и к улучшениям в определенных пропорциях. При этом внешний износ часто измеряется капитатизированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.

То, что источники разделены (не пересекаются) и охватывают полный спектр значений возможных причин, позволяет утверждать, что в теории оценки введена система износов и устареваний, не допускающая двойного счета в отличие от ущербной в этом смысле некоей «совокупности» видов износов (устареваний), введенной в ЕСО (см. п. 3.3.3 учебника). Так, например, физический износ определяется как потеря в стоимости в результате потребления активов путем их использования. Здесь источники рассматриваются в ближайшем окружении, определяющем качество эксплуатации объекта оценки. Функциональное устаревание связано с изменениями в отрасли, производящей объект оценки, а внешнее устаревание, как это следует из названия, определяется изменениями макроэкономических условий функционирования объекта.

Практически все виды износа можно наблюдать и на только что построенных зданиях, даже тех, которые отвечают наиболее эффективному использованию земельного участка. Это связано с тем, что в ходе проведения строительных работ могут быть допущены определенные просчеты и отступления от первоначального проекта. Кроме того, в силу длительности периода проектирования и больших сроков строительства даже самые современные проекты к моменту ввода объекта в эксплуатацию могут иметь функциональное несоответствие.

Совокупное обесценение (accrued depreciation) - потеря стоимости под действием всех факторов обесценения

Система обесценений в оценке недвижимости

Обесценение может быть устранимым или неустранимым.

Устранимое обесценение - износ или устаревание, устранение причин которого технически осуществимо и является экономически оправданным (целесообразным).

Экономически оправданным считается действие, в результате которого увеличение стоимости объекта оценки после ликвидации причины не меньше затрат на его выполнение.

Неустранимое обесценение - износ, или устаревание, для которого устранение причин, его вызывающих, не может быть физически или технически реализовано или устранение которого не является экономически оправданным.

Физический износ и функциональное устаревание могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.

Внешний (экономический) износ в оценке недвижимости всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.

Обесценение строений непосредственно связано с их возрастом и сроком эксплуатации как всего здания, так и его отдельных конструктивных элементов. Теоретически в течение срока эксплуатации здание или его компонент должны потерять всю свою стоимость, поэтому при расчете обесценения достигнутый на дату оценки возраст и срок эксплуатации используются для расчета общего износа строений или составляющих его компонентов. При этом оценщик должен иметь представление о жизненном цикле объекта недвижимости.

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:
- формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
- эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
- прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона (Харисон Г. Оценка недвижимости: перевод с английского М.: РОО, 1994г.), такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

При расчете накопленного износа (совокупного обесценения) оценщики используют следующие понятия.

Нормативный срок службы (Тм) - определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Нормативный срок службы зданий и сооружений (их конструктивных элементов) устанавливают (рассчитывают) с учетом выполнения мероприятий по их технической эксплуатации (с учетом проведения ремонтно-строительных мероприятий). Это расчетный период времени, в течение которого объект и его конструктивные элементы, в зависимости от вида материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий), можно использовать по назначению с учетом периодически проводимых в нем текущих и капитальных ремонтов. В зависимости от долговечности, определяющей группу капитальности зданий (сооружений) и их основных конструктивных элементов, нормативный срок службы может составлять от 10 до 175 лет.

Срок физической жизни улучшений (Гр) (actual life) - период от завершения строительства улучшений до их сноса. Это период времени, в течение которого здание существует. Не учитывается экономическая целесообразность или нецелесообразность использования. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (Г к) (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

В зависимости от долговечности (группы капитальности) зданий (сооружений) и их конструктивных элементов срок экономической жизни может составлять от 5 до 50 лет до момента, связанного с появлением насущной необходимости произведения капитального ремонта.

Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться - обычно ожидаемая физическая жизнь превосходит экономическую. Текущий и капитальный ремонты, а также реконструкция удлиняют как физическую, так и экономическую жизнь.

Хронологический возраст улучшений (Т) (chronological or actual age) - период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки. Это фактический (по техническому паспорту) возраст объекта.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.

Это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Оценка срока оставшейся экономической жизни объекта

Эффективный возраст улучшений (Тэф) (effective age) - возраст, экспертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта (по экономическим факторам, влияющим на стоимость оцениваемого объекта).

Эффективный возраст может быть меньше хронологического, если эксплуатация здания проводилась на высоком уровне или была проведена его реконструкция. И наоборот, если здание ЭКСПЛУАТИРОвалось плохо, его эффективный возраст может оказаться больше xpoнологического.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях эксперта или оценщика. Oн определяется по оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и прочих причин, влияющих на) стоимость объекта, учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Э реальный возраст, для определения которого состояние оцениваемого объекта должно быть соотнесено с соответствующим объекту среди фактическим возрастом, как если бы он эксплуатировался при типичных условиях и нормальной интенсивности эксплуатации.

Эффективный возраст может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов. Может определяться так же, как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию или нет, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его хронологического возраста.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (Т) (the rest о effective life or remaining economic life) - это оцениваемый период времени, в течение которого здание будет продолжать приносить прибыли его владельцу, определяемый разностью (Тж — Тэф) (Следует избегать часто встречающегося некорректного определения: «срок оставшейся экономической жизни - это период от даты проведения оценки до конца срока экономической жизни объекта». На дату оценки оценщик определяет два показателя - хронологический возраст и эффективный возраст здания, и в расчетах фигурирует именно последний). Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни (рис. 11.3).

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом недвижимости свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Для объектов - исторических памятников — большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя.
Все стадии жизненного цикла объекта недвижимости и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.