Аннотация.

Статья посвящена важному этапу в деятельности каждого оценщика, а именно подготовке, написанию и оформлению отчета об оценке того или иного объекта. Качество выполнения этой работы повлияет не только на адекватное восприятие результатов оценки, но также скажется и на профессиональном авторитете оценщика. В статье исследуются формальные признаки отчета об оценке объекта собственности, изучаются требования к оформлению отчета, требования об обязательных реквизитах отчета, а также анализируются возможные типичные ошибки, которые имеют место в период подготовки данного отчета. Приводятся и кратко анализируются основные законодательные акты на федеральном уровне, а также стандарты и правила оценочной деятельности, обычно используемые в саморегулируемых организациях оценщиков. Методология исследования заключается в детальном рассмотрении основных принципов, которым должен придерживаться оценщик при разработке отчета. Указываются конкретные показатели, информация о которых в соответствии с российским законодательством обязательно должна присутствовать в отчете об оценке. Научная новизна состоит в подробном исследовании структуры и содержания разделов отчета. Предлагаются рекомендации по логике построения отчета – «от общего к частному», а также по написанию оптимального и высококвалифицированного содержания его разделов. В статье также приводится перечень наиболее часто встречающихся при подготовке отчетов об оценке ошибок, большинство из которых носит чисто технический характер и поэтому их исправление, как правило, не представляет особых трудностей.

10.7256/2409-8647.2015.1.14419

Дата направления в редакцию:

08-02-2015

Keywords:

Valuation report, principles of report writing, valuation of enterprise, valuation of real estate, equipment valuation, valuation of intangible assets, structure of the report, valuation, report format, appraisal terms

Результаты оценки различных объектов бизнеса являются базой для принятия подавляющего большинства решений. Стоимостная оценка является неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского финансиста, менеджера, бизнесмена.

Одним из наиболее важных этапов процесса оценки любых объектов собственности является написание и оформление отчета об оценке. От того, что войдет в данный документ, в какой форме и последовательности будет раскрыто его содержание, во многом зависит, дойдут ли результаты проделанной работы до конечного пользователя в адекватной форме.

В данной статье исследуются формальные признаки отчета об оценке объекта собственности, изучаются требования к оформлению отчета, требования об обязательных реквизитах отчета, а также анализируются возможные типичные ошибки, которые имеют место в период подготовки данного отчета.

В соответствии с российским законодательством основными нормативными документами, регулирующими составление и представление отчета об оценке, являются:

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.06.1998 г.;
• Федеральный закон «О внесении изменений в ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» №157-ФЗ от 27.07.2006 г.;
• Федеральный стандарт оценки (ФСО) №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденный приказом Минэкономразвития Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 года;
• стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является готовящий отчет оценщик.

Перед оценщиком в период подготовки отчета стоят следующие основные задачи:

Изложить логику анализа расчета стоимости;

Зафиксировать все важные моменты оценки;

Написать отчет так, чтобы его заказчик (или иное заинтересованное лицо) смог бы при желании повторить анализ и прийти к результату, сделанному оценщиком.

Для того, чтобы решить указанные задачи при составлении отчета об оценке, оценщик должен придерживаться следующих основных принципов:

1) принцип существенности - в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (информация считается существенной и достаточной, если использование другой дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик объекта);

2) принцип обоснованности - информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена соответствующими документами;

3) принцип однозначности и достоверности - содержащаяся в отчете об оценке информация должна быть достоверной, то есть соответствующей действительности и позволяющей сделать правильные выводы о характеристиках объекта, а также не допускать неоднозначные толкования;

4) принцип проверяемости - состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить заказчику полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

5) принцип значимости - отчет об оценке не должен содержать информацию, не используемую при проведении оценки, а также при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценки, таким образом, должен быть логичен, грамотно структурирован, достаточно подробен и содержать необходимую информацию, подтвержденную документально. Так как потребителями оценочных услуг часто являются люди, не знакомые с оценочной терминологией, оценщик в отчете должен разъяснять профессиональные термины.

Оценку должен осуществлять только независимый оценщик, подтверждая в отчете отсутствие личной заинтересованности в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости. Отчет об оценке является окончательным результатом оказанных услуг, содержащим оценку объекта с учетом текущей экономической ситуации.

В соответствии с законодательством надлежащим исполнением договора об оценке объекта являются своевременное составление и передача оценщиком отчета об оценке объекта заказчику в письменной форме.

Отчет не должен допускать неоднозначные толкования или вводить в заблуждения. В соответствии с вышеупомянутым федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в отчете должны обязательно содержаться следующие данные: дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при осуществлении оценки определяется не рыночная стоимость объекта оценки, а иные ее виды, в отчете должны указываться критерии установления соответствующего вида стоимости оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта.

В отчет согласно закону №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» должны быть включены:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• место нахождения оценщика и сведения о его членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
• точное описание объекта оценки, а в случае его принадлежности юридическому лицу реквизиты этого юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки, перечень использованных при этом данных с указанием источников их получения, а также принятые при осуществлении оценки допущения;
• последовательность расчета стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения применяемого им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Законодательством Российской Федерации для проведения оценки отдельных видов объектов могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. На практике отчеты составляются по различным направлениям, например:

1) Оценка предприятия (бизнеса)

• общая оценка стоимости предприятия;
• оценка финансового состояния предприятия;
• переоценка финансов организации;
• оценка дебиторской задолженности предприятия.

2) Оценка недвижимого имущества

• оценка коммерческой недвижимости (оценка объектов недвижимости торгового, производственного и офисного назначения)
• оценка квартир (оценка стоимости квартиры, оценка ущерба квартиры, оценка ремонта квартиры)
• оценка отдельно стоящих жилых и нежилых зданий и сооружений
• оценка земельных участков

3) Оценка машин, оборудования и транспортных средств

• оценка стоимости машин, механизмов и оборудования
• оценка автомобилей и транспортных средств

4) Оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности

• оценка товарных знаков и товарных марок
• оценка патентов и лицензий

5) Оценка ювелирных изделий и драгоценностей

Отчеты об оценке по различным направлениям содержат специфические особенности, но в любом случае они должны соответствовать общим требованиям законодательства.

Отчет должен быть постранично пронумерован, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые проводили оценку, должен содержать текст, свидетельствующий об их согласии с результатами оценки (а в случае не согласия кого-либо из них с некоторыми или всеми выводами отчета, включить в него свое личное мнение), а также скреплен личной печатью оценщика или оценочной компании, с которым был заключен трудовой договор на выполнение оценочных работ.

В соответствии со статьей 12 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ итоговая величина рыночной либо иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В этом законе также говорится, что «в случае спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом согласно подведомственности, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность».

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна, она основана на принципе «от общего к частному». Основные разделы отчета, как правило, следующие:

1) Введение

2) Общеэкономический раздел

3) Краткая характеристика отрасли

4) Краткая характеристика предприятия

5) Анализ финансового состояния предприятия

6) Расчет стоимости объекта оценки

Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям аналогам при расчете стоимости методами сравнительного подхода. Анализ финансового состояния оцениваемого предприятия может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия. В отчете должны содержаться: описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес; история его создания и развития; перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью; описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Отчет начинается с краткого вступительного раздела - введения, в котором излагается суть задания на оценку и перечисляются используемые источники информации; дается краткое описание предприятия и его капитала; уточняется вид стоимости, который стоит определить в процессе оценки; приводятся подходы и методы, применяемые в данном отчете, а также делаются выводы. При изложении задания отмечаются сведения об оценщике, дата, на которую действительна оценка и цель оценки, указываются допущения и ограничения, используемые оценщиком при проведении оценки.

После описания задания целесообразно поместить обобщенный список источников информации. Он может включать финансовые отчеты предприятия, его контракты и договоры, источники данных по предприятиям-аналогам и т.д.. Обязательно должны быть сведения о том, проводилась ли аудиторская проверка и какие объекты предприятия посещались оценщиком. Желательно указать тех работников предприятия, у которых брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.

Во введении необходимо описать, что производит предприятие, где оно расположено, каким капиталом владеет и как он распределяется. Затем сообщается вид стоимости, который будет использоваться в оценке исходя из ее цели. Желательно дать определение применяемого вида стоимости. Во введении также кратко излагаются подходы и методы, применяемые при оценке конкретного объекта, и приводятся выводы о величине стоимости оцениваемого предприятия. Тому, как эта величина была рассчитана, посвящаются все последующие разделы отчета.

Для прогнозирования перспектив развития предприятия стоит подготовить раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, а также раздел, анализирующий ситуацию в отрасли.

В общеэкономическом разделе обычно приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Описываются на национальном и региональном уровнях макроэкономические параметры, выявляются факторы и тенденции развития бизнеса, и воздействие на будущее состояние предприятия. Эта же информация может быть использована и в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел не выделяется. Если отчет строится на ретроспективной и прогнозной информации, то в него должен быть включен и анализ макроэкономической ситуации за прошлый и будущий периоды.

Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен содержать информацию об особенностях отрасли, ситуации в ней в настоящее время и анализ её возможного развития в будущем. Особое внимание должно быть уделено характеристике рынков сбыта и факторам, определяющим спрос и предложение. В этом разделе также должна приводиться информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия на рынке в сравнении с ведущими конкурентами.

Раздел, посвященный характеристике предприятия, имеет своей целью выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость объекта. В разделе рассматриваются такие вопросы, как история создания предприятия и его функционирования, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонал, менеджмент, сделки с акциями предприятия и другие. Знакомясь с историей предприятия, читатель получает информацию о том, когда оно было создано, какие изменения (в названии, местоположении, направлениях деятельности и т.д.) имели место. Необходимо отразить также и то, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях. Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом.

Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и другая необходимая с точки зрения оценки информация.

В данном разделе также раскрывается группа вопросов, касающихся текущей деятельности предприятия. Во-первых, отмечается, какую продукцию производит данное предприятие, и какие услуги оно оказывает; выделяются ведущие виды продукции или услуг, и показывается их процентное соотношение. Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, о потребителях его продукции и их финансовом состоянии. В-третьих, должна содержатся информация о системе снабжения и основных поставщиках. В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно. Желательно также привести данные о квалификации кадров и их текучести. В-пятых, обязательно должна быть дана информация о кадровом составе управления предприятием. Она может быть приведена в виде списка руководителей с пояснениями об их образовании и карьере.

Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость. Заканчивается раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, влияют в ту или иную сторону на стоимость предприятия.

В разделе, посвященном анализу финансового состояния предприятия должна содержаться вся необходимая информация для расчета его стоимости с учетом использования всех трех подходов - доходного, сравнительного и затратного, и соответствующих методов. В этом разделе также анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели. Если в бухгалтерскую отчетность также вносятся определенные поправки, то это отражается в отчете.

При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитываются несколько групп финансовых показателей, а именно ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности. Для выявления тенденций в развитии предприятия могут проводиться сравнения изменяющихся во времени показателей оцениваемого предприятия с аналогичными показателями предприятий-аналогов либо со среднеотраслевыми показателями.

В отчете приводится анализ этих показателей, сам же расчет может дается в приложении к нему. Очень важно прокомментировать в отчете, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Эти выводы можно поместить в заключение по данному разделу.

Раздел, посвященный непосредственно расчету стоимости объекта оценки, начинается с анализа и обоснования выбора тех или иных методов всех трех применяемых в оценке подходов - доходного, сравнительного и затратного. При этом, по возможности, даются источники используемой информации. Это относится, прежде всего, к информации, с помощью которой рассчитывается ставка дисконтирования или ставка капитализации. Обосновываются выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер пакетов акций, поправок на ликвидность и другие показатели.

Заканчивается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Обычно из показателей стоимости, рассчитанных различными методами в рамках одного подхода, если применялись несколько методов, рассчитывается среднее значение с применением средней арифметической взвешенной. А затем величины стоимости, полученные в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов, сводятся в единую таблицу. Оценщиком им придаются определенные веса и рассчитывается окончательная величина стоимости оцениваемого предприятия.

Отчет, кроме основной части, всегда содержит приложения. В них обычно приводятся заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, различные допущения и оговорки. В приложениях содержатся также копии документов отражающих образование и профессиональную подготовку оценщиков, выполнявших написание отчета. Также в приложении в виде таблиц выносится информация, обосновывающая использование в отчете тех или иных величин.

В заключение хотелось бы остановиться на наиболее распространенных ошибках и недостатках, присущих отчетам об оценке стоимости предприятия. Подчас в отчете не указывается, какой именно вид стоимости оценщик рассчитывал при оценке данного предприятия. Другим важным недостатком является использование профессиональных оценочных терминов без их разъяснения или использование терминов имеющих разное толкование. Необходимо определиться с адекватной для потребителя степенью детализации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные подробности, так и не дать необходимой информации. Недопустимо, если содержание различных разделов отчета содержит противоречивую информацию

Сбор и обработка недостоверной информации в связи с обычной для России проблемой получения сведений о предприятиях-аналогах и о рыночных сделках купли-продажи также часто являются серьезным недостатком отчета.

Федеральным агентством по управлению государственным имуществом при проведении проверок отчетов об оценке предприятий были выявлены следующие наиболее часто встречающиеся основные ошибки:

1. Отсутствие аргументированного обоснования отказа от применения неиспользованных подходов к оценке.

2. Несоответствие состава оцененного объекта и/или оцененных прав на него содержанию договора на оценку.

3. Несоответствие вида определяемой в отчете стоимости цели оценки и/или виду стоимости, предусмотренному действующим законодательством.

4. Описание объекта оценки не позволяет пользователю отчета составить представление о количественных и качественных характеристиках объекта.

5. Встречаются арифметические ошибки и/или описки.

6. Отсутствует взаимосвязь между отдельными разделами отчета.

7. Стоимость объекта, полученная при использовании одного из подходов, не соответствует значению стоимости, занесенному в таблицу согласования результатов.

8. В расчетах используются другие значения показателей, а не те которые ранее обосновывались в тексте отчета.

9. Отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации.

10. Отсутствие описания и характеристик объектов-аналогов, используемых в сравнительном подходе.

11. Отсутствие обоснования применяемых корректировок при использовании сравнительного подхода.

12. Отсутствие обоснования при выборе весовых коэффициентов в процессе согласования результатов.

13. Прогнозируемый период получения доходов при использовании доходного подхода превышает оставшийся срок экономической жизни объекта.

Подготовка отчета об оценке того или иного предприятия является завершающим этапом сложной и подчас длительной работы группы оценщиков. По качеству его исполнения определяют не только истинное состояния оцениваемого объекта, но и уровень профессионализма создавших его оценщиков.

Библиография

Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке – это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения – утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета;
– основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
– последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
– дата определения стоимости объекта оценки;
– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения.
1.1. Основные факты и выводы.
1.2. Цель оценки.
1.3. Оцениваемые права.
1.4. Сертификат качества оценки.
1.5. Квалификация оценщиков.
1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка.
3.2. Описание улучшений.
3.3. Общая характеристика региона.
3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного.
4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли.
5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом,
– сравнительным подходом,
– доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.

Глава I Понятие отчета об оценке бизнеса

Глава II Задачи, структура и содержание отчета

Глава III Согласование результатов оценки

Список литературы

Глава I. Понятие отчета об оценке бизнеса

Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

· дата составления и порядковый номер отчета;

· основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

· место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

· точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

· стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

· последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

· дата определения стоимости объекта оценки;

· перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который и осуществил оценку объекта оценки, и его руководителем.

Глава II. Задачи, структура и содержание отчета

2.1 Задачи отчета об оценке бизнеса

При написании отчета об оценке перед оценщиком стоят следующие основные задачи.

Во-первых, нужно изложить логику анализа.

Во-вторых, в отчете следует зафиксировать все важные моменты оценки.

В-третьих, отчет должен привести читателя к заключению, которое сделал оценщик.

Необходимо, чтобы отчет удовлетворял данным задачам, поэтому к нему предъявляются следующие важнейшие требования.

Для того, чтобы отчет легко воспринимался пользователями информации, он должен быть логичен.

Изложение каждой следующей проблемы должно вытекать из предыдущего материала, выводы разных разделов должны дополнять друг друга и «работать» на общее заключение.

Восприятие материала отчета заметно облегчается, если он хорошо структурирован, достаточно подробен и содержит необходимую информацию, подтверждаемую документами. Вместе с тем нельзя отягощать отчет несущественными данными. Восприятие отчета во многом определяет стиль, которым он написан, а это зависит от того, кто будет потребителем отчета. Так как потребителями услуг оценщика являются люди, незнакомые с терминологией оценки, поэтому профессиональные термины должны объясняться.

Отчет составляется таким образом, чтобы его потребитель при желании мог повторить анализ, проведенный оценщиком, и сделать аналогичное заключение.

В отчете должно содержаться описание оцениваемого объекта, указаны его названия и точный адрес. Юридические права и ограничения, связанные с данной собственностью, а также физическое состояние объекта и его стоимостные характеристики.

Кроме того, в отчете должна быть приведена четкая формулировка цели оценки, обоснование использования того или иного вида стоимости, дата, на которую произведена оценка.

Если имеются какие-либо ограничивающие условия, применительно к выводам отчета, то их обязательно необходимо указать. Примерами таких ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета -- обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете необходимо указание на отсутствие личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и в величине его рыночной стоимости.

Немаловажным моментом отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и указание на то, что они согласны с ее результатами. Если же один из оценщиков, принимавших участие в работе, не согласен с некоторыми или всеми выводами, содержащимися в отчете, то он должен включить в него свое личное мнение по тем или иным вопросам оценки данного объекта.

2.2 Структура отчета об оценке бизнеса

Независимо от целей оценки, структура отчета достаточно единообразна. В основу его структуры положен принцип «от общего к частному».

Основные разделы отчета:

1. Введение.

2. Общеэкономический раздел.

3. Краткая характеристика отрасли.

4. Краткая характеристика предприятия (фирмы).

5. Анализ финансового состояния.

6. Методы оценки.

7. Выводы и предложения.

8. Общее заключение по оценке

В зависимости от целей оценки и специфики объекта в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы.

Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия.

Остановимся более подробно на содержании основных разделов отчета.

Отчет начинается с краткого вступительного раздела -- введения, в котором:

· излагается суть задания на оценку;

· указываются используемые источники информации;

· дается краткое описание предприятия и его капитала;

· уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;

· указываются методы оценки, примененные в данном отчете;

· приводится итоговый вывод.

При изложении задания указывается, какая оценочная фирма и кем была нанята, дата, на которую действительна оценка, и цель оценки.

После описания оценочного задания целесообразно разместить обобщенный список используемых источников информации. Это могут быть финансовые отчеты предприятия, его контракты и договора, источники данных по предприятиям-аналогам и т. д.

Обязательно указывается, проводилась ли аудиторская проверка, какие объекты предприятия посещались оценщиком. Можно указать, у кого брались интервью для сбора данных по оцениваемому предприятию.

Во введении желательно описать, что производит оцениваемое предприятие, где оно расположено, каким капиталом располагает и как последний распределяется.

Во введении также кратко излагается, какие методы оценки были использованы и, наконец, приводится вывод о величине стоимости оцениваемого предприятия.

Для прогнозирования перспектив развития предприятия полезен раздел, в котором приводятся общеэкономические или региональные данные, а также раздел, анализирующий ситуацию в отрасли.

В общеэкономическом разделе должны приводиться лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия. Эти же данные могут быть приведены в разделе, посвященном методам оценки при прогнозировании доходов и расходов предприятия. В таком случае данный раздел отдельно не выделяется.

Раздел, посвященный характеристике отрасли, должен познакомить потребителя отчета с особенностями отрасли, ее положением в настоящее время и в будущем.

Основное внимание уделяется характеристике рынков сбыта и факторам, влияющим на спрос. В разделе также приводится информация о конкуренции в отрасли и положении оцениваемого предприятия относительно основных конкурентов.

Главной целью раздела, посвященного характеристике предприятия, является выявление его особенностей и их влияния на рыночную стоимость.

Основные вопросы, рассматриваемые в данном разделе:

· предыстория предприятия;

· перечень выпускаемых товаров и услуг;

· условия сбыта;

· наличие поставщиков, персонала, менеджмент;

· прошлые сделки с его акциями.

При знакомстве с предысторией читатель получает информацию о том, когда была создана оцениваемая фирма, какие изменения (например, в названии, месторасположении, направлениях деятельности) имели место. Полезно указать на то, какое имущество находится в собственности предприятия, а какое арендуется и на каких условиях.

Приводятся также данные о площади, занимаемой каждым производственным объектом. Если компания имеет дочерние фирмы, то дается информация об их организационной форме, процентной доле материнской компании в ее капитале и т. д.

Основная группа вопросов, раскрываемая в данном разделе, касается текущей деятельности предприятия.

Во-первых, указывается, какую продукцию производит данное предприятие и какие услуги оно оказывает; выделяются основные ведущие виды продукции или услуг и показывается их процентное соотношение.

Во-вторых, для прогнозирования будущих доходов предприятия важна информация о его рынках сбыта и о том, какое место оно там занимает, об основных потребителях его продукции и их финансовом положении.

В-третьих, необходимо дать информацию о системе снабжения и основных поставщиках.

В-четвертых, в этом разделе приводятся данные о численности персонала предприятия, указывается, сколько человек занято постоянно, а сколько временно или сезонно.

Полезно привести данные о квалификации кадров и их текучести.

В-пятых, обязательно дается информация о состоянии управления на оцениваемом предприятии. Эти данные могут быть приведены в виде списка ключевых руководителей с пояснениями об их образовании и карьере.

Если имели место сделки с акциями оцениваемого предприятия, то в данном разделе приводится их описание. При этом отмечается, насколько переход акций от одного собственника к другому отражал их реальную рыночную стоимость.

Заканчивается данный раздел обобщением факторов, которые, на взгляд оценщика, оказывают положительное и отрицательное влияние на стоимость предприятия.

Одним из основных разделов отчета является раздел, посвященный анализу финансового состояния оцениваемого предприятия. Этот раздел обеспечивает подготовку информации для всех трех подходов к оценке: доходного, затратного и рыночного.

В данном разделе анализируются бухгалтерские балансы и отчеты о финансовых результатах предприятия за ряд предшествующих лет, рассчитываются важнейшие финансовые показатели.

Если в бухгалтерскую отчетность вносятся определенные поправки, то это указывается в отчете.

При анализе финансового состояния предприятия и прогнозировании его изменения рассчитывается несколько групп финансовых показателей: показатели ликвидности, структуры капитала, оборачиваемости и рентабельности).

Сравнения могут проводиться по изменяющимся во времени показателям самого оцениваемого предприятия (для выявления тенденций в его развитии), между оцениваемым предприятием и среднеотраслевыми показателями, между оцениваемым предприятием и предприятиями-аналогами.

В отчете дается анализ этих показателей, сам же расчет может приводиться в приложении. Очень важно в отчете прокомментировать, как влияет уровень тех или иных финансовых показателей оцениваемого предприятия на величину его рыночной стоимости. Данные выводы можно поместить в заключение по данному разделу.

Заключительный раздел отчета посвящен методам оценки, которые применялись для оценки данного предприятия. Раздел начинается с обоснования выбора тех или иных методов оценки анализируемого предприятия. После этого излагается логика оценки данного предприятия выбранными методами.

При этом указываются по возможности источники используемой информации. Это, например, относится к информации, на основе которой была рассчитана ставка капитализации или ставка дисконта. Обосновывается выбор той или иной величины мультипликатора, внесение поправок на контрольный или неконтрольный характер, поправок на ликвидность. Доказывается их необходимость и размер.

Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия. Обычно бывает удобно свести показатели стоимости, полученные разными подходами в табличную форму, придать им определенные веса и на этой основе вынести заключение о величине стоимости.

Отчет об оценке кроме основной части имеет приложения. В них, в частности, указывается заявление об отсутствии личной заинтересованности оценщика, приводятся допущения и оговорки.

В приложении приводятся также копии документов, характеризующих академическое образование и профессиональную подготовку оценщиков, участвующих в написании отчета.

Российское Общество оценщиков является многопрофильной организацией, поэтому в отчете указывается конкретная дисциплина, по которой оценщик сертифицирован. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

К наиболее распространенным недостаткам отчета об оценке относятся следующие недостатки:

· Бывает, что в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия.

· Другой распространенной ошибкой является использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких как ставка капитализации или денежный поток.

· Важно выбрать необходимую для потребителя степень детализации информации. Одинаково плохо как вдаваться в несущественные подробности, так и не дать необходимую информацию. Недопустимо принятие противоречивого отчета, т. е. отчета, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии.

· Наиболее часто встречающийся не достаток, который у нас в России имеет объективную основу, связан с неправильным отбором информации по предприятиям-аналогам. Связано это, в первую очередь, с недостатком достоверной информации по рыночным сделкам.

бизнес отчет стоимость оценка

Глава III. Согласование результатов оценки

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Список литературы

1. Ронова Г.Н. Теория и практика оценочной деятельности. Учебно-практическое пособие. М.: МЭСИ, 2005г.

2. Чапкина Е.Г. Оценка и реструктуризация финансовых институтов. М.: МЭСИ, 2005г.

3. Коупленд Т., Коллер Т., Мурри Д. "Стоимость компании: оценка и управление" М: Олимп-бизнес, 2008.

4. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М. Финансы и статистика. 2004.

5. Щербакова В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). М.: Омега-Л, 2006.

6. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. - Ростов н/Д: МарТ, 2004.

Оценка финансов – это комплексная оценка финансовой деятельности компании. Основная цель ее проведения – получить небольшое количество основных показателей, которые дают точную и объективную картину о деятельности компании. Очень важны показатели финансовой оценки, которые дают информацию о прибыли и убытках предприятия, структуре активов и пассивов, о состоянии дебиторской и кредиторской задолженности. Очень важно получить сведения не только о текущей деятельности компании, но и спрогнозировать результаты на ближайшее будущее, то есть рассчитать параметры финансового состояния на перспективу.

Функции финансового анализа

1) Объективная и своевременная оценка финансового состояния учреждения.

2) Установление «слабых» сторон финансового состояния и выявление причин их образования».

3) Финансовая оценка достигнутых результатов и причин достигнутых показателей.

4) Разработка и обоснование принимаемых управленческих решений по вопросам финансовой деятельности компании.

5) Выявление и использование резервов для улучшения финансового состояния фирмы, повышение эффективности и рентабельности производства.

6) Прогнозирование возможных финансовых результатов при различных вариантах использования ресурсов.

Финансовая оценка предприятия: основные методы ее проведения

1) Временной (горизонтальный) анализ.

Его суть заключается в сравнение каждой статьи финансового отчета с предыдущим периодом. Для проведения горизонтального анализа строится несколько аналитических таблиц, в которых указываются данные баланса предприятия и относительные темпы роста или снижения в процентном выражении.

2) Структурный (вертикальный) анализ.

Определение структуры показателей финансов предприятия с выявлением влияния каждого значения на финальный результат в целом. Данная финансовая оценка организации позволяет определить удельный вес отдельной статьи баланса в общем результате. Обязательным элементом данного вида анализа являются динамические ряды этих значений. С помощью их можно отследить и спрогнозировать структурные изменения в активе баланса, определить источники их покрытия.

Данные два вида анализа дополняют друг друга. На практике экономист ведет аналитические таблицы, которые характеризуют структуру бухгалтерского баланса и динамику отдельных финансовых показателей.

3) Трендовый анализ.

Сравнение каждого показателя отчетности с предыдущими периодами и определение тренда, то есть тенденции изменения данного результата, очищенной от случайного влияния особенностей отдельных периодов. На основании тренда проводится оценка финансового состояния предприятия на будущие периоды, осуществляется прогнозный анализ всех показателей.

4) Анализ относительных коэффициентов.

Расчет отношений отчетности, выявление взаимосвязи между полученными показателями.

5) Пространственный (сравнительный) анализ.

Анализ отдельных показателей дочерних компаний, подразделений, отделов, сравнение их с данными фирм-конкурентов, у которых схожие общеэкономические результаты.

6) Факторный анализ.

Определение влияние отдельных факторов на финальный показатель. Данный вид анализа может быть прямым – дробление результативного показателя на составляющие или обратным – объединение его отдельных элементов в один итоговый показатель.

Общая оценка финансового состояния предприятия

Этот вид анализа проводится для определения общей характеристики финансовых показателей компании, их динамики и изменения за . Данный вид анализа осуществляется на основании информации, которая содержится в бухгалтерском балансе. Для его проведения используют один из следующих способов:

• анализ по статьям баланса без предварительного изменения их состава;
• оценка на основании построения уплотненного аналитического баланса, путем объединения некоторых похожих по составу элементов баланса.

Оценка финансового состояния компании непосредственно по ее балансу – сложный, трудоемкий, но малоэффективный процесс. Большинство полученных результатов не позволяют определить тенденции, которые произошли в финансовом состоянии предприятия.

Обязательными элементами финансового анализа результатов работы компании являются:

• анализ изменения каждого результата за отчетный период;
• анализ структуры показателей и причин их изменения;
• выявление динамики изменения финансовых результатов за несколько расчетных периодов;
• определение причин изменения прибыли предприятия их количественная оценка.

Анализ ликвидности баланса – это сравнение средств в активе, которые сгруппированы по степени ликвидности и расположены по ее убыванию, с обязательствами в пассиве баланса, которые отсортированы по сроку их выполнения и расположены в порядке возрастания термина погашения.

О высокой платежеспособности компании свидетельствует своевременная выплата заработной платы, проведение расчетов с кредиторами, выплата банковских кредитов. При анализе платежеспособности за месяц нарастающим итогом с начала года нужно сравнивать все остатки средств и их поступления (средства от реализации продукции, ценных бумаг, основных средств). Для этих целей на предприятии разрабатывают платежный календарь.

Оценка финансовой устойчивости предприятия

Оценка финансовой устойчивости предприятия – важнейший элемент финансового анализа. При определении ликвидности баланса компании, сопоставляют состояние пассивов с активами. Этот показатель дает реально оценить, может ли без проблем погасить свои долги перед разными контрагентами. Данный элемент финансового анализа очень важен. Это дает возможность ответить на вопрос - какая степень зависимости у фирмы от своих кредиторов, повышается она или снижается, соответствует ли состояние пассивов и активов основным задачам финансово-хозяйственной деятельности компании. С помощью показателей, которые дают возможность оценить независимость каждого отдельного элемента баланса, можно определить насколько финансово устойчиво данное предприятие.

Финансовая устойчивость компании – это состояние ее финансовых ресурсов, распределение и их использование, что гарантирует развитие предприятия на основе полученной прибыли и капитала при поддержании его кредитоспособности и платежеспособности в условиях умеренного уровня риска. Именно поэтому финансовая устойчивость фирмы формируется в процессе ее производственно-хозяйственной деятельности. Это важнейшие показатель ее деятельности.

Проведение финансового анализа на конкретную дату позволяет дать ответ на вопрос - насколько правильно компания управляла своими финансовыми ресурсами в течение расчетного периода, который предшествовал отчетной дате. Таким образом, финансовая устойчивость – это эффективное формирование, распределение и использование финансовых активов. Платежеспособность – это только ее внешнее проявление.

Проведение анализа финансовой устойчивость осуществляется на основании формулы баланса, которая позволяет определить сбалансированность всех статей пассива и актива баланса предприятия.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Основные виды производственной деятельности организации. Анализ динамики и структуры статей активов и пассивов баланса, финансовых результатов. Расчет ликвидности, капитала, рентабельности. Оценка класса платежеспособности и стоимости чистых активов.

контрольная работа , добавлен 17.11.2014


Общая оценка динамики и структуры статей бухгалтерского баланса. Анализ финансового состояния и платежеспособности, ликвидности баланса. Определение неудовлетворительной структуры баланса неплатежеспособных организаций. Определение показателей прибыли.

курсовая работа , добавлен 01.12.2014


Производственная деятельность организации ОАО "Зеленстрой". Анализ структуры баланса и оценка финансовых результатов. Расчет показателей оценки финансового состояния. Оценка класса платежеспособности и стоимости чистых активов исследуемого предприятия.

контрольная работа , добавлен 17.11.2014


Общая оценка структуры имущества организации и его источников по данным баланса. Расчет финансовых коэффициентов платежеспособности. Оценка несостоятельности (банкротства) организации. Анализ уровня и динамики финансовых результатов, деловой активности.

курсовая работа , добавлен 14.06.2014


Сущность и основные задачи анализа финансовых результатов. Анализ состава и структуры имущества ОАО "Прогресс". Расчет и оценка финансовых результатов, показателей рентабельности, финансовой устойчивости, платежеспособности и ликвидности предприятия.

курсовая работа , добавлен 09.11.2010


Проведение общего анализа финансового состояния строительной организации ОАО "СтройКом": анализ структуры активов, динамика пассивов и оценка финансовых результатов. Определение рентабельности, финансовой устойчивости и платежеспособности предприятия.

курсовая работа , добавлен 23.09.2011


Составление сравнительного аналитического баланса предприятия, анализ структуры актива и пассива баланса. Оценка финансовой устойчивости, ликвидности, платежеспособности, доходности и конкурентоспособности. Расчет рейтинга фирмы и схем погашения кредита.

контрольная работа , добавлен 09.01.2013


Оценка финансового состояния предприятия методом экспресс-анализа. Анализ динамики и структуры источников формирования имущества предприятия, ликвидности организации, деловой активности, финансовой устойчивости, финансовых результатов и рентабельности.

курсовая работа , добавлен 11.10.2013